??2020年4月30日， 國家發改委和證監會發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》和《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，標志著國內期待已久的公募不動產投資信托基金（REITs）市場正式揚帆起航。

??下一個十年，隨著中國城市化的快速推進，商業地產需求將持續涌現。世邦魏理仕預計在此期間中國可投資商業地產規模以每年11.5%的速度增長，至2030年將超過11萬億美元。公募REITs方案的不斷完善將有力地推動國內商業地產投資市場的壯大和機構化。

??REITs是什么？

??簡單來說，REITs是一種投資房地產的信托基金，而公募REITs就是一種能讓普通人投資房地產的基金。REITs最早出現于1960年代的美國，目前已遍及全球約40個國家和地區，成為廣受歡迎的房地產證券化工具和金融投資產品之一。

??國內對于REITs的討論始于2005，此次公募REITs在基礎設施領域的試點可視作突破性的一步。

??根據發改委和證監會的文件，基礎設施的定義不僅包括收費公路、市政設施等傳統基建，同時納入了物流倉儲、高科技產業園等本質上歸于產業地產的“新基建”。商辦和住宅地產并未被納入此次試點之中，這在一定程度上體現出政府當前對于放松房地產領域的融資環境仍持有較為克制的態度。

??我們總結了中國基礎設施公募REITs試點方案要點和成熟市場的比較，如下表所示：

??信息來源：國家發改委，證監會，世邦魏理仕研究部，2020年6月

??中國公募REITs市場潛力巨大

??世邦魏理仕認為憑借此前在類REITs領域的實踐經驗、龐大的基礎設施資產儲備和可投資資本，公募REITs在中國的發展已具備良好的基礎和巨大的潛力。

??首先，商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）和類REITs的發展為國內房地產證券化積累經驗。截至2020年4月，CMBS和類REITs的累計發行金額已達到2800億元，在資產和資金兩端加速了國內房地產證券化市場的形成和壯大，并在不改變現有監管和立法框架的情況下，優化稅務籌劃和產品結構。此外，目前14支在香港和新加坡市場上市的REITs累計擁有總價值約1800億人民幣的中國內地資產，2019年股息收益率在4.4%-8.5%范圍內，從側面說明了在現行法規框架下發展內地公募REITs市場在制度和市場需求兩個方面均具備可行性。

??其次，公募REITs將為機構資本和居民財富提供新的配置選項。近10年，主要市場REITs的年化總回報率在10%-15%之間。世邦魏理仕相信國內公募REITs產品的推出將受到吸引保險、社保基金等機構資本。在美國REITs市場上，這兩類機構投資者的投資份額占比達到31%。此外，公募REITs將為快速增長的國內居民財富提供頗具吸引力的理財途徑。

??第三，中國擁有龐大的基礎設施資產池，包括基礎設施、工業和物流資產、數據中心等。官方統計數據顯示，過去10年間，中國在基礎設施方面的投資接近100萬億元人民幣。在經濟發達和人口眾多的主要城市群，基礎設施通常擁有較高的投資回報，因此符合作為REITs底層資產的條件。工業和物流資產方面，世邦魏理仕的統計數據顯示，在試點方案的優先支持區域內，投資級物流倉儲設施的總存量已超過5000萬平方米。而作為數字時代的重要基礎設施，數據中心的建設受到政府支持力度近年來不斷加大，我們注意到有部分城市最近加快了數據中心用地和用能指標的批復。

??最后，低利率環境令REITs的投資回報更具吸引力。國內主要城市物流地產的資本化率大致在5-7%之間。考慮到10年期國債到期收益率已降至2.7-2.8%左右，同時沿海城市群的倉庫租金將繼續上漲，以成熟物流設施為底層資產的REITs有望為投資者提供有吸引力的回報。

??公募REITs對中國房地產投資市場的影響

??我們認為隨著公募REITs的落地和推廣，投資者對工業物流地產的興趣將進一步提升，而資產管理的重要性日益凸顯。

??目前中國高標準倉儲設施的存量面積不足美國的15%，極具長期投資價值。2020-2022年期間，國內主要城市將新建約2800萬平方米的高標準倉儲物流設施。公募REITs試點將幫助投資者和開發商實現融資結構多元化，加快資金循環利用，在鎖定利潤的同時快速推進擴張策略，并向輕資產業務模式轉型。

??公募REITs市場的發展將使資產管理在投資中的重要性日益凸顯。REITs的股息收益率和股價升值，以及因此對投資者的吸引力，將在很大程度上取決于其底層資產組合在整個生命周期內的積極資產管理，包括：通過租賃管理和物業運營推動收入有機增長、通過主動改造和重新定位提高投資組合的價值、結合物業市場周期擇機通過收購和處置對資產組合進行更新、通過嚴謹規范的資本管理優化投資受益。

??REITs發展建議

??世邦魏理仕建議監管部門在審視試點期間REITs市場的表現以及可能存在的問題的基礎上，與投資者、資產管理人及其他相關方進行建設性對話，繼續借鑒成熟REITs市場的經驗，循序漸進地推動國內公募REITs制度環境的完善，以進一步激發市場活力。我們認為立法、稅收、底層資產的多樣性、杠桿率和資產注入、和吸引海外投資是推動公募REITs成功發展的五項關鍵因素。

??在日本和新加坡這兩個成熟市場，過去5年間REITs在大宗物業交易市場的金額占比達到10-20%。將寫字樓和購物中心等商業地產適時納入底層資產也是REITs市場得以成長擴大的關鍵因素之一。

（作者：世邦魏理仕大中華區研究部主管 蔡詠嘉，世邦魏理仕中國區研究部主管 謝晨）