??導(dǎo)讀

??上海房地產(chǎn)迎來周期性大年是多重因素導(dǎo)致的，但根本因素是近幾年累計購房需求的集中釋放。

??◎  研究員 / 馬千里、邱娟、周奇

??隨著“人才爭奪戰(zhàn)”逐漸步入尾聲，越來越多的中心城市將迎來人口增速放緩，步入新增住房需求減少的發(fā)展新周期。但作為國內(nèi)城市發(fā)展“先行者”的上海，在人口率先進入緩慢增長期后，樓市卻在2020年迎來大幅放量，全年土地出讓金反超杭州，居于全國之首；樓市、地市熱度高漲，進入房地產(chǎn)周期的“大年”。對此，本文聯(lián)系調(diào)控、舊改、地價傳導(dǎo)等相關(guān)因素進行分析，通過厘清上海再迎房地產(chǎn)大年的動因、找到相關(guān)市場特征并總結(jié)市場邏輯，從而更好地把握中心城市在人口緩增時代的發(fā)展機會。

??01

??研究背景：人口增長逐步放緩
??2020年上海商品房成交量價明顯卻上漲

??近年來，受控制城市人口規(guī)模以及高房價的影響下，上海人口增長明顯放緩，近年來常住人口增長明顯低于2015年之前水平。但在人口緩增的背景下，上海的房地產(chǎn)市場也迎來了一個成交“大年”，2020年上海住宅成交量價均創(chuàng)下近四年新高，市場活躍度明顯提升。

??1、高房價、高落戶門檻影響下，上海人口增長步入緩增時代（略）

??2、量價走勢：市場量價呈現(xiàn)明顯的周期性，約5年為一個漲跌周期（節(jié)選）

??而在市場表現(xiàn)方面。從2000年~2020年近二十年的新建住宅成交量價走勢來看，上海的住宅市場成交呈現(xiàn)出明顯的周期性，約5年便出現(xiàn)一個成交“大年”，即成交量價在該年均出現(xiàn)明顯的上漲，譬如2004年、2009年。而近幾年市場表現(xiàn)方面，在經(jīng)歷2015年、2016年的大年后，上海的住宅市場迎來了回調(diào)的時期，成交量較為低迷，不過2020年新房成交量價較前幾年有明顯的復(fù)蘇態(tài)勢。由于供應(yīng)及購房需求向二手房市場轉(zhuǎn)移等因素，2020年新房成交規(guī)模漲幅相對較小；不過，房價上揚勢頭較為明顯，2020年上海新建住宅成交均價達36741元/平方米，同比上漲了11%。

??02 

??住宅市場活躍度大幅提升
??未來市場挑戰(zhàn)與機遇并存

??經(jīng)過上一章的分析，可以看出上海的住宅市場在2020年活躍度明顯上升，無論是成交量還是房價均出現(xiàn)顯著的上升勢頭，這也預(yù)示著接下來上海的房地產(chǎn)市場充滿著機遇和挑戰(zhàn)。接下來，我們將會對2020年上海房地產(chǎn)市場在新房、二手房及土地市場上的表現(xiàn)進行詳細分析，來找出接下來上海市場面臨的機遇點與挑戰(zhàn)點。1、新房:成交規(guī)模達到近四年最高點，中心城區(qū)一房難求先來看當年上海新房市場的表現(xiàn)。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2020年上海新房成交面積達到917萬平方米，創(chuàng)下近四年來的最高點；成交金額表現(xiàn)更加亮眼，已經(jīng)逼近2016年的歷史高點，總成交金額達5134億元，上海新房市場活躍度較前三年明顯提升。

??新房成交規(guī)模的大幅上漲充分體現(xiàn)了2020年上海樓市的火熱。根據(jù)CRIC機構(gòu)統(tǒng)計，在地市持續(xù)火熱及價格預(yù)期看漲的情況下，購房者置業(yè)熱情居高不下，2020年項目整體認籌情況也較2019年大幅提升，尤其是外環(huán)內(nèi)項目，認籌率基本都在200%以上。而郊環(huán)外市場雖然在整體樓市大熱帶動下有所升溫，但認籌率同比漲幅相對較低，同比僅上漲了19%，遠低于其它環(huán)線的漲幅。

??結(jié)合項目具體成交情況來看。以2020年上海入市銷售的新房項目成交單價來看，隨著單價的上漲，項目去化也明顯趨好，如單價在10萬元/平方米以上的項目平均去化率可達91%，尚匯豪庭、綠地海鉑外灘等頂豪項目去化率均達100%，部分有學(xué)區(qū)加持的項目認籌率甚至高達500%以上。這是由于這些單價較高的項目往往位置優(yōu)勢突出，配套特別是教育資源明顯優(yōu)于其他區(qū)域，如單價在8萬元/平方米的項目基本都位于靜安、黃浦、楊浦、長寧等區(qū)位配套均優(yōu)的中環(huán)內(nèi)，同時2020年大量國外留學(xué)生回國上學(xué)，有大量的置業(yè)需求，也進一步利好高端住宅的銷售。

