??2020年2月11日，北京—— 2020年新年伊始，新型冠狀病毒疫情的爆發(fā)對人民生活、經(jīng)濟(jì)活動及房地產(chǎn)市場帶來了多重影響。短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場受到的影響將較為顯著：各類經(jīng)濟(jì)活動，特別是需要人際接觸的活動，將受到較大限制并顯著減少，從而不同程度上影響商業(yè)地產(chǎn)市場活躍度及各類物業(yè)表現(xiàn)。從中長期來看，中國商業(yè)地產(chǎn)基本面仍將保持穩(wěn)健和韌性，并繼續(xù)受益于中國經(jīng)濟(jì)由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中提供的可持續(xù)的市場機(jī)遇。在此，仲量聯(lián)行將分析此次疫情對辦公樓、零售地產(chǎn)及物流地產(chǎn)市場帶來的影響并提供相關(guān)的預(yù)測初判。

??對辦公樓市場影響：

??一、市場需求短期內(nèi)將面臨考驗，需求結(jié)構(gòu)變化或進(jìn)一步影響市場

??本次疫情是一宗突發(fā)的、具有較強(qiáng)影響的獨立事件。在短期內(nèi)，我們認(rèn)為它將對中國內(nèi)地及香港的甲級辦公樓市場產(chǎn)生較大不利影響，并主要集中于需求端。具體來講，影響主要將體現(xiàn)在兩個方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租賃活躍度在短期內(nèi)將顯著降溫。由于返工的延遲、健康安全的顧慮，實地看房、租賃協(xié)議簽訂、裝修等行為短期內(nèi)均將受到較大限制。房地產(chǎn)決策將會推遲，短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑹钟邢蕖Ｍ瑫r，一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租，從而影響市場的凈吸納量。

??另一方面，市場及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性的增加，將顯著影響短期內(nèi)的市場信心，企業(yè)將采取更加謹(jǐn)慎的租賃策略。

??從細(xì)分行業(yè)來分析，本次疫情短期內(nèi)對于進(jìn)出口貿(mào)易、零售、旅游及線下教育培訓(xùn)等行業(yè)的不利影響或?qū)⒆顬轱@著。而疫情結(jié)束后，我們預(yù)期醫(yī)藥健康和保險產(chǎn)業(yè)、線上服務(wù)供應(yīng)商類的TMT行業(yè)以及環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)會保持相對韌性并醞釀出新的機(jī)遇。

??從企業(yè)生命周期來分析，初創(chuàng)、小微企業(yè)抗風(fēng)險能力較低，受疫情影響較大；大型企業(yè)及行業(yè)龍頭企業(yè)需求韌性和租約穩(wěn)定性都更強(qiáng)。我們注意到多個地方政府頒布了針對中小型企業(yè)的支持性政策，包括金融支持、稅收及其他費(fèi)用的減免和延期繳納等。

??二、與SARS時期的狀況不同，導(dǎo)致疫情影響的異同

??回顧2003年SARS時期，處于經(jīng)濟(jì)快速上升期且供應(yīng)相對有限的北京、上海、廣州的甲級辦公樓市場租金下降持續(xù)了2-3個季度，并在之后快速回歸原本上升軌道。但是，目前這些城市受大量新增供應(yīng)壓力等因素的影響，租金表現(xiàn)原本就處于下行期，我們預(yù)計本次疫情將進(jìn)一步拉長這一下行期，緩和期將推遲到來。

??同樣的，在香港，2003年SARS疫情后，香港辦公樓租金伴隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇從歷史低位大幅上升。我們并不認(rèn)為這種情況將會重演，這主要是由于經(jīng)歷長時間的經(jīng)濟(jì)上升周期后，香港辦公樓租金剛剛從歷史高位開始回落。

??本次疫情對辦公樓需求會產(chǎn)生的負(fù)面影響已然顯現(xiàn)，但影響主要集中于短期市場。從中長期整體市場來看，基本面仍保持穩(wěn)健。值得指出的是，后續(xù)相關(guān)支持政策、中美貿(mào)易階段性協(xié)議達(dá)成、進(jìn)一步深化科技發(fā)展及金融開放，仍將在中長期利好辦公樓市場。短期積壓的市場需求有望在疫情結(jié)束后加速釋放。

??三、市場新增供應(yīng)預(yù)計不會大幅回落，且與健康相關(guān)的交付標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⑻嵘?/p>

??由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期相對較長，因短期工程進(jìn)度導(dǎo)致的延誤對市場整體開發(fā)節(jié)奏影響相對有限。目前我們初步預(yù)期地產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)度或受勞動力復(fù)工推遲以及上下游建筑原材料供應(yīng)影響，出現(xiàn)一定程度的工程延誤。因此，在疫情短期內(nèi)受控情況下，相對于地產(chǎn)開發(fā)項目3-5年的長周期而言，短期延誤對多數(shù)開發(fā)項目而言影響不大。但對即將交付的項目而言，竣工驗收、消防驗收等流程將受到影響。

??同時，此次突發(fā)事件也對提升與健康相關(guān)的辦公樓樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)提出更高層次的要求，即如何從樓宇自身硬件的角度加強(qiáng)對此類事件的防護(hù)。具體來說，

??新風(fēng)及回風(fēng)系統(tǒng)增加紫外線消毒模塊；

??增加非接觸式人體體溫實施監(jiān)控系統(tǒng)；

??智能派梯系統(tǒng)集成閘機(jī)系統(tǒng)；

??安裝公共區(qū)域的自動定期消毒設(shè)備等。

??我們預(yù)計，未來企業(yè)租戶在選擇物業(yè)時將提升其對員工健康相關(guān)的樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理的關(guān)注程度。而開發(fā)商也有望將這一因素考慮在新項目的設(shè)計以及現(xiàn)有項目的改造過程中，從而推動辦公物業(yè)的綜合品質(zhì)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步提升。

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