??業績篇

??百強房企開局慘淡，2022年去化壓力較大

??2022年一季度，中國房地產市場整體延續了2021年以來的下行壓力，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖跡象。百強房企業績遠不及去年同期，行業TOP100房企1-2月累計業績規模同比大幅降低43.2%，較2019年同期的降幅也達到10.6%，近九成企業累計業績同比降低。

??2022年規模房企整體的業績目標將更為謹慎，預期會有不少房企適度調降全年的銷售目標。雖然近期政策面有緩和、好轉的趨勢，但當前行業整體下行壓力依然較大，成交或將繼續下行，二季度市場能否回暖尚有待觀望。企業仍需繼續加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平，盤活資金、改善現金流。

??總結

??01

??業績：百強房企業績不及歷史同期，一季度開局慘淡

??2022年一季度，中國房地產市場整體延續了2021年以來的下行壓力，百強房企業績遠不及去年同期。春節期間受疫情和行業信心不足影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖跡象。具體來看，2022年1-2月行業TOP100房企累計僅實現銷售操盤金額9266.5億元，整體業績規模較去年1-2月同比大幅降低43.2%，較2019年同期的降幅也達到10.6%，一季度開局慘淡。

??02

??企業：近九成企業累計業績同比降低，半數降幅高于40%

       從企業表現來看，一季度多數規模房企銷售表現不佳。特別是2月春節期間市場遇冷，企業推盤及營銷積極性普遍不高。具體來看，1-2月百強房企中有近九成企業的累計業績同比降低，其中近半數企業的降幅高于40%。TOP10梯隊的所有房企累計業績均出現同比下滑，TOP11-30梯隊的房企業績降幅在各梯隊中相對明顯，20家企業中有14家的累計業績降幅高于40%。TOP50房企中，一季度僅仁恒置地、星河灣、建業集團等少數房企實現了業績同比增長。

??（表略）2022年1-2月部分行業典型上市房企業績表現（億元）

??
      03

??目標：多數房企2022年銷售目標將持平或調降

??在行業下行調整的過程中，預計2022年規模房企整體的業績目標將更為謹慎。一方面，去年規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，有逾8成房企未完成全年業績目標，平均目標完成率不到90%。另一方面，在行業整體規模增速放緩、市場持續降溫的背景下，大部分企業的業績實現和銷售去化壓力仍然較大。從目前部分企業已經披露的年度業績目標來看，預計2022年會有多數企業保持去年的規模預期，也會有不少房企根據自身的貨值和去化率水平，適度調降全年的銷售目標。

??展望

??04

??行業下行壓力仍然較大，二季度能否回暖尚待觀望

??從行業規模房企和各城市市場一季度的表現來看，短期內房地產市場仍難言樂觀，成交或將繼續下行。雖然近期政策面有緩和、好轉的趨勢，但當前的政策放松力度尚不足以扭轉市場的頹勢，特別是三四線城市以及部分弱二線城市的市場信心和預期仍較為低迷，行業整體下行壓力依然較大，二季度市場能否回暖尚有待觀望。

??從企業發展層面來看，在行業監管收緊、市場降溫的背景下，多數房企項目去化率表現不佳、銷售去化承壓。流動性壓力下，房企投資及擴張動能也顯著降低。短期來看，2022年企業需繼續加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平，進而促進回款、盤活資金、改善現金流。但預計全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。

??長期來看，新常態下高杠桿、高負債運營模式無法持續。房企經營邏輯正加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率，整體戰略以謹慎經營、防范風險為主。同時，在目前行業盤整期，部分規模房企集中性地進行組織架構調整，如區域公司合并、事業部整合等。通過戰略精簡、堅持主業結合精細化管理，“降本增效”向管理要效益，緩解流動性壓力、抵御行業寒冬。

??此外，行業盤整期下，回歸產品、加強產品力打造、關注產品升級迭代、提高產品適銷性，也是目前企業在日趨加劇的行業競爭中保持發展優勢的關鍵。近年來已經有越來越多的規模房企開始重視自身“交付力”、“服務力”的提升。提升產品質量管控、完善客戶服務體系，打造更高標準的產品交付體驗，都有助于提升交付率和交付滿意度，樹立積極的企業品牌、口碑和公信力。

??07

??投資篇

??近七成房企投資停滯

??二季度或將迎來窗口期

??受到春節假期和集中供地尚未全面開啟的影響,2022年一季度企業投資仍延續去年下半年以來低迷的態勢，其中近七成百強房企未拿地，投資處于停滯狀態，銷售TOP50房企單月投資金額處在近兩年低位。一季度僅有頭部房企、規模化國/央企在核心城市率先拿地，其余以項目開發商和地方平臺公司為主。

??隨著3月中旬多部委釋放利好、以及部分城市加速“自救”，我們認為，二季度隨著多城首輪集中供地開啟，或將迎來短暫的拿地“窗口期”，但整體謹慎的態度不會出現大逆轉，市場抗壓性更強的長三角核心城市土地市場或將率先復蘇。

