仲量聯(lián)行2022年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧

??2022年4月7日，北京——“2022年開局，北京商業(yè)地產(chǎn)市場迎來了顯著復(fù)蘇，去年旺盛的租賃需求得以延續(xù)，市場信心提升的同時也展示了北京商業(yè)地產(chǎn)市場的韌性發(fā)展。”仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。在整體復(fù)蘇的趨勢下，辦公樓租賃市場迎來全市平均租金的三年首漲，同時租戶需求仍保持活躍。在投資市場，優(yōu)質(zhì)物業(yè)競爭加劇，物流地產(chǎn)、長租公寓及另類資產(chǎn)為投資重點。零售地產(chǎn)市場租金維穩(wěn)，一季度東安市場完成改造以“買手店”百貨形式重新入市。工業(yè)物流地產(chǎn)市場租金保持穩(wěn)步上漲，冷庫需求仍然強勁。豪華公寓市場供需兩旺，成交量達到自2013年以來單季度最高水平。

??甲級辦公樓

??2022年一季度辦公樓租賃市場強勢復(fù)蘇，租金實現(xiàn)三年以來首次上漲。一季度北京辦公樓租賃市場需求持續(xù)走強，總凈吸納量已接近157,000平方米——超過2020年全年凈吸納量的兩倍。8,000平方米以上的租賃需求對市場成交的貢獻尤其顯著，占總租賃成交面積的55%。一季度，金融企業(yè)擴張性需求激發(fā)了租賃市場活力，某知名內(nèi)資金融企業(yè)在麗澤區(qū)域持續(xù)擴張，新簽超3萬平方米面積。同時，來自TMT和大健康行業(yè)的需求也在推動一季度租賃市場上行。

??全市整體空置率連續(xù)下降，收至10.2%，創(chuàng)過去10個季度以來最低水平。麗澤子市場空置率下降7.5個百分點，為一季度空置率環(huán)比下降幅度最大的子市場。同時，租金開啟全面復(fù)蘇態(tài)勢。整體市場租金于一季度達到拐點，由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比上漲1.2%。九個子市場租金均保持平穩(wěn)或?qū)崿F(xiàn)正增長，其中麗澤的租金環(huán)比增幅（7.5%）最大。“此外，預(yù)計2022年甲級辦公樓市場將持續(xù)發(fā)力實現(xiàn)進一步復(fù)蘇，租戶方有利的市場窗口已于去年關(guān)閉，目前轉(zhuǎn)為均衡市場。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“預(yù)計2022年全年租金漲幅達6.7%。市場將持續(xù)活躍，但隨著整體租金的回升，需求勢頭可能于年中暫時放緩。”

??投資

??多元化物業(yè)類型受到高度關(guān)注，在全國范圍內(nèi)物流地產(chǎn)、長租公寓及另類資產(chǎn)成為投資重點。仲量聯(lián)行《2022投資者意向調(diào)查》報告最新發(fā)布的數(shù)據(jù)和分析顯示，90%的受訪者計劃加大對物流地產(chǎn)的投資，而70%的投資者表示將加大對長租公寓的投資。在北京投資市場中，長租公寓持續(xù)受到關(guān)注。一季度，中駿集團旗下方隅聯(lián)合KKR以18.7億的價格對大興方隅公寓項目的收購也已正式完成。

??辦公租賃市場表現(xiàn)企穩(wěn)回升，辦公樓仍為投資者關(guān)注核心。一季度，翰同資本完成對位于奧林匹克區(qū)域的北苑路158號（原家和超市）的收購。據(jù)悉，翰同資本計劃將其改造，作為辦公用途。北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資機會稀缺，但投資人仍持續(xù)尋求北京商業(yè)地產(chǎn)市場的投資機會。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負責(zé)人徐茜茜表示：“目前優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資競爭進一步加劇，物流地產(chǎn)、長租公寓及另類資產(chǎn)是目前市場的投資重點。生命科學(xué)及智能制造等產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，也推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)類型持續(xù)受到關(guān)注。”

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??微醺類餐飲品牌在資本推動下活躍擴張，推動了大面積餐飲鋪位租賃需求。其中熱門品牌Commune于一月份完成數(shù)億元融資，一季度于太古里南區(qū)開設(shè)北京第三家門店，并計劃2022年在全國開設(shè)120-130家新店。業(yè)主對于引入微醺類餐飲品牌興趣濃厚，此類餐飲品牌注重夜生活類消費，可延長購物中心運營時間，同時為購物中心帶來更具消費力的客群，有效提升項目整體銷售額。另外，國產(chǎn)黃金品牌迎來強勁的營收增長，貢獻了一季度超8%的新開業(yè)門店比例，其中周大福、老廟黃金在一季度開設(shè)多家門店。國產(chǎn)黃金珠寶品牌承租能力較高，多位于購物中心首層，可提升購物中心首層整體定位及形象。

