??易居房地產(chǎn)研究院12月3日發(fā)布《2020年11月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，11月40城新房成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%，樓市成交總體平穩(wěn)。11月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)15%。從往年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，年底房企為沖刺年度業(yè)績(jī)，推盤(pán)規(guī)模會(huì)大幅增加，預(yù)計(jì)12月40城新房成交面積環(huán)比將有較大增幅。今年中西部二線城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從今年1-11月的新房成交面積來(lái)看，南昌和西安的同比降幅超過(guò)20%，重慶、武漢、長(zhǎng)沙和南寧的同比降幅超過(guò)15%，這六個(gè)中西部城市的樓市是今年二線城市中表現(xiàn)較低迷的。

??易居研究院研究員沈昕表示，今年以來(lái)，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。全國(guó)樓市并未出現(xiàn)大范圍過(guò)熱或者過(guò)冷等跡象，基本上實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的既定目標(biāo)。臨近年底，預(yù)計(jì)房企推盤(pán)力度和促銷(xiāo)力度將加大，以期加快去庫(kù)存、促回款、降負(fù)債，購(gòu)房者也可以抓住年末促銷(xiāo)時(shí)機(jī)購(gòu)房。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??11月40城成交面積環(huán)比增長(zhǎng)3%，樓市成交總體平穩(wěn)

??2020年11月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)15%。從往年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，年底房企為沖刺年度業(yè)績(jī)，推盤(pán)規(guī)模會(huì)大幅增加，預(yù)計(jì)12月40城新房成交面積環(huán)比將有較大增幅。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，11月的移動(dòng)平均同比增速為11.6%，增速小幅提高。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開(kāi)始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開(kāi)始上行，2018年12月開(kāi)始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷(xiāo)售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開(kāi)始震蕩上行。該指標(biāo)二季度以來(lái)持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是從9月開(kāi)始，近6個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)據(jù)（4月-9月）已經(jīng)沒(méi)有了疫情的影響。

??2020年1-11月40城成交面積同比下降2%，降幅持續(xù)收窄

??2020年1-11月，40城成交面積同比下降2%，3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。

??從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類(lèi)調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷(xiāo)售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來(lái)隨著銷(xiāo)售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)9個(gè)月收窄。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。1-10月全國(guó)新建商品住宅成交面積同比已經(jīng)由降轉(zhuǎn)增，預(yù)計(jì)1-11月同比增速將小幅擴(kuò)大。

??分城市來(lái)看，2020年1-11月，一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)14%，二線城市累計(jì)同比下降5%；三四線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)1%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來(lái)看，一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開(kāi)始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來(lái)降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增，10月和11月增速持續(xù)提高。今年1-11月，深圳、上海和廣州的新房成交同比均有較大增幅。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。今年1-11月，二線城市是三類(lèi)城市中唯一成交同比下降的，主要是南昌、西安、武漢、重慶、長(zhǎng)沙等中西部二線城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水,3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄，11月曲線已由降轉(zhuǎn)增。

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