??而均價在4萬元/平方米以下的項目開盤當月平均去化率僅有39%，明顯低于中高端住宅項目。從位置來看，這些項目多位于崇明、奉賢、金山等區(qū)域的遠郊板塊，離主城區(qū)較遠，并且多缺少地鐵等配套設(shè)施。盡管價格較低，但仍難吸引購房需求，項目去化情況也相對較差。不過，在均價低于4萬的項目中，也有少部分項目開盤的當月能去化9成以上，典型如臨港新城板塊，在自貿(mào)區(qū)利好的加持下，這一板塊的住宅銷售市場相對而言熱度較高，項目去化情況也相對較好，如萬科金域瀾灣鷺語墅首開即全部售罄。

??2、二手房：成交金額創(chuàng)下歷史新高，學(xué)區(qū)房拉漲最甚（略）

??3、房價：內(nèi)環(huán)內(nèi)新房價格漲幅最突出，下半年二手房漲勢超新房（略）

??4、土地：中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)明顯增加，助推地價快速上漲（略）

??5、小結(jié)：整體政策環(huán)境仍然偏緊，高價項目盈利預(yù)期變窄（略）

??03

??2020年上海周期性大年的
??五大短期先行指標

??作為國內(nèi)城市發(fā)展“先行者”的上海，在人口率先進入緩慢增長期后，樓市卻在2020年迎來大幅放量，全年土地出讓金反超杭州，居于全國之首；樓市、地市熱度高漲，進入房地產(chǎn)周期的“大年”。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)是多方面因素作用的結(jié)果，既有疫情影響之下優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)的地價傳導(dǎo)因素，又有落戶政策的松綁、舊改增加、改善周期、民辦搖號下的二手房刺激等相關(guān)因素，這些因素可以看作上海迎來周期性大年的“先行指標”，下文將就這些因素進行系統(tǒng)闡述。

??1、疫情之下大基建拉動，優(yōu)質(zhì)地塊出讓拉動地價上漲（節(jié)選）

??為了應(yīng)對疫情對上海經(jīng)濟帶來的負面影響，上海出臺了一系列政策組合拳，其中數(shù)條均利好房地產(chǎn)市場，譬如加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，適當增加年度土地供應(yīng)量、減輕房企入市成本壓力等等，旨在激發(fā)投資活力。一系列舉措均透露出政府想利用增加土地供應(yīng)來達到擴大投資的目的，具有較強的信號意義。為挽回疫情對經(jīng)濟造成的負面影響，在當前“三駕馬車”中的消費和出口面臨瓶頸之際，通過增加土地供應(yīng)來擴大投資已成為最有效的政策抓手。從此次政策支持的方向還可以看出，舊改和城市更新將成為上海基建新的拉動點，在新政20條措施中，先行撥付100億用于舊改。自此之后，上海土地供應(yīng)顯著放量。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年全年上海經(jīng)營性土地成交建面高達1932萬平方米，較2019年增幅高達16%；全年土地總成交金額高達2840億元，反超杭州，居于全國首位。

??究其原因，主要是由于2020年上海優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)明顯增加，楊浦、虹口、靜安等中心城區(qū)均供應(yīng)了稀缺優(yōu)質(zhì)宅地；并且2020年度土拍規(guī)則明顯松動，不僅大部分涉宅地塊取消15%自持要求，且放寬競拍人數(shù)、縮短資金凍結(jié)周期，溢價率自4月起持續(xù)沖高。

??2、為應(yīng)對老齡化危機、人口紅利“斷層”，上海人才落戶政策迎“松綁”（略）

??3、舊改增加疊加寬松信貸，樓市需求大幅上漲

??2020年，上海舊改力度明顯加大。全年完成舊區(qū)改造75萬平方米，達到原目標的137%，受益居民3.5萬戶，舊改目標超額完成。步入“十四五”開局之年的2021年，上海計劃完成70萬平方米中心城區(qū)二級舊里以下房屋的改造，進而改善百姓居住環(huán)境，預(yù)計3.4萬戶居民將受益。按照前2月的舊改進度估算，2021年全年舊改規(guī)模還將超額完成。

??從區(qū)域上來看，2021年上海舊改還是集中在楊浦、虹口、黃浦等中心城區(qū)。以楊浦為例，預(yù)計2021年底前全面完成1.5萬戶成片二級以下舊里改造任務(wù)，涉及定海、平?jīng)觥⒋髽颉㈤L海、江浦、延吉6個街道，13個項目、31個街坊約35.5萬平方米。拆遷改造、貨幣補償，釋放出大量購房資金，改善性購房需求有望延緩釋放，因而進一步助推了購房需求的增加。

