??2022年銷售、投資回到五年前
??2023年規(guī)模繼續(xù)縮量

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

??2022年樓市繼續(xù)深度調(diào)整，四季度銷售、投資降幅再度擴(kuò)大，但局部城市已略有起色。前11月商品房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模均降至近五年新低。新開工規(guī)模同比腰斬拖累建安投資乏力，土地市場(chǎng)民營(yíng)房企持續(xù)缺席下土拓投資跌入冰點(diǎn)。“保交付”方針下四季度房屋竣工面積顯著增長(zhǎng)，但對(duì)整體開發(fā)投資規(guī)模支撐有限。

??預(yù)判2023年，擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)地產(chǎn)的方針下房地產(chǎn)將完成軟著陸。中央金融紓困救企的同時(shí)地方調(diào)控?cái)[脫時(shí)滯效應(yīng)后促進(jìn)需求發(fā)力，銷售和投資規(guī)模將實(shí)現(xiàn)前低后高的走勢(shì)。但基于宏觀經(jīng)濟(jì)尚在下行、房企資金尚未改善、購(gòu)房需求仍被透支等現(xiàn)實(shí)， “保交付”竣工將是多數(shù)開發(fā)企業(yè)的主要工作，“穩(wěn)需求”促內(nèi)需將是多數(shù)城市的主要施政目標(biāo)。我們認(rèn)為對(duì)行業(yè)規(guī)模的復(fù)蘇支撐有限，2023年銷售和投資規(guī)模將繼續(xù)縮量。

??總  結(jié)

??1 前11月銷售面積同比降23，11月環(huán)比僅增3%預(yù)期“翹尾”無望

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。兩者同比降幅相比1—10月分別擴(kuò)大1pct和0.6pct，累計(jì)同比降幅走勢(shì)趨平趨緩。

??……略……

??縱觀2022年下半年商品房銷售情況，當(dāng)前市場(chǎng)已完成規(guī)模筑底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場(chǎng)情緒仍然萎靡。

??……略……

??據(jù)此以銷售規(guī)模累計(jì)同比降幅持穩(wěn)預(yù)估，2022年全年商品房銷售面積和金額分別將達(dá)13.6億平方米和13.3萬億元，同比分別下降24%和27%。

??2 11月開發(fā)投資額不足萬億環(huán)比再降5%，全年投資額預(yù)計(jì)同比降10.8%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%，較1-10月降幅擴(kuò)大1pct。其中11月全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額9918億元，環(huán)比下降4.5%，同比下降19.9%，較10月降幅擴(kuò)大3.9pcts。

??縱觀2022年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額一路收窄至歷史低點(diǎn)。至11月全國(guó)開發(fā)投資額已降至不足1萬億元，為近五年新低。

??……略……

??以投資規(guī)模累計(jì)同比降幅線性預(yù)估，2022年全年預(yù)計(jì)完成開發(fā)投資額13.2萬億元，規(guī)模回到五年前，增速同比下降10.8%。

??3 前11月新開工同比腰斬，竣工發(fā)力但三季度起同比降幅連續(xù)擴(kuò)大至20%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積896857萬平方米，同比下降6.5%。房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%；房屋竣工面積55709萬平方米，下降19.0%。三者同比降幅分別擴(kuò)大0.8pct、1.1pcts和0.3pct。

??……略……

??縱觀2022年下半年，整體呈現(xiàn)“新開工連續(xù)疲弱”、“竣工保交付接連發(fā)力”的趨勢(shì)。

??……略……

??以房屋施工、新開工和竣工累計(jì)同比降幅線性預(yù)估，2022年全年預(yù)計(jì)三者分別完成90億平方米、12億平方米和8億平方米，同比分別下降7%、40%和18%。

??4 前11月土地購(gòu)置面積規(guī)模同比腰斬，四季度京杭土拍熱度回升，多數(shù)城市仍托底

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8455萬平方米，同比下降54%；土地成交價(jià)款7591億元，下降48；二者降幅分別較1-10月擴(kuò)大0.73pct和0.84pct。

??……略……

??政策層面來看，雖然近期關(guān)于房企融資方面的利好頻發(fā)，對(duì)于房企恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)、投資有一定的促進(jìn)作用，但短期內(nèi)在政策效果在企業(yè)投資端還未能體現(xiàn)。當(dāng)前房企首要工作還是以增強(qiáng)融資、促進(jìn)銷售為主，而能否從銷售端實(shí)現(xiàn)“回血”還與市場(chǎng)信心息息相關(guān)，土地投資信心也依賴于市場(chǎng)信心的帶動(dòng)。在當(dāng)前有限的資金環(huán)境下，去化表現(xiàn)更好的核心板塊成為房企投資的首選。在樓市銷售仍未明顯復(fù)蘇的背景下，重點(diǎn)城市集中土拍冷熱分化的趨勢(shì)還將延續(xù)，流動(dòng)性緊張下房企也仍將重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的投資機(jī)會(huì)。

