1-11月全國商品房銷售面積同比首次轉(zhuǎn)增，預(yù)計(jì)2020全年新房成交規(guī)模將創(chuàng)歷史新高

??上海易居房地產(chǎn)研究院12月15日發(fā)布了《2020年11月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，1-11月全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增。單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售面積同比增長12%，繼續(xù)兩位數(shù)的增速。3月以來隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅開始持續(xù)收窄，1-11月全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增。商品房待售面積環(huán)比小幅下降，住宅現(xiàn)房庫存再創(chuàng)本輪行情以來新低，商辦類仍在高位。2020年11月末，商品房待售面積比10月末下降0.4%，其中住宅現(xiàn)房庫存再創(chuàng)本輪行情以來新低，商辦類物業(yè)現(xiàn)房庫存仍較高。從現(xiàn)房存銷比來看，近幾個(gè)月隨著商品房銷售的好轉(zhuǎn)，三類物業(yè)存銷比均出現(xiàn)了不同幅度的下行，但此處是否重新進(jìn)入下行通道還有待進(jìn)一步觀察。近幾年商品房新開工面積一直保持高位，一旦未來商品房銷售出現(xiàn)下滑，存銷比短期下降后仍有可能上升，尤其是商辦類物業(yè)。

??易居研究院研究員沈昕表示，從商品房成交面積來看，今年低開高走，全年大概率將創(chuàng)歷史新高。從商品房成交均價(jià)來看，1-11月同比上漲5.8%，低于2018年和2019年同期。今年樓市呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的良好態(tài)勢(shì)，基本實(shí)現(xiàn)了年初制定的平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

??報(bào)告顯示：

??2020年1-11月全國土地購置面積同比下降5.2%，11月同比下降15.6%

??2020年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)來看，11月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2816萬平方米，同比下降15.6%。

??受疫情影響，春節(jié)后多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份以來，隨著全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購置面積同比降幅開始持續(xù)收窄，6月已接近0，7月以來降幅持續(xù)小幅擴(kuò)大。下半年以來地市降溫明顯，可能與疫情期間各地延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市下半年調(diào)控升級(jí)后，政府為穩(wěn)地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期延緩?fù)恋爻鲎層嘘P(guān)。此外，“三道紅線”的監(jiān)管新規(guī)也限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，預(yù)計(jì)全年土地購置面積同比將小幅下降。

??2020年1-11月全國土地購置均價(jià)同比上漲22.5%，漲幅小幅擴(kuò)大

??2020年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價(jià)6746元/平方米，同比上漲22.5%，比1-10月小幅擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)。2020年1-2月土地購置均價(jià)下跌，與去年同期年初異動(dòng)大幅上漲導(dǎo)致的基數(shù)較高有關(guān)，3月土地購置均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲恢復(fù)正常。4月土地購置均價(jià)漲幅擴(kuò)大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長較多，結(jié)構(gòu)性因素將整體均價(jià)拉高，5月和6月成交均價(jià)漲幅持續(xù)收窄。7月以來漲幅持續(xù)小幅擴(kuò)大，可能與今年部分三四線城市樓市成交低迷，房企拿地意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致一二線城市土地成交占比較高有關(guān)。

??2020年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.8%，增速小幅提高

??2020年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。1-11月全國固定資產(chǎn)投資同比增長2.6%，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資依然要好于固定資產(chǎn)投資。

??單月數(shù)據(jù)來看，11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12936億元，同比增長10.9%。7月份以來持續(xù)保持兩位數(shù)的增幅，說明下半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資態(tài)勢(shì)良好。

??從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資同比增長7.4%，辦公投資同比增長4.2%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降1.9%。受疫情及庫存量過大影響，商業(yè)營業(yè)用房投資是三類物業(yè)中恢復(fù)最慢的，住宅投資則是最好的。

??2020年1-11月房屋新開工面積同比下降2%，降幅小幅收窄

??2020年1-11月，房屋新開工面積201085萬平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積147344萬平方米，下降2.7%。單月數(shù)據(jù)來看，11月房屋新開工面積20367萬平方米，同比增長4.1%。預(yù)計(jì)全年房屋新開工面積同比將小幅下降。

??2020年1-11月全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增

??2020年1-11月，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長1.9%，辦公樓銷售面積下降12.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降11.1%。單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售面積同比增長12%，繼續(xù)兩位數(shù)的增速。

??受疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關(guān)閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月以來隨著各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅開始持續(xù)收窄，1-11月全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增。預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積同比小幅增長2.5%左右。

??分地區(qū)來看，2020年1-11月，東部地區(qū)商品房銷售面積61468萬平方米，同比增長5.3%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷售面積41021萬平方米，下降3.3%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積42026萬平方米，增長1.9%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積6319萬平方米，下降7.5%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??2020年1-11月住宅新開工面積與銷售面積的比值為110.5%，需警惕未來供大于求

??新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時(shí)間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個(gè)季度后的供求比。從住宅年初累計(jì)新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動(dòng)后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補(bǔ)庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補(bǔ)，新開工面積受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉(zhuǎn)為上升，4-7月比值在120%附近小幅震蕩，8月份以來連續(xù)小幅下降，11月該比值為110.5%

