??房企年報(bào)點(diǎn)評系列之中南建設(shè)

??中南建設(shè)從一個成長性公司發(fā)展至今，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的軌道，核心的考驗(yàn)仍然是經(jīng)營質(zhì)量和增速之間的發(fā)展平衡，而中南欲將把其卓越運(yùn)營打造成中南優(yōu)勢競爭標(biāo)簽和利潤來源。管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷新老交替，而中南也要從“黑馬”賽道切換成“白馬”模式，未來發(fā)展之路充滿機(jī)遇和更多的自我挑戰(zhàn)。

??本文作者 賈莎莎 策略研究分析師

??業(yè)績表現(xiàn)

??2020年業(yè)績增速下滑，未達(dá)預(yù)期目標(biāo)，2021年目標(biāo)增速進(jìn)一步收窄

??2020年中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，業(yè)績增速較2019年同期下降約20個百分點(diǎn)；銷售面積1685.3萬平方米，同比增加9.4%。達(dá)成全年2300億目標(biāo)97%，未能達(dá)成預(yù)期。平均銷售價(jià)格13,281 元/平方米，同比上升4.4%。

??銷售金額中一、二線城市占比41%，同比略有下降。銷售金額超過百億的區(qū)域分別為江蘇、浙江、山東與陜西，分別貢獻(xiàn)業(yè)績768億、578億、218億與184億。

??2021年，中南建設(shè)銷售目標(biāo)為2500億元，預(yù)期業(yè)績增速為11.7%，增速進(jìn)一步收窄。而開工計(jì)劃方面，2021年中南現(xiàn)有項(xiàng)目計(jì)劃開工建筑面積約930萬平方米，預(yù)期同比下降31.5%，新開工意愿有所下降；同時中南從項(xiàng)目獲取到銷售的平均周期保持在7個月左右，積極推進(jìn)快周轉(zhuǎn)；可售貨值與運(yùn)營能力對業(yè)績實(shí)現(xiàn)提供一定保障。

??財(cái)務(wù)水平

??增收且增利，盈利水平相對穩(wěn)定，資金流動性較為充足

??營收：2020年中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入786.0億元，同比增長9.4%，其中來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入585.7億元，同比增長13.5%，占比整體營收74.5%。建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收222.0億元，同比增長0.09%。另，在合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源1202.9億元，是2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入的2.05倍，為中南穩(wěn)定的營收增長奠定基礎(chǔ)。

??盈利：2020年中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)利潤總額105.2億元，同比增長70.8%；歸母凈利潤70.8億元，同比增長70.0%。報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)房地產(chǎn)主業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率為19.14%，同比增加1.21個百分點(diǎn)。建筑業(yè)務(wù)的毛利率為8.65%，同比下降0.36個百分點(diǎn)。在行業(yè)整體利潤水平下行趨勢下，中南盈利水平相對穩(wěn)定，與結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)有關(guān)，未來較難實(shí)現(xiàn)逆勢提升。

??償債：截至2020年末，中南建設(shè)現(xiàn)金余額為328.6億元，同比增長29.3%，現(xiàn)金短債比為1.41，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.04，資金流動性相對充足。年內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額84.7億元，連續(xù)3年保持正值。

??土地策略

??不斷增加一、二線城市布局占比，控制單項(xiàng)目規(guī)模

??中南建設(shè)策略上不斷完善聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集核心城市布局，適度增加一、二線城市的資源占比，控制中小城市的單項(xiàng)目規(guī)模。

??2020年中南新增項(xiàng)目107個，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1523萬平方米，其中通過公開方式獲取占比88%。新增項(xiàng)目平均地價(jià)約5002元/平方米，較2019年平均水平有所下降。

??截止2020 年末，中南在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約3042萬平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1430萬平方米。在合計(jì)4472萬平方米可竣工資源中，一、二線城市占比約36.4%。

??融資新規(guī)

??負(fù)債結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，成功實(shí)現(xiàn)降檔，“由橙轉(zhuǎn)黃”

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中南建設(shè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.8%，較上年同期下降4.2個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為97.8%，較上年同期大幅下降71.6個百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo)；現(xiàn)金短債比為1.41，同比提升0.36。由此，中南建設(shè)2020年年度三項(xiàng)指標(biāo)均有明顯改善，其中仍有一項(xiàng)指標(biāo)超閾值，較2019年踩線情況下降一檔，成功實(shí)現(xiàn)“由橙轉(zhuǎn)黃”。而中南方面進(jìn)一步表示，希望最晚2022年實(shí)現(xiàn)全綠。