??步入2021年下半年以來，樓市熱度明顯轉(zhuǎn)淡，成交逐月下行，似乎拐點(diǎn)已至，各城市跌多漲少，分化行情加劇，市場是真的轉(zhuǎn)冷了嗎？背后動因幾何？是短期政策“高壓”所致還是市場周期輪動使然，亦或是本身需求受限？而市場下行城市又存在哪些差異化特征呢？

??6月以來成交逐月下行，8月百城同環(huán)比齊跌城市已擴(kuò)容至52個

??縱觀2021年以來成交走勢，年后市場呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的變化，根據(jù)我們重點(diǎn)監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)顯示，今年“小陽春”行情較為火爆，3-5月月均成交在5200萬平方米左右，較之去年全年月均水平高出1000萬平方米，不過自6月以來市場逐步回落，7-8月更是同比由增轉(zhuǎn)跌，樓市回歸淡季。

??據(jù)統(tǒng)計，8月典型城市商品住宅成交熱度有所回落，70個監(jiān)測城市預(yù)計成交規(guī)模達(dá)3982萬平方米，環(huán)比下降9%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，下降19%，較2019年同期降幅也有9%。此外，在我們的監(jiān)測范圍中下半年以來成交同、環(huán)比齊降的城市個數(shù)顯著增長，據(jù)統(tǒng)計6月70城中同、環(huán)比齊降的城市數(shù)量為43個，至8月已增長至52個。

??我們篩選了上半年市場高熱（累計同比上漲30%以上），下半年回落程度略有不同的9個典型城市，上海、廣州、合肥、寧波、無錫、徐州、長沙、武漢、青島，其中徐州回落最為顯著，7-8月相較去年同期降幅達(dá)50%以上，武漢、寧波、廣州次之，降幅也在20%以上，長沙、合肥、上海、無錫、青島則在15%以內(nèi)。

??不同城市的回落動因略有不同，大體可以分為以下三類：

??1、廣州、武漢、無錫、徐州信貸收緊疊加調(diào)控升級，造成熱度“真降”

??首先，廣州、武漢、無錫、徐州主要是因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵導(dǎo)致的購房需求出現(xiàn)階段性疲軟，一方面，與全國整體信貸政策收緊密切相關(guān)，自年初央行推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來，各地銀行紛紛收攏資金，導(dǎo)致市場出現(xiàn)了房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調(diào)等現(xiàn)象，廣州、武漢、無錫、徐州也不例外，不僅房貸利率上調(diào)，無形間增加了購房者的潛在成本，而且銀行房貸放款周期基本都在3-6個月，武漢、廣州甚至出現(xiàn)了二手房停貸情況，嚴(yán)重抑制了居民賣房再買的置換需求，從而導(dǎo)致整體樓市增長動能轉(zhuǎn)弱。

??另一方面，針對上半年樓市火爆的部分熱點(diǎn)城市，地方政府也出臺了一系列的調(diào)控政策，諸如徐州、廣州等前期上漲過快的10余個城市紛紛收到了住建部約談，因而政策持續(xù)加碼，一定程度上也抑制了購房需求釋放，造成短期內(nèi)市場下行回落。

??以徐州為例，自去年起徐州樓市可謂大火了一把，供求同步放量下年末成交創(chuàng)造了新高，2021年初市場顯著回落但仍處于成交高位，4月徐州土拍發(fā)布新政，通過“土拍熔斷+區(qū)域價格管控+成品房控制在40%”的層層加碼抑制樓市熱度，自政策出臺以來新房成交大幅回落；8月徐州被中央約談，隨即9月初便出臺了8條新政，涉及公證搖號、房地價雙限、設(shè)定區(qū)域最高備案價等多個方面，再給徐州樓市“澆下一盆冷水”，雖在供應(yīng)端沒有明顯回調(diào)，但7月以來商品住宅成交面積已不足40萬平方米，7-8月整體成交規(guī)模較之去年同期銳減51%。在持續(xù)不斷的調(diào)控及信貸收緊的大背景下，徐州下半年市場或?qū)⒃诘臀挥行》然厣w成交規(guī)模仍將在低位運(yùn)行，樓市短期內(nèi)再難重現(xiàn)去年的高光表現(xiàn)。

??再如武漢，隨著新冠疫情“陰霾”已過，2021年上半年樓市大熱，因基數(shù)較低，同比上漲近150%，而進(jìn)入下半年市場熱度驟降，7-8月整體成交量同比去年減少31%，事實(shí)上，自5月旺季過后武漢已進(jìn)入回調(diào)，究其原因，與信貸升級和調(diào)控加碼密不可分。

??信貸方面，目前武漢二手房僅部分銀行可以受理貸款，但是貸款周期很長，部分銀行已經(jīng)停止向二手房放款，導(dǎo)致“新老交替”難度升級，部分置換需求難以釋放，此外，下半年武漢政府也加碼了調(diào)控，7月末出臺了房票制度，限時60天憑票買房且同一時間僅能登記一個樓盤，進(jìn)一步削減了市場需求。政策落地后武漢市場進(jìn)一步降溫，8月成交同、環(huán)比齊跌且降幅增至30-40%。目前來看，新政效應(yīng)仍在持續(xù)釋放，若未來沒有明確政策放寬的利好調(diào)控，武漢下半年成交量或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

