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【2021年一季度上海住房租賃市場季報】

??進入2021年，經過去年住房租賃行業的洗禮，特別是一些行業品牌企業暴雷后，整個行業的發展趨于穩定和規范。一季度，隨著十四五規劃以及兩會政府工作報告對于支持住房租賃市場發展的定調，上海住房租賃行業發展持續推進。同時，上海住房租賃企業結合行業現狀以及自身情況，采取了不同的發展策略，包括擴張規模、商改租、發展綜合型租賃社區等。本文節選于《2021年一季度上海住房租賃市場季報》，從住房租賃行業動態、市場整體情況、市場結構特征等方面對于一季度上海住房租賃市場進行回顧總結，并對住房租賃行業發展趨勢給予展望，為各界了解住房租賃行業提供參考。

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??行業動態

??▎一季度共成交租賃用地15幅，出讓總面積超40萬方

??一季度上海共成交15幅租賃用地，出讓總面積超過40萬平方米，從分布區域看，分別位于浦東、楊浦、閔行和嘉定等區域。其中浦東分布較多，上海張江（集團）有限公司連續拿下上海國際醫學園區三幅地塊。另外，B站耗資81.18億競得上海楊浦區定海社區一土地，緊鄰兩月前美團競得土地，土地性質包括街巷、商業、辦公、租賃和文體用地，其中租賃住房面積約1.5萬方，建成后租賃住房套數下限為165。

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??▎上海住房租賃產業聯盟成立

??1月8日，上海住房租賃產業聯盟成立。聯盟是在上海市房屋管理局、上海市房地產經紀行業協會指導下，由上海建信住房服務有限責任公司發起成立，成員包括上海城方租賃住房運營管理有限公司、上海城投置業經營管理有限公司、華潤置地、魔方生活服務集團有限公司、微領地創客空間運營管理集團股份有限公司、旭輝領寓、城家公寓、安歆集團等多家住房租賃領域的頭部企業及產業上下游企業。上海住房租賃產業聯盟的成立標志著上海住房租賃產業站在了跨維度合作、高質量發展的新起點上，對規范行業市場具有積極的意義，通過產業聯盟平臺將實現交叉引流、優勢互補，共同打造住房租賃新生態，成就百姓安居夢。

??▎上海2021年擬供應5.3萬套租賃房

??1月24日，上海市第十五屆人民代表大會第五次會議開幕，上海市市長龔正作政府工作報告。內容涉及稅務、消費、項目規劃、城鎮就業、失業率、住房租賃、社區服務項目等一系列群眾關注問題。關于2021年，政府表示要完成70萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋改造，實施1000萬平方米舊住房更新改造，加快租賃房建設，形成供應5.3萬套。完善房地產市場平穩健康發展長效機制；完成既有多層住宅加裝電梯1000臺。在老舊小區、醫院周邊新建4000個公共停車泊位，新增1萬個公共充電樁。

??▎上海地產集團將新增800套租賃住房

??1月14日，上海地產集團透露，新年伊始，已連拿兩塊租賃住房用地，分別位于孫橋和張江。其中孫橋社區A10-2租賃住房地塊屬于張江科學城規劃范圍，周邊高新企業聚集，租賃需求高但供給不足。未來該項目將為區域提供更加優質的租住品質和便捷服務，滿足人才居住需求。張江中區單元41-10地塊租賃住房地塊，所在板塊未來定位為世界一流科學城，規劃為國家實驗室核心區，將有一批落實國家科學中心的重大科技創新項目落戶。上海地產集團將在該地塊上落實與復旦大學“校企聯動、優勢互補、資源共享、共贏發展”的戰略合作宗旨，探索以整體租賃、集中管理方式建立人才租賃住房服務體系，建成后計劃向復旦大學整盤租賃，助力高校解決人才居住難題。這兩個項目均定位為“活力社區”，今年三季度開工、2023年三季度竣工交付，未來至少提供共800套租賃住房。

??▎綠地集團將全面“商改租”

??1月21日，綠地董事長張玉良表示，綠地在將商辦物業全面改成租賃，上海正在做這項工作。不得不提的是，“商改租”的提出和實踐，是建立在租賃住房緊缺和寫字樓空置率逐年攀升的基礎上。據第一太平戴維斯數據，2020年上海全市甲級寫字樓總存量達1420萬平方米，同比增長5%；平均空置率同比下降0.6個百分點至16.8%；2021年預期還將迎來多達140萬平方米的寫字樓集中供應。綠地先行將上海商辦物業全面改成租賃不無道理，此舉也更被賦予一層試點意義。

