大宗房地產投資市場降溫，融資困境利好險資及境外買家

——第一太平戴維斯2018年度中國房地產大宗投資市場報告

??第一太平戴維斯近期發布2018年度中國房地產大宗投資市場報告。報告中從融資環境、投資資產類別表現等多個方面來考察中國投資市場，并分析包括平臺收購、小眾資產收購在內的各商業地產投資表現，同時也討論了一些市場中主題性的話題。

??資本市場：融資環境仍困難重重，但樂觀因素同樣存在

??從2016年起，中國政府采取一系列去杠桿政策，其中包括打壓影子銀行以及提高境內債券發行要求，使得一些中小型私營企業資金狀況受到極大影響。房地產開發商和境內投資者融資成本與日俱增，也面臨了更大的貸款償還壓力。中國開發商在2018年上半年的償債能力達到三年來最低水平。

??盡管資本市場充滿了許多挑戰和困難，一些積極樂觀的因素仍不容忽視。其中包括中國基本養老保險基金以及保險資金仍然有很大的投資潛力，若其增加房地產的投資配置，將會對大宗市場產生重大影響。另外，市場普遍期待中國會在不久將來發行真正意義上的房地產信托投資基金產品（REITs），為投資者提供一個重要的退出渠道。

來源：中國人民銀行、第一太平戴維斯研究部

??亞太大宗房地產投資市場：差異顯著，整體小幅下滑

??受到不斷持續的貿易戰、利率上升、融資收緊等消極因素的影響，亞太地區2018年大宗交易總成交額同比下降6%。其中，香港、首爾、東京以及悉尼為交易量最大的城市，另外，孟買成為增長最快的亞洲城市。

??亞洲每個城市都有其獨特的地理、文化、經濟和社會特色，既包含了像日本、香港、澳大利亞這樣的核心市場，也有像印度、菲律賓這樣的新興市場，而中國獨特的發展階段并不具備核心市場的全部優勢，也不完全符合新興市場的特點，然而對于外資投資者而言，中國市場巨大，已經成為資產配置中不可缺失的一部分，投資者不希望錯失未來中國經濟持續增長帶來的機會。

??中國內地大宗房地產投資市場：流動性未見顯著改善，市場漸進調整周期

圖1：中國大宗成交總額統計

來源：RCA、第一太平戴維斯市場研究部，基于一億元人民幣以上成交（不含土地）

??在宏觀經濟影響下，2018年中國大宗房地產投資市場有所降溫。根據RCA的數據，大宗成交（人民幣1億元以上的成交，不含開發地塊）總額達到人民幣1,888億元，相比2017年同期下降20%。寫字樓資產憑借出色的流動性以及透明度，仍然是最受歡迎的資產類別，而最活躍的市場仍然是一線城市以及重慶、杭州、武漢和成都等發展迅速的二線城市。零售商場的成交額保持平穩，成交集中在一線城市。物流地產基本面表現出色，租金具有上升潛力，加之收益率相對較高，投資者仍然在積極尋找投資機會。

??險資及境外資金迎來機會

??2016年底前，中國開發商和私募股權基金通?？梢暂^低成本獲得充足的融資，因而成為大宗商辦市場主要買家。然而，這種借助高杠桿進行投資、寄望于資產短期增值的策略，在融資形勢嚴峻的市場中難以為續。

??市場形勢的轉換為境外投資者打開新局面。預計在未來12-18個月間，境外投資者在市場上仍將保持活躍，并且可能會聯合當地開發商或國有企業進行投資。

??保險公司始終是市場上核心資產的活躍買家，主要收購提供穩定現金流的核心資產，與其風險承受能力相匹配。

??一些外資養老基金和主權基金在內的其他機構投資者也將在國內融資渠道收緊的市場中表現更活躍。他們資金儲備充沛，對風險偏好較低，投資周期大多在5至10年。機構投資者看重穩定的現金流以及中國物業的長期估值，因此愿意承擔物業改造升級成本，以在長期持有過程中獲得價值提升。

??另外，企業自用性需求也將維持一定活躍度。

來源：RCA、第一太平戴維斯市場研究部，基于一億元人民幣以上成交（不含土地）

??存量項目改造及不良貸款成為機會型投資焦點

??目前市場的核心型投資機會包括一線城市高品質的甲級寫字樓以及市中心商場項目，良好的流動性及透明度深受核心資產買家歡迎。而隨著市場存量項目不斷增加，老舊項目運營面臨激烈競爭，越來越多的投資者積極尋找增值型投資機會以及機會型投資機會，例如對核心區域陳舊的寫字樓或者運營不良商場進行升級改建。此外，隨著不良貸款市場規模與日俱增，境外投資者在積極尋求投資大額不良貸款資產包的機會，以獲得較高回報率。

??展望：諸多不確定性因素帶動市場步入盤整態勢

??2019年投資市場充滿諸多不確定因素，地緣政治、融資前景乃至科技應用對市場的影響難以估量。同時，信貸偏緊、經濟放緩、供應持續增加意味著部分細分市場及項目將迎來價格盤整。從價值角度而言，合適的買入機會將有所增加。

??隨著周期性拐點降至，投資者也將持續尋找風險較高的資產類別，通過改造提升價值；或在利基資產領域挖掘機會。整體而言，中國市場風險雖仍與新興國家市場相提并論，但投資回報展現出的穩定性愈發受到國際買家認可。