寫字樓市場(chǎng)租金承壓

北京新機(jī)場(chǎng)試運(yùn)營(yíng)，麗澤商務(wù)區(qū)成投資新熱點(diǎn)

??2019年7月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2019年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》。報(bào)告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)和投資市場(chǎng)，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

??優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：

??2019年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)；全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.4%；

??全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.5%；

??未來(lái)六個(gè)月，超過(guò)77萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，空置率將會(huì)進(jìn)一步推升，租金亦將承壓下行。

??優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：

??國(guó)貿(mào)商城新區(qū)揭幕，上半年共錄得55,000平方米新增商業(yè)面積；

??上半年整體市場(chǎng)活躍度趨弱，租金變化不明顯；

??未來(lái)六個(gè)月，有四個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量278,000平方米。

??倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：

??上半年新增供應(yīng)量共計(jì)148,500平方米，由于政府對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目仍然采取較為嚴(yán)格的管控，有項(xiàng)目延期交付或者轉(zhuǎn)變用途；

??租戶調(diào)整較為活躍，第三方物流和醫(yī)藥醫(yī)療保持增長(zhǎng)；

??城市專業(yè)配送的需求成為京津冀三地租賃市場(chǎng)的新興力量。

??投資市場(chǎng)：

??2019年第二季度，北京共錄得6筆大宗交易，上半年累計(jì)成交額同比增長(zhǎng)30.1%；

??境外投資者季內(nèi)未錄得物業(yè)成交，但對(duì)北京市場(chǎng)的投資熱情不減；

??近期新機(jī)場(chǎng)投入試運(yùn)營(yíng)以及大型優(yōu)質(zhì)租戶入駐等因素利好麗澤，以麗澤為代表的新興商務(wù)區(qū)將繼續(xù)成為投資者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。

??一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

??——業(yè)主去化壓力加大，租金環(huán)比下降

??2019年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)。上半年僅兩個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)體量83,000萬(wàn)平方米。

??雖然本季度活躍度較前兩季度有所回暖，但租戶的決策謹(jǐn)慎使得成交滯后，且小面積成交比例較大。此外，企業(yè)間并購(gòu)、整合以及非傳統(tǒng)金融行業(yè)的不穩(wěn)定性使得退租面積繼續(xù)增加，同時(shí)也錄得多宗科技企業(yè)大面積退租或削減面積的案例，使得全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.4%。新租需求仍以金融、科技和專業(yè)服務(wù)為主，其中基金、證券及保險(xiǎn)等非銀行金融為主要驅(qū)動(dòng)力。

*2019年上半年

??樓齡較長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)和乙級(jí)樓宇去化壓力較大，特別是在即將迎來(lái)高品質(zhì)項(xiàng)目入市的CBD和奧體區(qū)域。為了吸引和保持優(yōu)質(zhì)租戶的穩(wěn)定性，部分業(yè)主開始下調(diào)租金，使得本季度全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.5%，報(bào)每月每平方米425.2元。

??未來(lái)六個(gè)月，超過(guò)77萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市將加劇項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，空置率將會(huì)進(jìn)一步推升，租金亦將承壓下行。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部主管張冀蘇指出：“面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，出租率較為穩(wěn)定樓宇的業(yè)主積極調(diào)整租戶行業(yè)來(lái)維系長(zhǎng)期的穩(wěn)定性；而入駐率較有壓力樓宇的業(yè)主則主動(dòng)調(diào)整心態(tài)，降低租金并加大激勵(lì)機(jī)制，來(lái)刺激市場(chǎng)需求。整體租賃市場(chǎng)發(fā)展為租戶獲得更優(yōu)的續(xù)租條件或性價(jià)比更高的搬遷選址打開了更多機(jī)會(huì)窗口。”

??二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

??——現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，未來(lái)六個(gè)月有四個(gè)項(xiàng)目入市

??2019年第二季度，國(guó)貿(mào)商城新區(qū)揭幕，匯聚了眾多國(guó)際一線品牌。總體來(lái)看，上半年共錄得55,000平方米新增商業(yè)面積。現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，如賽特購(gòu)物中心閉店改造，愛(ài)琴海集團(tuán)接管世界之花假日廣場(chǎng)等。

??本季度，餐飲中的茶飲小吃和國(guó)內(nèi)餐飲品牌、電子產(chǎn)品、藝術(shù)類和兒童類教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)較為活躍。服飾品牌表現(xiàn)分化明顯，運(yùn)動(dòng)服飾品牌相對(duì)活躍，快時(shí)尚品牌中的Forever 21、American Eagle因計(jì)劃退出中國(guó)市場(chǎng)而陸續(xù)關(guān)店。新進(jìn)入北京市場(chǎng)的國(guó)際品牌眾多，包括國(guó)貿(mào)的Alice+Olivia、太古里的% Arabica、僑福芳草地的SALEEN、西單大悅城的Starter Black Label。整體空置率與上季度持平在5.0%。