??▎大華集團公開發行10億元住房租賃專項公司債券

??1月25日，大華（集團）有限公司發布2021年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券（第一期）募集說明書。公告顯示，大華集團將發行住房租賃專項公司債券（第一期），發行規模不超過人民幣10億元（含10億元）。大華集團對外表示：本期債券募集資金扣除發行費用后，將用于租賃住房項目相關用途和補充流動資金，最終募集資金用途安排以相關監管機構要求和本期債券公告文件為準。

??▎雅詩閣公寓信托擬剝離中國子公司

??2月9日，雅詩閣公寓信托在聲明中表示，該公司將通過剝離Shanghai Xinwei Real Estate Development Co.的權益來剝離上海徐匯盛捷服務公寓。出售價格在考慮了商定總物業價值約2.156億新元的基礎上約定，預計將于第二季度完成。雅詩閣公寓信托的服務式公寓大多以雅詩閣、馨樂庭（Citadines）和盛捷（Somerset）品牌運營。2020年，雅詩閣中國簽約物業管理合同43家，共計9467套公寓單元，同比增長194%，創下歷史新高。

??▎旭輝領寓正式更名為“旭輝瓴寓”，未來重點發展綜合型租賃社區業務

??2月22日，據消息稱，旭輝旗下的長租平臺旭輝領寓將正式更名為“旭輝瓴寓”。此前公司名為“領寓”，是取希望在行業內做到領先地位之意。這一次從“領”變成“瓴”，則是基于對公司業務發展模式有了更清晰的認知，未來旭輝瓴寓將重點放在發展綜合型租賃社區業務上，而不是做單獨一棟樓的那種租賃模式，聚焦于一線和核心二線城市。

??▎陽光城擬合作新一期長租公寓類REITs 發行總規模12.1億元

??3月26日晚間，陽光城集團股份有限公司發布公告，披露關于公司擬參與長租公寓類REITs證券化項目情況。據了解，陽光城已以上海盈標企業管理有限公司（“項目公司”）持有的“陽光城-上海睿灣碧云項目”（“目標物業”）設立中信證券-陽光城長租公寓一期資產支持專項計劃（“前序產品”）。陽光城擬與相關參與方合作，由參與方受讓前序產品項下的單一資金信托信托受益權或其他標的資產，并由參與方作為原始權益人以信托受益權作為基礎資產設立新一期長租公寓類REITs資產支持專項計劃。專項計劃預計發行總規模不超過12.1億。該項目擬申請在深圳證券交易所掛牌，產品期限不超過19年，每2年設立優先級資產支持證券的開放期。

??▎華潤有巢上海首宗集體土地建設租賃住房項目開業

??3月26日，上海首宗集體土地建設租賃住房項目——華潤有巢國際公寓上海泗涇店社區開業。項目位于上海市松江區泗博路和米易路交界處，近軌交9號線泗涇站。項目共由5棟租賃住房和1棟商業中心組成，以30-60平方米的一室或兩室為主，租金每月1900到3000多元不等，首批推出1棟樓共280間。社區內建有近7000平方米組團綠地及籃球場、櫻花林、多功能公共區域。同時，松江區泗涇鎮與華潤置地在現場還簽訂了人才公寓戰略合作簽約框架，共同落實泗涇鎮人才安居工作，切實為上海新市民及人才提供住房保障，助力G60創新型區域人才高地建設及長三角一體化發展。

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??市場整體情況

??①   ▎上海租賃住房價格指數達歷史新高

??中國住房租賃價格指數是通過定期監測全國重點城市租賃的相關成交數據和市場調研數據，采用類似房屋重復交易法，計算35個城市月度價格變動趨勢，在此基礎上形成租賃價格指數。指數的基期時間是2016年1月，基點值為1000點。根據中國住房租賃價格指數顯示，2021年3月，上海租賃價格指數為1143.7點，較上月上升9.6點，環比上漲0.85%，同比漲幅2.90%。今年前兩月上海租賃住房價格指數連續回落，但3月又上升至歷史新高，延續了2020年以來整體上行的態勢。分檔次來看，3月上海租賃住房中，各檔次住房價格基本保持平穩態勢。