??除舊改大增因素以外，疫情影響之下，寬松的信貸政策成為地市、樓市火爆的助燃劑。2020年，上海首套房利率多次下調(diào)，創(chuàng)下了歷史新低，也幾乎是全國首套房利率最低的城市，加之消費貸、信用貸等也相對寬松，為新房市場的放量做出了極大貢獻。

??4、社保滿五大限已至，調(diào)控政策接近“保質(zhì)期”，剛需房票攢夠

??此前的2016年3月上海實行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續(xù)滿足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購房資格就是一個不小的數(shù)量。而在一手房搖號概率過低的情況下，他們更傾向于買學(xué)區(qū)房；疫情導(dǎo)致不少原本計劃出國留學(xué)的學(xué)生轉(zhuǎn)向國內(nèi)找工作，城市偏好首選上海，帶來更多購房需求。

??還有一點要提的就是，2020年恰逢2015年上海樓市“大年”滿五之期，改善需求也明顯增加，加之二手房“滿五”年交易稅費明顯減少，這些因素都為2020年樓市增添了一把火。

??5、民辦學(xué)校搖號，成為二手房市場火爆的導(dǎo)火索（略）

??04

??總結(jié)：人口緩增與成交放量

??并不完全相悖

??需求結(jié)構(gòu)變化亦在醞釀內(nèi)生需求潮

??綜上，上海房地產(chǎn)迎來周期性大年是多重因素導(dǎo)致的，但根本因素是近幾年累計購房需求的集中釋放，這從上海2020年熱銷項目就可以看出：2020年上海中高端項目認籌和去化明顯優(yōu)于低端項目，而能夠“上車”這類型項目的大部分是具有一定積蓄的粘性客戶，而同期上海的人口增速是明顯放緩的，說明上海這一波的上漲并不依靠近期常住人口的增加，而是長期嚴厲調(diào)控之下內(nèi)生需求的爆發(fā)所致。

??事實上，由于前期累積的落戶需求逐漸得到釋放，各城市“搶人”大戰(zhàn)的搶人成效將逐步衰減，越發(fā)越多的中心城市將步入人口緩增時代。對于人口緩增城市來講，其市場更多地依靠內(nèi)生型需求。以南京為例，近兩年新型電子信息、綠色智能汽車、高端智能裝備、生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對于經(jīng)濟發(fā)展起到關(guān)鍵支撐作用。2020年，南京市地區(qū)生產(chǎn)總值14817.95億元，按可比價格計算，比上年增長4.6%，增速分別快于全國、全省2.3和0.9個百分點，經(jīng)濟總量繼2016年首次進入全國“萬億元俱樂部”城市后，首次躋身全國十強之列。雖然近些年其人口增速在一二線城市之中處于墊底位置，但是南京的房地產(chǎn)市場依然表現(xiàn)較佳，尤其是二手房，2020年全年成交量達1056萬平方米，較2018、2019年漲幅分別為62%、32%，二手房迎來周期性大年。值得注意的是，人口發(fā)展趨勢與其類似的蘇州、天津等城市，受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致的斷檔等影響，經(jīng)濟發(fā)展速度不及預(yù)期，其房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對乏力。

??1、上海中心城區(qū)和近郊項目認籌情緒高漲，中高端項目普遍去化優(yōu)異

??多種利好因素影響之下，上海2020年地市、樓市迎來了“爆發(fā)年”，土地、新建商品住宅、二手房成交總金額均創(chuàng)下了歷史新高。從成交量來看，南匯、青浦領(lǐng)跑全市，新房成交量分別為111萬㎡、107萬㎡；南匯臨港新城在自貿(mào)區(qū)規(guī)劃加持下成交42萬㎡，成為本年度板塊銷量第一，青浦則受大虹橋輻射及長三角示范區(qū)雙重利好，成為本年度成交熱門區(qū)域。

??另外，從熱度來看，中心城市區(qū)和交通比較便利的近郊無疑是最大的熱點區(qū)域。在地市持續(xù)火熱及價格預(yù)期看漲情況下，購房者置業(yè)熱情趨高不下，外環(huán)內(nèi)項目平均認籌率超200%，前灘更是高達739%，徐匯長橋匯成南街里創(chuàng)下1269%認籌新紀錄；外圍市場整體認籌同比明顯提升，僅部分遠郊板塊相對冷清。

??從去化情況來看，中高端項目放量明顯且普遍去化優(yōu)異，上海全年平均開盤去化率高達59%；分區(qū)域而言市中心各區(qū)開盤去化全面飄紅，遠郊僅崇明、奉賢開盤去化不足四成；就環(huán)線來看，內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)熱度最高，開盤去化率較19年均實現(xiàn)翻番，尤其是鄰近年底的11、12月，開盤去化率均在70%以上。

??2、蘇州、天津已步入人口緩增時代，市場表現(xiàn)冷熱不均、二手房“涼涼”（略）

??3、產(chǎn)業(yè)升級與人才新政對沖人口緩增影響，南京市場還將穩(wěn)中有升（略）