??總結

??01

??投資集中度：僅頭部房企在拿地，銷售10強新增貨值占百強65%

??截止到2022年2月，百強房企新增貨值總量僅為1911.3億元，較2021年同期下降79%。其中，有9家房企新增土儲貨值超過100億元，綠城、華潤、萬科、金地、中海等龍頭房企排名靠前，在核心城市積極增儲。

??新增貨值集中度來看，在雙集中供地模式和部分民企現金流極其緊張之下，頭部房企優勢被進一步放大。2022年1-2月，銷售10強房企新增貨值占百強比例達到64%，比2021年全年高出30個百分點，值得注意的是，在規模房企拿地中也存在一定分化，融創、綠地等并有新增土儲入賬。相比之下，50強房企受到集中供地和自身資金的影響，拿地積極性大幅減弱，集中度較2021年下降28個百分點。

??02

??投資意愿：七成百強房企未拿地，銷售TOP50單月拿地金額仍處低位

??進入2022年，房企土地投資整體較為謹慎與“冷淡”。2022年1-2月，銷售百強房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態。

??從新增拿地金額、貨值、建面TOP100門檻來看，截止至2月末，新增貨值百強門檻16.1億元，同比下降30%，新增拿地價值、建面百強門檻3.1億元、14.7萬平方米，同比分別減少56%和16%。

??從單月銷售TOP50房企單月拿地金額看，銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動下出現小幅反彈，環比上漲99%，但依舊處于近一年低位，同比降幅達70%。

?

??03

??企業表現：綠城、華潤等在核心城市率先拿地（略）

??04

??雙集中供地：仍是國企、央企支撐，本土房企集中“爆發”（節選）

??截止至3月25日，共有北京、福州、廈門、青島、合肥5城進行了2022年首輪雙集中供地，共計成交930.35億元，從企業拿地積極性看，城市間差異顯著，北京、合肥等城市相對較熱，土地市場有回暖跡象，青島、福州、廈門則相對平淡。拿地企業看，國企、央企“托底”意味不減，合肥、青島、廈門等本土房企相對強勢。

??北京：銷售十強房企表現亮眼

??北京作為開啟2022年集中供地土拍的第一城，其土拍的表現對于今年土地市場的信心的提振有一定作用。從北京土拍的情況來看，10強房企表現搶眼，且國企、央企依然是土地市場主力軍。

??10強房企中有5家本次在北京拿地，其中綠城共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家；國企央企表現來看，中海、華潤各落2子，保利和金地也通過聯合體的形式拿下2宗地塊。

此外規模房企旭輝、建發也有所斬獲，北京本土平臺公司（興創、北京城建、北投、懷柔科學城）拿地占比約為三成左右（按幅數計算），可見品牌房企對北京的參拍意愿仍然強烈。

??青島：本地房企占主導（略）

??福州：本土國企托底的現象不減（略）

??廈門：八成地塊被本土房企所獲（略）

??合肥：規模房企積極參拍，本土房企強勢拿地

??本次合肥土拍吸引了諸多房企積極參拍，不乏參拍了5宗地塊以上的房企：據不完全統計，華潤參與了10宗地塊的競拍，此外越秀、合肥城建、偉星和招商都參拍了9宗地塊，本土房企中還有新華、徽創、安徽高速、安徽置地等參拍數量也在5宗以上。

??從拿地結果來看，合肥本土房企表現強勢：在15宗競品質地塊中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲，此外安徽高速也競得2宗濱湖科學城地塊，本土企業投資積極性復蘇，且整體表現非常強勢，拿下六成競品質地塊。

??其他房企則以10強規模房企、品牌房企為主，保利、龍湖等有所斬獲，值得一提的是，越秀通過競品質競得瑤海區01號地塊，首次進駐合肥。

??展望

??展望二季度，我們認為當前政策面利好的，二季度隨著多城集中供地進行，或將迎來一波拿地“窗口期”，但房企資金壓力并未真正得到緩解，因此整體拿地情緒仍然會偏謹慎。此外，市場向下情緒在減弱，但未來企業、城市間的分化會愈發嚴重。

??3月，房地產市場迎來一系列利好聲音，首先是國家金融專題會議定調，有關部門要積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策；然后財政部也表態，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，這兩個政策對市場打了一劑強心劑。若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。

??但值得注意的是，今年是大部分企業償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發但實質性落地尚未明確，更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉難以支撐，謹慎投資仍是未來主旋律。

??這也意味著，一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解，隨著市場的正常運轉，大概率房地產市場將迎來一波小陽春，但可以遇見的是，城市、企業的分化將愈發明顯。

??從北京的首輪集中供地表現來看，部分龍頭房企和國企、央企仍在持續逆勢拿地，導致部分地塊呈現出競拍激烈、達到最高限價的情況。以此來看，2022年投資仍將呈現出“強者恒強”的格局，企業拿地積極性將繼續分化，財務穩健、資金充沛的企業仍是土地市場生力軍，發展優勢將進一步擴大；而城市層面，從合肥、青島等城市首輪集中供地熱度“冰火兩重天”，我們認為長三角部分抗壓性較強、穩定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場或將出現無人問津的局面。