??②   ▎上海房租收入比呈現振蕩下行走勢

??本報告采取的房租收入比口徑如下：

??城鎮居民可支配收入月度平均根據上海城鎮居民人均可支配收入測算得出，房租收入比在25%以下為租金相對合理水平，大于25%為相對過高，大于45%為租金嚴重過高。

??2021年3月，房屋租金收入比為31.23%，環比下降9.72%。從歷史走勢看，上海房屋租金收入比于2019年6月曾短暫處于嚴重過高區間，但隨即下降至相對過高區間，整體接近嚴重過高區間，主要是租金處于較高水平。2020年10月大幅回落至33.75%，主要是租金水平出現明顯下滑，此后租金收入比回升至40%左右。今年年初以來，受到一季度城鎮居民可支配收入增長的影響，房屋租金收入比繼續呈現振蕩下行走勢。 預計未來一段時間，隨著租金的逐步平穩，租金收入比也會趨于平穩，但仍會處于相對過高區間。

??③  ▎上海租金售價比一季度回落至低位

??租金售價比，是指一套房屋的每平米年租金收入與房屋每平米市場價值的比值。租金反映房屋的使用價值，體現市場真實需求，因此可以通過租金售價比來反映房租與房價的偏離度。

??今年一季度，除了2月受二手房價格回落導致租金售價比回升至2.25%以外，3月受到二手房市場活躍推動價格上升，租金售價比又明顯回落，處于近兩年來最低水平。從歷史走勢看， 2019年2月快速上升后，下半年開始回落并趨于穩定，2020年前三季度，上海租金售價比呈現小幅振蕩走勢，各月租金售價比基本維持在2.1-2.3%左右。四季度租金售價比回落明顯，主要還是受到這段時間二手房市場活躍、二手房價格上升較快的影響。預計后期在調控政策效應釋放下，隨著二手房市場熱度逐步下降，租金售價比也將恢復到前期相對平穩的水平。

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??市場結構特征

??①   ▎租賃房源超3成集中在40-60平方米

??整體來看，一季度上海住房租賃市場供應主要集中在套均面積20-60以及80-100兩個區間段。其中套均面積40-60平方米的小戶型超過3成，顯示這一類面積段的租賃住房成為市場供應主力。其次為80-100平方米的中端戶型，在市場上供應也相對較多。

??②   ▎租賃房源近4成戶型集中在2室

??從戶型結構分布來看，一季度上海住房租賃市場供給方面主要以3室及以下房源為主。其中2室房源占比最高，達到38%，其次為3室房源，占比為26%。由于目前房屋租賃市場的房源仍以私人房源為主，因此從房源戶型結構看，2室和3室仍相對較多，未來隨著租賃用地建設的推進，專業化租房企業和機構的不斷發展，1室房源比重將會進一步上升。

??③   ▎近6成租賃住房源套均月租金在2000-6000元/月

??租金結構分布來看，一季度套均租金在2000-6000元/月以下的租賃住房供給占比相對較多，總計占比接近6成，其中4000-6000元/月的租賃住房最多，占比接近4成。在中低端房源供給較多的同時，套均租金在12000元/月以上的改善型高端房源供給也占據一定比例，成為上海住房租賃市場供給的重要組成部分。

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??行業發展趨勢

??2021年一季度，上海房企拓店保持謹慎態度，市場逐步形成穩定的競爭格局。經過去年一年的市場動蕩，行業洗牌加速，頭部企業強者恒強，未來行業集中度或將進一步提升。3月底以來，華潤置地有巢首塊集體租賃用地項目入市，中駿方隅探索輕資產模式，新店上海星薈方隅公寓開業。另外一些房企品牌的儲備項目中也不乏有輕資產的身影，未來，隨著更多租賃用地項目及輕資產運營項目入市，房企品牌經營模式也將兩頭兼顧。

??據官方消息，上海今年上半年還將陸續有6000-7000套左右的租賃房源供應，主要分布在浦東張江、閔行莘莊、寶山顧村、松江泗涇。今后，預計每個季度都將有租賃用地項目入市，行業或進入真正的大社區時代，而這也更加考驗租賃企業的品牌精細化運營、盈利等能力。