??可以看到，自2018年初以來，近三年住宅新開工面積與銷售面積的比值都在100%以上，2019年和2020基本都在110%以上，也即當(dāng)期新開工面積要比銷售面積多10%以上，如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。

??2020年1-11月全國商品房成交均價(jià)同比上漲5.8%，漲幅與上月持平

??2020年1-11月，全國商品房成交均價(jià)9876元/平方米，同比上漲5.8%，漲幅與1-10月持平。其中住宅成交均價(jià)9995元/平方米，同比上漲7.4%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價(jià)同比下跌2.9%；辦公樓成交均價(jià)同比上漲2.4%。

??分地區(qū)來看，東部和東北地區(qū)漲幅較高，為7%和4.7%，西部地區(qū)和中部地區(qū)分別小幅上漲2.5%和2%。

??商品房待售面積環(huán)比小幅下降，住宅庫存再創(chuàng)本輪行情以來新低

??2020年11月末，商品房待售面積49287萬平方米，比10月末下降0.4%，相比去年同期小幅增長0.1%。從三類物業(yè)的待售面積走勢(shì)來看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來一直震蕩下降，2019年12月-2020年2月環(huán)比連續(xù)增長，3月份以來持續(xù)小幅下降，10月住宅待售面積創(chuàng)本輪行情以來新低，11月繼續(xù)小幅下降；商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅，11月末比10月末小幅增長0.1%；辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢(shì)，11月末比10月末小幅下降0.9%。

??2020年11月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為26.4月，相比10月末下降0.1%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為16.7月，相比10月末下降0.5%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為48.4月，相比10月末下降1.4%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為53.2月，相比10月末上升0.9%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行，近幾個(gè)月存銷比有所下行，但仍高于低點(diǎn)較多；商業(yè)營業(yè)用房2018年9月以來持續(xù)震蕩上升，今年全年高位盤整；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，今年8月以來雖持續(xù)小幅下降，但仍高于低點(diǎn)較多。近幾個(gè)月隨著商品房銷售的好轉(zhuǎn)，三類物業(yè)存銷比均出現(xiàn)了不同幅度的下行，但此處是否重新進(jìn)入下行通道還有待進(jìn)一步觀察。近幾年商品房新開工面積一直保持高位，一旦未來商品房銷售出現(xiàn)下滑，存銷比短期下降后仍有可能上升，尤其是商辦類物業(yè)。

??2020年1-11月房企到位資金同比增長6.6%，增速繼續(xù)小幅提高

??2020年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1-10月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款24256億元，增長5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長7.9%；定金及預(yù)收款57384億元，增長5.3%；個(gè)人按揭貸款26983億元，增長10.6%。

??受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來持續(xù)上行，7月同比由降轉(zhuǎn)增，8月以來增速持續(xù)小幅提高，目前增速已經(jīng)基本達(dá)到去年同期的水平。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動(dòng)，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢(shì)延續(xù)至今。2020年5月以來，兩條曲線的差值持續(xù)收窄，11月差值僅為0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??年初疫情發(fā)生后，央行多次向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，市場(chǎng)資金成本走低，今年上半年融資環(huán)境相對(duì)去年更寬松。但下半年以來，熱點(diǎn)城市紛紛升級(jí)調(diào)控政策，房企融資政策也在收緊。8月20日，住建部和人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，會(huì)議主要強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，同時(shí)本次會(huì)議形成了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”，即“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)。監(jiān)管此舉主要是為了控制房企的負(fù)債率，防止房企過度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。9月底，有媒體報(bào)道，監(jiān)管要求大型銀行控制房貸規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企融資環(huán)境不會(huì)放松。

??預(yù)計(jì)全年全國房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)

??2020年1-11月，全國房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)相比1-10月繼續(xù)轉(zhuǎn)好，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比降幅小幅擴(kuò)大，土地購置均價(jià)同比漲幅小幅擴(kuò)大；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅提高，房屋新開工面積同比降幅小幅收窄；商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)增，成交均價(jià)同比漲幅與上月持平；商品房待售面積環(huán)比小幅下降；房企到位資金同比增速小幅提高。

??疫情以來，寬松的貨幣政策下，上半年部分城市地市樓市火熱，下半年以來多城升級(jí)了樓市調(diào)控政策。12月以來，西安和寧波相繼提高二套房首付比例，調(diào)控政策繼續(xù)收緊。下半年以來，從供應(yīng)端到需求端的政策都在收緊，說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的36家規(guī)模房企中，截至11月末超六成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上，但同時(shí)也有近三成房企的目標(biāo)完成率在85%~90%之間，另有5家房企的目標(biāo)完成率尚不及85%，部分房企的銷售壓力仍然很大。9月初，恒大就率先開啟了“全國樓盤7折優(yōu)惠”的大促銷，打響了樓市促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開始了不同程度的促銷活動(dòng)。預(yù)計(jì)年內(nèi)最后1個(gè)月更多房企將推盤促銷，包括商品房銷售在內(nèi)的全國房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。