服務(wù)著北京400萬工作人口的辦公市場正在走出疫情陰霾

　　北京，2020年7月9日 - 全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際（Colliers International）今日召開“高力國際華北區(qū)物業(yè)市場2020年第二季度Q2線上新聞發(fā)布會”，就2020年第二季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、投資、咨詢、物業(yè)五大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對2020年下半年做出展望。

　　雖然二季度和上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還沒有最終出爐，但從PMI連續(xù)四個月站上50%的榮枯線來看，二季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基本上板上釘釘。由于復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，整個供給端的復(fù)蘇步伐明顯快于需求端。疫情防控和居民心理恐懼從一定程度上依然壓抑著居民的消費熱情，再加上北京二季度的確出現(xiàn)疫情反復(fù)，整體消費需求的釋放相對緩慢，拖累了整個復(fù)商復(fù)市的節(jié)奏。高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認(rèn)為，雖然中國依然處于經(jīng)濟(jì)下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，以及疫情防控期的三期疊加效應(yīng)的影響下，但高力國際相信在沒有大的疫情反彈的前提下，隨著“六穩(wěn)”和“六?！惫ぷ鞯耐七M(jìn)，中國經(jīng)濟(jì)下半年的復(fù)蘇步伐將進(jìn)一步加快，目前復(fù)蘇相對緩慢的服務(wù)業(yè)將會在下半年起到促進(jìn)就業(yè)和刺激消費的重要作用。

　　就二季度的全市甲級寫字樓市場表現(xiàn)來看，全市甲級寫字樓凈吸納量回暖，相較于一季度的慘淡的成交行情，本季度凈吸納量約30,000平方米。一季度被疫情壓制的需求，在二季度開始出現(xiàn)逐步回暖的跡象。然而，我們注意到，在剔除了自用和預(yù)租的影響下，全市場的凈吸納量依然為-14,000平方米左右，需求復(fù)蘇的強(qiáng)度并沒有市場期待的那么強(qiáng)。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“隨著需求開始逐步釋放，整體市場空置率在有新增供應(yīng)的情況下穩(wěn)定在16.6%，與上個季度空置率基本持平。本季度CBD的新增供應(yīng)只有三星大廈一個項目，因此CBD的空置率被小幅推高，上漲1.6個百分點達(dá)到17.2%。麗澤區(qū)域在本季度成為成交最火熱的市場，優(yōu)質(zhì)的樓宇質(zhì)量加上超高的性價比使得麗澤區(qū)域的空置水平大幅環(huán)比下降16.2個百分點至70.5%。”由此也可以看出，整體市場的租戶依然非常關(guān)注租金等成本因素的影響，租戶承租能力還沒有真正恢復(fù)。

　　在租金方面，本季度租金依然延續(xù)了高位盤整的態(tài)勢，整體市場租金水平繼續(xù)小幅環(huán)比下降1.7%至367元每月每平米。從子市場的情況來看，燕莎區(qū)域的租金降幅依然比較大，環(huán)比下降5%，同比下降18%。價格長期堅挺的金融街和中關(guān)村延續(xù)了一季度小幅下調(diào)的走勢，分別環(huán)比下降1.4%和1.5%，但這兩個子市場依然是北京表現(xiàn)最好的市場，特別是受益于來自金融和高科技行業(yè)的需求支撐。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，市場需求想要在今明兩年出現(xiàn)可持續(xù)性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟(jì)增長符合預(yù)期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎(chǔ)條件上。雖然我們可以基本確認(rèn)市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢，但2020全年的凈吸納量在剔除自用和預(yù)租的影響后可能僅為北京甲級寫字樓市場歷史平均水平的一半左右。同時，高供應(yīng)的問題依然存在，下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應(yīng)量，明年還有近80萬平方米的新增供應(yīng)入市。在高供應(yīng)且需求中性的市場環(huán)境下，空置率預(yù)計將在2021年達(dá)到本輪高供應(yīng)時期的最高點，達(dá)到20.7%。在高空置率的市場環(huán)境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021年和2022年可能會成為本輪市場租金調(diào)整的真正底部。

　　長期以來，北京的辦公物業(yè)除了寫字樓以外，產(chǎn)業(yè)園也扮演了非常重要的角色。根據(jù)高力國際對于全北京成熟產(chǎn)業(yè)園的梳理，北京已經(jīng)在地理位置上形成六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場，包括位于西北方向的上地和北清路，東北方向的望京酒仙橋區(qū)域，西南方的豐臺科技園，和東南方向位于亦莊的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及位于通惠河沿岸的通惠河傳媒走廊。因此，預(yù)計到2020年底，基于八大核心辦公樓子市場以及六大成熟產(chǎn)業(yè)園子市場的統(tǒng)計，全北京辦公業(yè)態(tài)總體量將超過3,300萬平方米，其中甲乙級寫字樓體量將超過1,800萬，成熟產(chǎn)業(yè)園體量將超過1,500萬平方米。3,300萬平方米是什么概念呢？高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出，假設(shè)按照人均辦公面積7平米計算，3,300萬平方米基本上就是一個服務(wù)著北京400多萬工作人口的巨大市場。在市場規(guī)模方面，預(yù)計到2020年底，全辦公業(yè)態(tài)年租金規(guī)模將超900億元，其中甲級寫字樓超過420億元，乙級寫字樓約250億元，產(chǎn)業(yè)園近230億元。