??市區(qū)市場租金水平維持平穩(wěn)，整體租金上行仍存在一定壓力，多數(shù)項目表現(xiàn)尚未達到業(yè)主預(yù)期。受項目整體銷售額和需求增長不及預(yù)期的影響，很多區(qū)域級的購物中心也難以實現(xiàn)租金上漲。一季度租金保持平穩(wěn)，環(huán)比小幅上漲0.3%。核心市場租金持續(xù)領(lǐng)漲，多個高端及奢侈品項目表現(xiàn)優(yōu)異，業(yè)主繼續(xù)上調(diào)租金，核心市場租金環(huán)比上漲0.6%。然而，郊區(qū)市場受疫情反復(fù)的影響，部分租戶在持續(xù)累計的經(jīng)營壓力下閉店退租，多數(shù)出現(xiàn)在餐飲及兒童業(yè)態(tài)。郊區(qū)市場空置率小幅升至6.5%，郊區(qū)租金環(huán)比下降0.4%。

??2022年第一季度，東安市場煥新升級，以“買手店”百貨的形式重新開業(yè)。重新開業(yè)的東安市場包括10個小眾設(shè)計師品牌集合區(qū)域和39個高端時尚品牌專柜，引入近600個國內(nèi)外時尚品牌。“升級后的東安市場，其目標客群更傾向于本地消費者，而不是此前游客為主的消費客群，同時隨著八號線的開通運營，王府井商圈也將迎來更多本地客流。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀明表示：“改造后的東安市場有效的提升了王府井商圈的整體形象和商業(yè)氛圍，‘買手店’百貨的模式豐富了王府井商圈的商業(yè)形態(tài)，其年輕潮流的定位也將進一步提升商圈消費活力。”

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??冷鏈物流重磅利好政策持續(xù)出臺，電商及醫(yī)藥行業(yè)的冷庫需求持續(xù)走高。為吸納市場需求，全市冷庫改造體量持續(xù)累計增加，提出自建冷庫或升級倉儲基建的高附加值租戶主導(dǎo)全市租賃成交。同時，春節(jié)期間生產(chǎn)性與線上銷售需求暫緩，企業(yè)補庫存需求下降，短租需求呈現(xiàn)萎縮。即便如此，得益于穩(wěn)定的長租需求，一季度空置率仍繼續(xù)下降至4.3%，物流領(lǐng)軍企業(yè)對此類需求增長的推動最為顯著。北京市工業(yè)地產(chǎn)租金環(huán)比微幅上漲0.7%，增速保持穩(wěn)健。大部分項目租金保持平穩(wěn)趨勢，受租金粘性影響，未在2021年末漲租的業(yè)主在一季度微幅上調(diào)租金。同時，僅剩邊緣面積可租的項目面價提升較快，且出租意愿較低。“已延期入市的項目帶動市場有限的可租賃面積實現(xiàn)租金上漲。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責(zé)人米陽表示：“預(yù)計今年入市的新項目將不會對北京‘求大于供’的市場造成太大空置壓力，主要因為全市強勁的需求支撐，并且政策限制加大了部分在建項目再次延期的可能性。因此我們預(yù)測，全年空置率將保持在6%以下的健康水準。”

??高端住宅

??政策邊際寬松提振市場信心，一季度北京高端住宅市場供需得到合理釋放。作為傳統(tǒng)淡季，北京高端住宅市場成交量在一季度環(huán)比下降45%，但仍有848套成交，同比增長80%，為2013年以來同比增幅最高水平。同時，購房需求積極釋放以及流動性合理充裕的形勢下，開發(fā)商趁勢密集推盤，加之政府對商品房預(yù)售許可的加速審理，市場供應(yīng)周期進一步加快。一季度北京豪華公寓新增供給總計2667套，達到單季度歷史最高水平。

??高端住宅市場新房價格以及租金總體處于平穩(wěn)態(tài)勢。一季度高端住宅新房價格環(huán)比微降0.4%，同比上升0.4%。受假期以及疫情反復(fù)的影響，租賃市場活躍度較低，租金保持穩(wěn)定。“由于貨幣政策持續(xù)釋放利好信號，預(yù)計未來高端住宅市場需求將保持強勁。”米陽表示：“土地供應(yīng)稀缺以及政府對溢價率的嚴格管控，未來高端住宅供應(yīng)將持續(xù)緊缺。2021年第二、三次集中供地成交量的下降或?qū)p緩今年下半年的新增供應(yīng)速度。”