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行業處慣性下行中段,市場仍在深度調整

市場報告 2023-07-18 14:03:57 來源:中房網

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2023-07-18
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中房研協

??01.

??商品房銷售市場再次下行,區域表現分化

??1—6月,商品房銷售面積59515萬平方米,按可比口徑計算同比下降5.3%,其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元,按可比口徑計算同比增長1.1%,其中住宅銷售額增長3.7%。

??1-6月新建商品房銷售市場走勢再次下行,銷售面積經歷了一季度短暫銷售回暖后仍未走出負增長區間,并在6月再次下探,市場修復之路較為波折。當然市場下行不是整體性的,部分一、二線熱點城市市場仍在緩慢修復,在全國市場中占比超過六成的三、四線城市市場表現低迷,拉低了整體市場增速。當前行業正經歷中期慣性調整,從高增長向高質量轉變,在調整中尋找支撐,市場走勢依然存在較大不確定性,短期難見底部。

??6月行業相關政策出臺頻次有所減少,但階段性累積出臺各項支持政策釋放的積極信號已經很明顯。當前來看市場對政策的反應不靈敏,根本原因還是居民收入降低,投資、消費意愿不強。長期來看城市化進程放緩、人口負增長和老齡化等問題凸顯,房地產市場供求關系在不斷變化,行業持續發展需要契合消費者更高要求的居住需求。

??管理層也注意到房地產市場恢復緩慢,企業融資依然困難,央行也發通知延長“金融十六條”中第四條和第八條的執行期限。這是在最新市場形勢下,政府對房地產市場的持續托底行為,且受益主體依然局限在存量貸款展期,專項借款支持項目等“限定”領域。對于廣大的中小企業,民營房企,存量客戶貸款等依然需要更加明確的支持措施,以此激發市場活力,讓深處危機中的行業盡快觸底穩定發展。

??單月數據來看,6月銷售面積較4月、5月有所上漲,但同比數據看銷售市場二季度逐月下行,按可比口徑計算6月銷售面積同比減少18.2%,并未出現市場期待的止跌行情。去年同期正是上海疫情封閉期,可謂基數相當低,今年沒有疫情的阻礙,同比依然出現大幅度下降,足見市場溫度之低。當前市場購買力受限,短期內成交規模將維持低位。

??分類物業銷售看,商品住宅市場再次進入下降區間,銷售面積由漲轉跌,銷售金額漲幅明顯收窄;辦公樓及商業營業用房兩項指標持續下降,跌幅變化波動各異,辦公樓跌幅擴大,商業營業用房跌幅收窄。從各地區銷售情況看,東部地區市場保持增長,漲幅較上月收窄,東北地區量漲價跌,調整明顯;中部和西部地區持續下降,且跌幅擴大。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為45.2%、61.4%,份額分別比上月提升1.1個和0.5個百分點。

??02.

??房地產開發投資持續低位

       1—6月,全國房地產開發投資58550億元,按可比口徑計算同比下降7.9%;其中,住宅投資44439億元,下降7.3%。

??1-6月,房地產開發投資跌幅持續擴大,企業投資意愿仍然不足。開發投資復蘇是市場真正回暖的表現,但是行業目前仍存在很多問題,并未形成“回款→投資→開發→銷售”的可持續正向良性循環,企業流動性偏緊。企業在債務壓力下,受限于融資渠道和銷售資金監管等,企業資金順位是先用于債務償還,而不是投資拿地,進行規模擴張。同時,企業對于未來市場預期謹慎,投資意愿持續減弱。

??月度數據方面,6月全國房地產開發投資12849億元,較上月增加26.1%,按可比口徑計算同比減少10.3%,單月走勢仍持續下行。房地產投資的持續下行在一定程度上拖累了固定資產投資指標,其同比漲幅逐月收窄,從年初的5.5%縮至6月的3.8%。

??從物業類別投資上看,各物業類型表現各異,住宅和辦公樓跌幅擴大,商業營業用房在較大跌幅基礎上有所收窄。住宅投資占總投資比重75.9%,較上月減少0.3個百分點。從地區來看,各區域投資同比繼續負增長,東北和西部地區跌幅最為明顯,除中部地區同比跌幅與上月持平外,其他三區域跌幅均較上月有所擴大。開發企業在東部地區的投資比重為59.1%,較上月下降0.7個百分點。

??03.

??房屋新開工面積持續下滑

       1—6月,房地產開發企業房屋新開工面積49880萬平方米,同比下降24.3%。其中,住宅新開工面積36340萬平方米,下降24.9%。

??1-6月,全國商品房新開工面積同比跌幅繼續下行,6月新開工規模10157萬平方米,同比跌幅再次擴大,超過三成。房屋竣工面積仍保持上漲,但走勢有所放緩,同比漲幅較上月收窄0.6個百分點至19.0%。前幾個月銷售市場復蘇還未傳導至投資和新開工,目前已開始出現再次下滑,“銷售回暖—投資回升—新開工復蘇”的路徑受到阻礙,新開工修復周期或將拉長。

??04.

??房地產開發企業到位資金跌幅再次擴大

       1—6月,房地產開發企業到位資金68797億元,同比下降9.8%。其中,國內貸款8691億元,下降11.1%;利用外資28億元,下降49.1%;自籌資金20561億元,下降23.4%;定金及預收款24275億元,下降0.9%;個人按揭貸款12429億元,增長2.7%。

??1—6月,房地產開發企業到位資金跌幅再次明顯擴大,主要受定金及預收款和個人按揭貸款影響,定金及預收款由漲(上月上漲4.4%)轉跌,個人按揭貸款漲幅收窄3.8個百分點;同時,國內貸款和自籌資金跌幅繼續擴大。定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的53.4%,較上月降低0.6個百分點;自籌資金占29.8%,較上月提升0.8個百分點。

       6月銷售市場下滑對房企資金來源整體影響較為明顯,企業面臨融資不暢、債務壓力和銷售走弱三重壓力。7月上旬,中國人民銀行、國家金融監督管理總局延長“金融16條”中存量貸款展期、配套融資兩項政策期限,意在緩解房企短期資金壓力和助力“保交樓”工作推進。房企流動性要真正改善主要依賴銷售端,在當前行業深度調整的背景下,企業更要正視這些變化,進行結構調整和業務創新尋找新的增長點。

??05.

??商品住宅庫存去化放緩

       6月末,商品房待售面積64159萬平方米,較上月增加39萬平方米。其中,住宅減少42萬平方米,辦公樓減少12萬平方米,商業營業用房減少37萬平方米。

??商品房待售面積小幅增加,庫存增加部分為其他物業類型,住宅、辦公樓、商業營業用房均較上月小幅減少,相比前幾個月,住宅庫存去化明顯放緩。同比數據來看,住宅待售面積上漲18%,漲幅較上月擴大2.1個百分點,辦公樓和商業營業用房同比漲幅波動較小。

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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