??2、青島等內(nèi)生城市需求固定，需求集中釋放完畢后無以為繼真回落

??青島屬于典型的內(nèi)生型城市，需求相對固定：在售多數(shù)改善、剛需類樓盤以地緣性客戶為主，占比可達(dá)6-8成，從七普數(shù)據(jù)來看，青島人口增量也相對有限，2020年常住人口總量為1007.2萬人，較2010年增加135.7萬人，增長幅度15.6%，年平均增速為1.5%，在31個900萬以上人口城市中，整體增速排名17位，相較同量級城市，青島近十年平均增速較慢。

??縱觀青島歷年來成交變化，自2018年以來年均成交規(guī)模都在1500萬平方米左右，2020年疫后止跌轉(zhuǎn)增，2021年上半年熱度不減，主要源于短期政策刺激，2020年城陽出臺了共有產(chǎn)權(quán)房政策，人才分檔，最高政府可補(bǔ)貼30%放款，觸發(fā)一波剛需、投資需求的集中釋放。目前來看，市場已有轉(zhuǎn)冷跡象，主要是因共有產(chǎn)權(quán)房政策對地方財政造成巨大壓力，政府財政吃緊，需開發(fā)商墊資，沖擊了房企應(yīng)對集中供地收攏資金的財政戰(zhàn)略，各房企推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房政策積極性逐漸消弱。加之青島本身就屬“賺GDP但不賺錢”的城市，以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，收入低、消費(fèi)高、剛需買房經(jīng)歷了前一輪集中釋放，已然到達(dá)階段性瓶頸，三季度規(guī)?；卣{(diào)已是大概率事件。

??3、上海、合肥、長沙、寧波并未降溫，供應(yīng)空窗期導(dǎo)致短期成交數(shù)據(jù)“假衰”

??此外，還有諸如上海、合肥、長沙、寧波，市場并未真正降溫，更多源于7-8月供貨空窗期造成的短期市場回落，一方面“雙集中”土拍新政使得房企從拿地到供應(yīng)的時間日益趨同，非常容易導(dǎo)致供應(yīng)短期或集中放量的情況；另一方面，部分熱點(diǎn)城市政策調(diào)控收緊，也會在調(diào)控前期延緩預(yù)售證審批節(jié)奏，甚至出臺集中供應(yīng)的政策。

??分城市來看，上海主要是因3月出臺新房集中供應(yīng)政策導(dǎo)致市場供需短期失衡，疊加樓市傳統(tǒng)淡季和疫情防控升級，8月份四批次集中供應(yīng)項(xiàng)目延遲，市場進(jìn)入短暫的供應(yīng)“空窗期”，8月僅供應(yīng)27萬平方米，同環(huán)比降幅均在75%以上，降至年內(nèi)低位。不過作為長三角龍頭城市，上海新房成交表現(xiàn)較為堅挺，7-8月整體同比去年僅回落3%，市場回調(diào)但降幅可控。

??長沙自步入2021年下半年以來，市場基本延續(xù)了供不應(yīng)求態(tài)勢，7、8月供應(yīng)顯著回調(diào)也帶動了成交回落，據(jù)統(tǒng)計，長沙市自5月以來供應(yīng)持續(xù)放緩，7-8月商品住宅供應(yīng)面積僅80萬平方米左右，較之年內(nèi)高點(diǎn)減少了130萬平方米，體量僅去年同期一半，供應(yīng)收窄導(dǎo)致了成交隨之下滑。

??但市場成交熱度并未回落，長沙新盤的開盤去化表現(xiàn)仍“在線”，8月開盤去化率基本保持在71%高位徘徊，此外，部分項(xiàng)目開盤即罄，如旭輝·雨花郡月末加推120套認(rèn)購率100%，夢想麓隱桐溪加推57套240平以上的改善大平層也是開盤即空，城市購買力較為充足，后市有望成交回升。

??綜上，我們認(rèn)為未來城市間分化仍將延續(xù)，根據(jù)各城市特征之后的成交走勢也有所不同：

??對于短期內(nèi)供應(yīng)受限的城市來說，當(dāng)前的成交回落主因還是常規(guī)淡季下短期的回調(diào)，此類城市多數(shù)為上海、長沙等一二線核心城市，城市基本面良好，基于年內(nèi)尚有1-2次集中供地未開放，待供應(yīng)放量后成交規(guī)模或?qū)⒂兴厣?/p>

??而受信貸政策及樓市調(diào)控影響較深的各城市未來預(yù)期不明朗，雖有傳聞下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向，不過從我們實(shí)際調(diào)研情況來看，多地銀行尚未有明確動向，目前樓市信貸端依舊從嚴(yán)；后期成交釋放空間相對有限。

??針對內(nèi)生型城市而言，需求段較為固定，在未來沒有重大樓市利好及城市規(guī)劃的前提下，基于前期大漲的情況已提前透支未來需求預(yù)期，下半年成交表現(xiàn)回調(diào)將是大概率事件。