　　高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，北京的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了近20年，整體的成熟產(chǎn)業(yè)園市場格局已經(jīng)基本形成。從2016年北京的十三五規(guī)劃開始，北京市通過一步步的政策導(dǎo)向引導(dǎo)北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的合理健康發(fā)展。2017年，北京更是重新定義了發(fā)展重點，力求將北京打造成全國科技創(chuàng)新中心。從2017年開始，北京市開始進(jìn)一步細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的相關(guān)政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展向高精尖行業(yè)進(jìn)一步傾斜，同時鼓勵低端產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，并通過負(fù)面清單的形式向園區(qū)管理者和企業(yè)釋放了更為清晰的產(chǎn)業(yè)范圍界定。因此，這些政策的頒布為北京未來打造以高精尖科技研發(fā)類產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)增長奠定了堅實的政策基礎(chǔ)。近期，公募REITs開始推進(jìn)，這也將進(jìn)一步推動優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園的快速發(fā)展。

　　除了政策基礎(chǔ)外，北京在產(chǎn)業(yè)和研發(fā)層面的投入也名列前茅。截至2018年末，北京內(nèi)部研發(fā)費用開支占本市GDP的比重達(dá)6.2%，研發(fā)占比在全國位居首位，達(dá)到1,871億元。金融和科技一直都是北京的支柱產(chǎn)業(yè)，從2012到2018年，這兩個行業(yè)在北京的GDP的貢獻(xiàn)率，金融從14%提升到17%，科技從9%提升到13%，行業(yè)貢獻(xiàn)比重逐年提升。在這樣的數(shù)據(jù)支撐下，北京高科技企業(yè)及其在職人員的數(shù)量和規(guī)模將會進(jìn)一步受益，進(jìn)而支持市場對產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的需求。

　　在2019年大供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，市場空置率從2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右。望京酒仙橋和上地，由于主要以全球500強(qiáng)和互聯(lián)網(wǎng)頭部公司為主，整體租金水平明顯高于其他區(qū)域，并同時享受著較低的空置水平，分別為9.4%和9.1%。今年的疫情原因可能會導(dǎo)致這兩個區(qū)域的空置率有所上升，但得益于兩個區(qū)域相對旺盛的企業(yè)需求，空置率上漲應(yīng)該在3個點以內(nèi)，特別是IT較為集中的上地區(qū)域。相較于其他區(qū)域超過20%的空置率來講，這兩個區(qū)域的租戶抗壓能力，租戶質(zhì)量以及行業(yè)發(fā)展都是北京產(chǎn)業(yè)園市場中最好的。

　　隨著近兩年高供應(yīng)量逐漸推高空置率，產(chǎn)業(yè)園市場平均租金也進(jìn)入下行軌道。全市平均租金從2018年134元每月每平米下降到2019年末的130元每月每平米，到2020年底可能會進(jìn)一步下探到125元每月每平米左右。從租金的走勢來看，全市成熟產(chǎn)業(yè)園市場呈現(xiàn)出和甲級寫字樓市場相似的趨勢，供應(yīng)量高企提升了整個市場的供應(yīng)壓力，整體租金應(yīng)聲進(jìn)入下調(diào)通道。雖然疫情的出現(xiàn)從一定程度上影響了新項目的入市節(jié)奏，但相對有效的復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)一步保證了供應(yīng)端的快速恢復(fù)，而需求在疫情后的釋放卻相對緩慢很多。

　　在三期疊加的大環(huán)境下，加上市場正處于供應(yīng)高峰期，整個成熟產(chǎn)業(yè)園市場的空置率依然會逐步走高。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明預(yù)測，全市場空置水平可能會在2021年接近28%的水平并觸及階段性高點，若疫情出現(xiàn)反復(fù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，整體需求不能得到有效的釋放，不排除整個產(chǎn)業(yè)園市場的空置率會突破30%。從2022年開始，整個成熟產(chǎn)業(yè)園市場會進(jìn)入一個3年左右的去化周期,空置水平開始回調(diào)，整體的租金下行趨勢也會告一段落。

　　高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，無論是寫字樓市場還是成熟產(chǎn)業(yè)園市場，高供應(yīng)量推高空置率依然是整個北京辦公市場的主旋律，但從四個一線城市對比來看，北京市場的未來供應(yīng)量依然是相對較低。高供應(yīng)量能夠大幅推高空置率，除了本身供應(yīng)體量的確較大外，這背后也有整體市場需求不足的原因。因此，供應(yīng)過剩在一定程度上意味著市場新增需求不足以支撐這樣的新增體量，市場無法通過新增需求進(jìn)一步去化空置面積。其實這個現(xiàn)象在2019年的數(shù)據(jù)中就已經(jīng)有所體現(xiàn)，因此我們不能一概而論把空置率的問題全都?xì)w咎于高供應(yīng)量和疫情的原因。誠然，經(jīng)濟(jì)增速下行進(jìn)一步限制了企業(yè)的整體營收增速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間還處于新舊增長動能的轉(zhuǎn)換期，疫情防控進(jìn)入常態(tài)化階段從很大程度上也持續(xù)影響著社會生產(chǎn)生活的正常運行，特別是體現(xiàn)在居民消費端，這些因素都從一定程度上抑制著整個北京市場的需求反彈。因此，如果三期疊加的宏觀市場因素不出現(xiàn)根本性改變，全北京市場的增量需求就不會得到完全釋放，所以我們對于下半年的市場表現(xiàn)保持審慎樂觀的態(tài)度，成本因素依然會成為租戶的核心考量。