??08

??融資篇

??政策回暖加速，融資端仍需時間傳遞

??總結：政策回暖加速

??但融資量未有明顯回暖

??01

??政策基調穩步回暖，從并購、租賃住房等多方面出臺支持措施（部分略）

??延續2021年底的政策基調，2022年初政府持續出臺維護房地產市場平穩健康發展的政策，支持房企穩妥有序開展并購貸業務，針對出險企業承債式收購，相關并購貸不計入“三條紅線”相關指標；在保障性租賃住房方面，項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有利于推動保障性租賃住房的發展；在預售資金監管方面，改為“重點額度監管”，有利于企業緩解資金壓力；同時多城市出臺政策維穩市場，下調首付比例、調降房貸利率等，政策穩中向暖。

3月以來，多部門針對房地產政策暖風頻吹。3月5日，兩會關于房地產方面指出，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，因城施策促進房地產業健康發展和良性循環。3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題，其中針對房地產企業，提出“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”。人民銀行、銀保監會、證監會、外匯局均在同日作出表態，防范化解房地產市場風險，積極推動房地產行業轉變發展方式，促進房地產業良性循環和健康發展。

??02

??一季度企業融資仍較難，融資總量同比大幅下降52.5%

??據不完全統計， 2022年一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%，環比2021年四季度微升1.8%。同比降幅較大的原因在于2021年同期行業未爆發企業大規模違約事件，市場情況仍相對較好，融資基數相對較大。2021年底政策頻繁出臺以維穩市場，而后2022年一季度以來政策持續保持2021年底的基調，繼續釋放更多利于市場回暖的信號，使得一季度融資較2021年底有所微升。

??從單月融資情況來看，2021年1月融資金額達到969億元，環比上升27%，漲幅較大，主要在于每年年初是企業的到期高峰，1月作為高點房企需借新還舊償債，疊加年初機構額度相對寬松的原因導致融資量環比增長較大。但1月融資額同比仍下降了54%，也反映出當下房企危機仍未全面解除的情況下，企業融資仍然比較難，金融機構放款較為謹慎。2、3月仍延續這種態勢，企業融資量仍相對較少，其中2022年2月房企融資額403億元，創2017年3月以來單月融資額新低。

??從各個企業表現來看，2022年有約75%的房企融資規模同比有所減少，規模減少的房企中有約39%的企業同比降幅超過50%。從梯隊上來看，四個規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，其中TOP11-30的房企下降幅度最大，同比減少66.4%至522億元，而TOP10規模的房企融資規模下降幅度為34.9%，降幅最小，該梯隊也是平均融資額最高的梯隊，主要由于該梯隊有較多較為穩健的民營企業以及國企央企，為各個金融機構的白名單企業，融資情況相對正常。

??03

??境內債權融資占比環比上升24百分點，企業融資主要集中在境內（略）

??04

??房企債券發行轉向境內，結構性拉低整體融資成本（略）

??05

??房企上市及分拆物業板塊速度有所放緩（略）

??展望：市場各方觀望情緒仍重

??融資量短期內保持緩慢恢復態勢

??整體來看，一季度整體融資環境持續維持2021年底的基調，政策助力維穩房地產，促進行業的健康發展和良性循環，并在保障性租賃住房、并購融資、預售資金監管等多個層面釋放積極信號，與此同時金融機構以及地方政府等也幫助企業進行紓困，積極維護企業的正常融資需求，1-2月房地產開發企業到位資金中以開發貸及并購貸、委托及信托貸等為主的國內貸款降幅有所收窄。

??不過當前在行業風險未出清，仍有房企持續爆發債務違約的情況下，市場的擔憂及觀望情緒使得整體融資仍未呈現大幅回暖，從房企一季度的融資情況來看，維持2021年底以來的態勢，同比2021年同期融資量下滑較大，特別是境外融資量2、3月幾乎“停滯”；此外，對于一季度獲得大力支持的并購融資，雖較多企業獲得大額額度，但根據監測的情況來看，仍未有企業針對出險企業有較大的并購動作，也側面反映出在政策執行未有較大落地及明顯回暖之前，無論是市場投資者、購房者、開發企業各方的觀望情緒較濃。

        展望二季度及今年下半場，由于當前政策暖風頻吹，但行業“三條紅線”調控的基調維持不變的情況下，政策回暖的傳導落地仍然是一個較為緩慢的過程，并且在新的發展邏輯之下，即使是發展穩健的企業也較為謹慎，防范信用及流動性風險，因而房企的融資量也將呈現緩慢恢復的態勢，整體短期內仍保持較低的融資量。房企仍應加大企業銷售回款，提高企業運營能力，并適時把握融資機會，在并購融資、保障性租賃住房、REITs等多方面進行嘗試。