??預判2022年2月，狹義整體庫存或將延續穩中有增，而就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩。

??指標說明

??自房地產行業“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關注。

??為此，我們梳理了全國百城數據，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2022年1月開年，恰逢淡季疊加整體市場慘淡大背景影響，供需疲軟，同環比齊跌，不過整體成交跌幅不及供應，因而狹義庫存小幅微降至6.2億平，成交不濟帶動去化周期由去年12月末的16.49個月跳增至17.40個月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫存高位持穩，微降至38.4億平，潛在庫存風險依舊較大。

??狹義庫存

??6.2億平高位持穩，二線同環比齊降

??三四線漲幅7%居首

??2021年1月，狹義庫存高位持穩，與上月相比基本持平。據CRIC監測數據，2022年1月百城商品住宅庫存量達到了61669萬平方米，環比微降0.05%，同比增長3%。結合樓市供求，年初為傳統成交淡季，疊加當前下行行情，房企推盤積極性普遍不高，供應同環比齊降，降幅均超30%，成交如是，但回落幅度不及供應，整體市場供求持穩，狹義庫存小幅微降至6.2億平高位持穩。

??不同能級城市環比變動不大，漲跌幅基本在1%以內。同比來看，一線和二線回落，降幅分別為0.1%和1%，整體庫存基本回到去年同期水平；三四線庫存壓力穩步增長，同比上漲7%，在不同能級城市中居首。

??具體來看，北京供求疲軟，月內僅5個項目推售，多數項目延續2021年底的促銷力度，特價房、打折降價達成“去庫存”目的，整體狹義庫存同環比齊跌，但跌幅有限，均在5%以內。上海庫存環比微增2%，同比下降19%，仍顯著低于去年同期，主要源于供需兩熱，供應方面，第六批次新房集中推售，供應一舉創近年來單月新高；成交方面，同樣升至高位，打新市場持續火爆，新開盤項目平均去化率高達79%，近六成項目開盤“日光”。廣州、深圳市場延續低迷，整體庫存風險穩中有增，同比均保持上揚走勢。

??二線城市中，北部內陸城市諸如青島、沈陽、武漢、太原1月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP4。多數城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內，鄭州庫存壓力激增，狹義庫存環比上漲25%；同比來看，跌多漲少，杭州、合肥等跌幅超35%，以合肥為例，雖供需皆有回調，但整體成交熱度延續，去化率高達60%，部分項目諸如中駿世界城、建發美的珺和府得益于良好區位和一二手房倒掛價差持續熱銷。而弱二線城市哈爾濱、南昌等庫存積壓情況顯著，寧波等前期大熱城市迎來階段性回調，同比漲幅也較大。

??三四線城市狹義庫存同、環比均呈現漲多跌少，不同城市間分化持續加劇：臨沂、欽州、瀘州等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數較大，疊加成交轉淡，使得狹義庫存同比增幅均在2成以上；而汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調控”影響，成交被抑制，數據實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如太倉、三亞、東營等1月庫存同、環比齊降，且同比跌幅均在30%以上，庫存風險相對較小。

??圖1-3 2022年1月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表1-2 百城2022年1月末商品住宅庫存量和同環比變動情況（單位：萬平方米）（略）

??庫存消化周期

??穩中有增至17.4個月

??三四線21個月迫近疫情期高位

??2022年開年，因整體成交轉淡，去化周期延續穩步上行趨勢，由2021年12月末的16.49個月跳增至17.40個月。不同能級城市持續分化，除一線城市與上月基本持平之外，二三線皆呈現出穩中有增態勢，三四線去化周期已達到21.09個月，顯著高于百城平均，去化風險浮出水面,同比增73%，居不同能級之首。

??具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期超1年，上海、深圳則低于10個月，庫存風險相對較小。變化趨勢來看，北京、廣州均呈現同環比齊增，主要是因成交熱度回落影響。上海去化周期“一降再降”，已由5.75個月降至5.35個月，顯著低于去年同期，供應主導型市場下，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，深圳環比回落，同比持增，增幅達56%。

??30個二線城市中僅有哈爾濱、大連、蘭州、長春、呼和浩特、青島、鄭州等7個城市庫存消化周期超過2年，以北部內陸城市居多，成交相對慘淡；1/3共計10城去化周期在12個月以內。從變化情況來看，同環比均呈現出漲多跌少，其中哈爾濱、大連、蘭州、長春等面臨去化周期大于30個月且同環比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊、成都、沈陽等得益于成交熱度回升，去化周期同環比齊降。

??三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達21.09個月，已經逐步迫近2020年疫情期間水平，環比上月大幅上漲9%，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中32城去化周期已在20個月以上，其中防城港、銅陵、煙臺、來賓、欽州、淄博、臨沂等內陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數較大，整體成交轉淡下，去化周期保持同環比齊增，而金華、惠州、汕頭、泉州、珠海、麗水、東莞等則因前期需求透支疊加調控加碼等多重因素，去化周期拉長至20個月以上。而東營等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風險相對較小。

??表2-1百城2022年1月末商品住宅庫存量去化周期和同環比變動情況（單位：月）（略）

??廣義庫存

??環比微降1%，同比增3%

??66個三四線累計占比超50%

??廣義庫存本月穩中微降，2022年1月末達383957萬平方米，環比微降1%，同比上漲3%。一方面供需疲軟，狹義庫存小幅微降，另一方面，受集中供地暫緩、春節提前、國內疫情反復等因素影響，1月份全國土地成交規模周期性下滑，未開工地塊量整體持穩。

??不同能級廣義庫存均呈現環比回落，不過跌幅均在2%以內，整體延續高位持穩，同比皆增，一線大增9%，漲幅居不同能級之首，主要源于去年基數較低影響，二三線漲幅在2%-5%之間，庫存風險相對可控。

??一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環比回落，同比持增，主要源于三城本月無一涉及集中土拍，整體土地成交規模受限下，未開工地塊量整體穩中有降；北京受狹義庫存回落影響，廣義庫存也保持同環比齊降，雖然整體成交延續低迷，但若能控制供應節奏，整體庫存風險不大。

??二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺1月末廣義庫存量大幅領先，高位持穩，突破1億平方米，南昌、長沙、岳陽、滄州、太原、蘭州、哈爾濱、寶雞、淄博、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環比波動不大，多數城市漲跌幅不超過10%。不過相較于2020年同期，漲跌參半：以西安、成都、長沙為代表的弱二線城市和以保定、鎮江、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉淡，潛在庫存風險依舊較大。而部分城市諸如石獅、無錫、合肥、湖州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在30%以上。

??表3-2 百城2022年1月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??總結

??綜上，1月樓市因供需疲軟，但供求基本持穩，因而狹義庫存基本與上月持平，為6.2億平，但去化周期穩中有增至17.4個月，廣義庫存延續38.4億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，1月狹義庫存整體持穩，去化周期僅11個月，庫存風險基本可控；二線“中規中矩”，狹義庫存波動不大；去化周期雖然同環比齊增，但低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數較大，短期內潛在庫存風險依舊較大。

??預判2022年2月，我們認為，狹義整體庫存或將延續穩中有增，主要是基于2月恰逢春節成交淡季，供求疲軟，成交回落幅度預期將大于供應，不同城市間分化將持續加劇：一線城市整體庫存量有望持穩或小幅微降，主要是基于成交熱度延續，以上海為例，中高端購買力相對充裕，供應稀缺的情況下，短期內改善自住需求仍有一定的釋放空間。而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、梅州、連江、寶雞、北海等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。而就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩，主要是基于房企現金流吃緊和春節期間開工進度放緩所致。