克而瑞研究中心 沈曉玲、馮惠

??2018年，金地集團(tuán)實現(xiàn)合同銷售額1623億元，同比增長15%，三年內(nèi)復(fù)合增長率達(dá)38%。在土地投資方面，全年新增項目91個，購入地塊總建面達(dá)1072萬平方米，拿地銷售比達(dá)0.62，明顯高于百強(qiáng)房企0.38的平均土地投資強(qiáng)度。從公司土地投資分布來看，金地2018年土地投資以強(qiáng)二線城市為主，但分布更加均衡。而從財狀況來看，金地整體盈利水平保持高位，財務(wù)狀況控制較為良好。

??銷售：兩年業(yè)績增幅連續(xù)收窄

??金地2018年銷售業(yè)績同比增長15%，業(yè)績增幅有所收窄。2018年，金地全年實現(xiàn)合同銷售額1623億元，同比增長15%，業(yè)績同比增幅明顯收窄。同時，金地三年內(nèi)復(fù)合增長率為38%，其業(yè)績同比增幅、三年內(nèi)復(fù)合增長速度均低于銷售30強(qiáng)房企的平均水平，近年來業(yè)績增長乏力。根據(jù)金地2017年提出的三年內(nèi)即2019年將達(dá)到2000億目標(biāo)來看，金地今年需達(dá)到23%的業(yè)績增幅。

　　投資：土地投資分布更加均衡

??土地成本過高或致利潤空間收窄。2018年全年，金地通過招拍掛、合作開發(fā)等方式購入91幅地塊，購入地塊總建面達(dá)1072萬平方米，成交總價約1000億元，拿地銷售比達(dá)0.62，明顯高于百強(qiáng)房企0.38的平均土地投資強(qiáng)度。金地2018年平均購置成本約9238元/平方米，新增土地成本創(chuàng)歷史新增土儲新高。從公司利潤空間來看，金地2018年新增土地成本占銷售均價的0.50，可以預(yù)見金地未來的利潤空間承壓。

??金地2018年土地投資以強(qiáng)二線城市為主，分布更加均衡。具體來看，金地在二線城市投入資金最大，總計372億元，占比41.8%，雖然相比去年下降了21.9個百分點(diǎn)但仍居首位，三四線城市的土地投資占比有所提升，一線城市也能夠達(dá)到25.0%，整體來看，金地土地投資分布更加均衡。從企業(yè)新進(jìn)入城市來看，金地全國化布局不斷推進(jìn)，2018年新進(jìn)入9個城市，其中7個省會及副省級城市，分別為合肥、太原、廈門、長春、哈爾濱、石家莊、呼和浩特以及南通和清遠(yuǎn)2個三線城市，新進(jìn)入的城市均為省會、計劃單列市、以及具備一定人口匯聚能力和市場容量的前景較好城市。

??總土儲資源可維持企業(yè)2-3年發(fā)展。截止2018年底，金地已進(jìn)入了全國50個城市，總土地儲備達(dá)4000萬平，權(quán)益土儲建面為2300萬平，總土儲權(quán)益占比較低，為52%。若企業(yè)按照30%的年復(fù)合增長率，能夠支撐金地2-3年發(fā)展，仍應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)土儲資源的擴(kuò)充。

??權(quán)益占比較低或?qū)?dǎo)致業(yè)績與營收規(guī)模的增長乏力。值得一提的是，金地?fù)碛写罅亢献鏖_發(fā)項目，2018年新增土儲建面權(quán)益占比為45%，總土儲資源中，權(quán)益占比僅52%，權(quán)益占比均相對較低。雖然金地在規(guī)模快速擴(kuò)張的過程中，大量的合作開發(fā)起到了降低成本的作用。但是合作開發(fā)畢竟是把雙刃劍，長期銷售權(quán)益比例太低，并且總土儲資源不是非常充足，或?qū)?dǎo)致業(yè)績與營收規(guī)模的增長乏力，而銷售規(guī)模增幅逐漸收窄，營收規(guī)模的下降，都可能降低外界資本對企業(yè)的前景預(yù)期。未來，金地還需要進(jìn)一步落實增權(quán)益的策略，增加企業(yè)項目的權(quán)益占比。

　　財務(wù)：營收規(guī)模增長波動較大

??營收規(guī)模增長波動較大，盈利能力仍然保持在較高水平。2018年，金地共實現(xiàn)營業(yè)收入507億元，同比增長35%，但營收規(guī)模還未達(dá)到2016年555億元的水平。并且從2012年以來，金地營收規(guī)模增長情況來看，波動較大。金地的合同銷售額最已從數(shù)年前的500億規(guī)模突破至千億規(guī)模，但整體營收規(guī)模難以實現(xiàn)翻番增長，這固然有結(jié)算收入滯后的原因，但也跟金地大量合作拿地的投資策略息息相關(guān)，由于堅持合作拿地策略且公司所占權(quán)益較少，最終能夠轉(zhuǎn)化為公司收入的合同銷售額較少。而在盈利能力方面，金地2018年凈利率為24%，同比下降1個百分點(diǎn)，毛利率同比上升8個百分點(diǎn)至35%，整體盈利水平還是保持在行業(yè)較高水平。

??在資本運(yùn)營方面，公司財務(wù)風(fēng)險控制情況相對良好。2018年，金地集團(tuán)凈負(fù)債率上升至57%，同比上升9個百分點(diǎn)，處行業(yè)較低水平；截止2018年末，金地在持有現(xiàn)金為440億元，同比增長61%。現(xiàn)金短債比為4.03，短期內(nèi)無還款壓力，但公司應(yīng)合理利用現(xiàn)有充足資金，長短債務(wù)比為5.96億元。整體來看，財務(wù)風(fēng)險控制情況較好。

　　總結(jié)

??盈利水平較高，財務(wù)狀況控制良好。2018年，金地實現(xiàn)合約銷售金額1623億元，同比增長15%，3年內(nèi)復(fù)合增長率達(dá)38%，業(yè)績增幅有所收窄；在土地投資方面，金地2018年仍以強(qiáng)二線城市為主，但分布更加均衡，全年新增項目91個，購入地塊總建面達(dá)1072萬平方米；截止2018年底，金地總土地儲備達(dá)4000萬平，若企業(yè)按照30%的年復(fù)合增長率，能夠支撐金地2-3年發(fā)展，仍適當(dāng)加強(qiáng)土儲資源的擴(kuò)充。而從財務(wù)狀況來看，整體盈利水平保持高位，財務(wù)狀況控制較為良好。但從金地兩年業(yè)績增幅連續(xù)收窄，近幾年來營收規(guī)模波動較大，無法實現(xiàn)穩(wěn)步大幅增長的情況來看，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)提升旗下項目的權(quán)益占比。