*2019年上半年

??上半年整體市場(chǎng)活躍度趨弱，租金變化不明顯，本季度購(gòu)物中心首層平均租金每天每平方米37.3元，同樣本比環(huán)比上漲0.1%。

??未來(lái)六個(gè)月，有四個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量278,000平方米。其入市后，可使空置率小幅下降，而市場(chǎng)租金將保持平穩(wěn)。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“品類豐富度高、聚集人流、承租能力強(qiáng)的生活方式店，正在成為未來(lái)購(gòu)物中心的新生力量。生活方式店貨品種類更為豐富，在某一品類上增加了消費(fèi)者的選擇性，在為消費(fèi)者提供更多選擇的同時(shí)縮短消費(fèi)者的購(gòu)買決策時(shí)間，給予消費(fèi)者美好的購(gòu)物體驗(yàn)，成為實(shí)體商業(yè)轉(zhuǎn)型的全新突破口。”

??三．倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)

??——第二季度租戶調(diào)整較為活躍，城市專業(yè)配送需求成京津冀新生力量

??2019年第二季度，無(wú)新增高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，北京市共有8宗工業(yè)地塊成交，全市主要工業(yè)園區(qū)土地價(jià)格報(bào)每平方米2,501元，同比上漲1.0%。上半年新增供應(yīng)量共計(jì)148,500平方米。本季度，由于政府對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目仍然采取較為嚴(yán)格的管控，有項(xiàng)目延期交付或者轉(zhuǎn)變用途，以此減少政策對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響。

??第二季度凈吸納量達(dá)到13,200平米，環(huán)比大幅回落，主要由供應(yīng)短缺影響所致，空置率環(huán)比微降至2.2%。然而租戶調(diào)整較為活躍，第三方物流和醫(yī)藥醫(yī)療保持增長(zhǎng)，同時(shí)可見(jiàn)來(lái)自專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域物流配送的租賃需求，如專注于家裝產(chǎn)業(yè)鏈的平臺(tái)一智通、專注于長(zhǎng)租公寓的平臺(tái)自如。

??新的租戶進(jìn)駐增強(qiáng)了業(yè)主提高租金的信心，本季度平均租金同樣本比環(huán)比上升1.0%，報(bào)每月每平方米47.6元。

??未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)有約150,000平方米新增供應(yīng)，但由于各區(qū)縣政府對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的管控存在不確定性，預(yù)計(jì)仍有項(xiàng)目改變用途或繼續(xù)推遲交付。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出：“倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)在2018年租金經(jīng)歷了全面上調(diào)，倉(cāng)儲(chǔ)面積租賃成本上升。進(jìn)入2019年以來(lái)，以電商為代表的租戶面臨洗牌和融資壓力，態(tài)度趨于謹(jǐn)慎和保守；另一方面，來(lái)自城市專業(yè)配送的需求在商業(yè)模式創(chuàng)新和投融資市場(chǎng)推動(dòng)下發(fā)展迅速，成為京津冀三地租賃市場(chǎng)的新興力量。”

??四．投資市場(chǎng)

??——本季度錄得6宗大宗交易，麗澤或成投資新熱點(diǎn)

??2019年第二季度，北京共錄得6筆大宗交易，交易總額達(dá)70.3億元，環(huán)比有所回落，但上半年累計(jì)成交額仍達(dá)到230.9億元，同比增長(zhǎng)30.1%。

??自用型買家仍占據(jù)主導(dǎo)地位，貢獻(xiàn)了53.6%的投資總額及季內(nèi)最大交易——中銀投收購(gòu)?fù)ㄖ莞涣χ行腃01棟。以改造為目的的中資基金亦較為活躍，如青杉資本以7.3億元購(gòu)買東三環(huán)的船舶重工酒店，遠(yuǎn)洋資本與華聯(lián)長(zhǎng)山興合資21億元收購(gòu)北三環(huán)的安貞華聯(lián)商廈。

??盡管寫字樓依然是最具吸引力的板塊，但本季度成交也體現(xiàn)了投資者對(duì)其它類別資產(chǎn)的關(guān)注，分別有兩宗零售物業(yè)、一宗酒店和一宗數(shù)據(jù)中心的成交。

??境外投資者季內(nèi)未錄得物業(yè)成交，但仍積極在市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)并參與多個(gè)潛在交易的洽談，對(duì)北京市場(chǎng)的投資熱情不減。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管紀(jì)剛指出：“中美貿(mào)易談判及其對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的不確定性，一定程度上拉長(zhǎng)了近期交易談判和決策周期，從而影響本季度并可能影響今年全年成交額走向。但另一方面，賣家開價(jià)也更趨理性，有助交易談判的推進(jìn)。此外，近期新機(jī)場(chǎng)投入試運(yùn)營(yíng)以及大型優(yōu)質(zhì)租戶入駐等因素利好麗澤，以麗澤為代表的新興商務(wù)區(qū)將繼續(xù)成為投資者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。”