??5 商品房銷售下行導(dǎo)致庫存全年超5億平，住宅庫存高壓11月末同比上漲18%

??……略……

??展  望

??6 2023年行業(yè)規(guī)模進(jìn)一步縮量，政策時(shí)滯下全年前低后高、東強(qiáng)西弱

??2022年整體商品房市場(chǎng)完成了從情緒殺跌到企穩(wěn)筑底，整體上有規(guī)模筑底的態(tài)勢(shì)，局部上西部和東北地區(qū)內(nèi)陸城市更深一輪調(diào)整期仍在繼續(xù)。

??……略……

??預(yù)計(jì)整體全國(guó)商品房市場(chǎng)仍有銷售規(guī)模縮量可能，尤其是上半年仍將月成交規(guī)模仍將維持下降趨勢(shì)。但住房改善需求的存在將支撐整體規(guī)模在下半年小幅回升。故預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模將低于2022年，商品房銷售面積降至13億平方米以下，同比下降5%。同時(shí)受預(yù)期降價(jià)影響，銷售金額同比下降8%。

??7 土地購(gòu)置與新開工規(guī)模繼續(xù)低位，竣工交付繼續(xù)是房企投資重心

??國(guó)央企及平臺(tái)公司仍將成為二三線城市土拍市場(chǎng)支柱力量。同時(shí)我們認(rèn)為將會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)變化：一是優(yōu)質(zhì)地塊將更加被熱捧。核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)開發(fā)土地將繼續(xù)成為房企拿地重心，同時(shí)其出讓條件的放寬也將為房企帶來更高利潤(rùn)預(yù)期，溢價(jià)率等指標(biāo)的上升將帶動(dòng)新房市場(chǎng)升溫。二是隨著“第四支箭”等進(jìn)一步金融政策的實(shí)施，一部分優(yōu)質(zhì)民企將重新回到土拍市場(chǎng)，參與到優(yōu)質(zhì)開發(fā)土地的競(jìng)拍中。

??預(yù)判明年，我們認(rèn)為土地購(gòu)置面積仍將處于歷史低位，料全年同比下降2%至5%。整體房地產(chǎn)行業(yè)雖融資環(huán)境有寬松預(yù)期，但銷售端資金回暖仍需較長(zhǎng)時(shí)間。資金面沒有根本改善下房企拿地態(tài)度不會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

??2023年房企房屋施工和新開工面積仍將維持低水平，同時(shí)竣工規(guī)模則將繼續(xù)發(fā)力。這主要基于兩方面判斷。一方面，房企尤其是已暴雷的民企2023年的主要資金仍將落腳于竣工保交付上，投入到項(xiàng)目新開工的投資有限；另一方面，2021年和2022年全國(guó)土拍規(guī)模接連走低，2023年可開發(fā)土地規(guī)模也依趨勢(shì)縮減，也將拖累新開工指標(biāo)。

??房屋新開工方面，一是2022年前11月共計(jì)成交經(jīng)驗(yàn)性用地11億平方米，以2023年一線土地盡數(shù)開工，二線中占半數(shù)由國(guó)央企競(jìng)的土地盡數(shù)開工、平臺(tái)公司競(jìng)得土地20%開工，三四線土地20%開工計(jì)算，預(yù)計(jì)2022年成交土地將有3.4億平方米于2023年新開工。二是依2023年新成交土地中20%于當(dāng)年新開工，預(yù)計(jì)規(guī)模為2億平方米。二者合計(jì)加之庫存土地新開工，預(yù)計(jì)2023年全年房屋新開工面積料將同比下降20%。

??房屋竣工方面，2022年預(yù)計(jì)全年完成8.3億平方米。受限于建筑行業(yè)自身施工強(qiáng)度，預(yù)計(jì)2023年全年完成房屋竣工面積在10億平方米以內(nèi)，同比上漲10%至15%。

??8 新開工、拿地疲軟使開發(fā)投資額繼續(xù)低位，竣工支撐增速降幅小幅收窄

??……略……

??2023年投資仍將延續(xù)2022年的趨勢(shì)，即房屋新開工和土地購(gòu)置兩方面疲軟下投資規(guī)模繼續(xù)保持低位，竣工持續(xù)發(fā)力支撐增速降幅小幅收窄。略有不同的是，隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市復(fù)蘇，房企資金面改善后以土拓投資為代表將有復(fù)蘇預(yù)期，屆時(shí)或?qū)⒗瓌?dòng)整體投資規(guī)模上揚(yáng)。據(jù)此預(yù)測(cè)，2023年全年開發(fā)投資額仍將低于2022年，同比降幅小幅回升至-5%到-8%。