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??01 /  調控政策依然有相當大的放松空間

??雖然調控政策與樓市興衰并不是線性對應關系，但政策對市場的影響也是非常巨大的。當前房地產(chǎn)市場投資、拿地、開工、交易量大幅回落，市場進入衰退期，其核心動因是經(jīng)濟周期使然，但不合理、不合時宜的各類限購政策也起到了推波助瀾的作用。有些政策具有是時限性，在出臺的時候有必要，但時過境遷，市場已經(jīng)發(fā)生了變化，相關政策的執(zhí)行應 “與時俱進”，積極的調整政策口徑，讓政策與市場實際更加匹配。現(xiàn)在樓市正處在困難時期，一些城市開始取消或放松限購、限售、限貸等政策，這是應有之義，但是否做到位了？還有哪些城市應該調整，實際卻沒有行動？取消各類限制政策，并不一定會出現(xiàn)市場很快止跌回升的態(tài)勢，但可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場的營商發(fā)展環(huán)境，讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸一個正常的行業(yè)序列，也是政府部門逐漸收回有形之手的難得契機。

??02 /  無論是拿地還是出貨量，民營房企普遍信心不足

??從上半年的拿地榜和銷售榜看，TOP50以內民企占比非常小，尤其是拿地榜上，民企鮮有身影。央企國企在房地產(chǎn)市場上占據(jù)了絕對優(yōu)勢地位，核心原因是在新的市場形勢下，原先負債率低、資產(chǎn)周轉慢，且有一定產(chǎn)品經(jīng)營特色的央國房企，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和抗風險能力，尤其是這類企業(yè)融資成本低，且資金來源有保障，這是一般民企所不能比的。央企國企走在聚光燈下，與之對應的另一面就是暫處燈光之外的民企，努力維持企業(yè)運作，保持現(xiàn)金流的運轉正常，聚焦保交樓，化解債務風險等。民企較少參與土地市場拿地，一方面是信心不足，另一方面更是荷包不足。為了維持基本的公司運作，尤其是團隊的穩(wěn)定，和發(fā)展能力的持續(xù)，需要參與一定規(guī)模的項目開發(fā)。代建是一個重要途徑，但是代建同樣有一定的門檻和規(guī)則，“旋轉門”“玻璃門”是民企參與代建經(jīng)常遇到的問題。

??03 /  經(jīng)濟及收入增長前景不明，消費者入市觀望情緒重

??房地產(chǎn)市場的運行，離不開消費者的參與。對于樓市而言，消費者“買漲不買跌”的現(xiàn)象歷來存在。即便這個屢屢被市場驗證的理論，在市場總供需關系發(fā)生變化的今天，恐怕也得重新思考和推論。市場沒有因為政策變暖而好轉，原因并非是企業(yè)沒有足夠的供應量，而是有效需求不足。有效需求是指有支付能力且有支付意愿的需求。從支付能力看，現(xiàn)在我國正處于經(jīng)濟轉型的關鍵期，與西方發(fā)達國家的經(jīng)濟聯(lián)系并不牢靠，對外出口回落；儲蓄率上升，消費不振，居民支付能力有所下降。購買意愿方面，經(jīng)過20多年的房地產(chǎn)市場化改革，我國居民住房條件有了明顯改善，人均住房建筑面積達到40平方米左右，戶均住房套數(shù)超過1，絕對住房困難的人口比例大幅下降。另外，近十年來，政府主導的住房保障工作也取得了重大進展，自2008年大規(guī)模實施保障性安居工程以來，全國累計開工建設各類保障性住房和棚改安置住房7800多萬套，2200多萬困難群眾取得住房補貼，幫助2億多困難群眾實現(xiàn)安居。總體看，居民對住房需求從基本的“安身”層面過渡到“改善”層面。再者，商品房也不再普遍被認為是可靠的投資品，市場有張有落成為常態(tài)。這些都影響了居民購房的決策，原有的市場運行經(jīng)驗不再應驗，市場規(guī)律需要重構。

??04 /  美元升值加息周期，警惕國內資產(chǎn)價格中樞回落

??外部發(fā)展環(huán)境同樣深刻影響國內樓市的運作。美元走勢就是典型的影響因素。近期最受關注的是美元升值和人民幣貶值，從趨勢圖看，人民幣兌美元6月30日最高達到7.2689元兌1美元。我們相信，人民幣兌美元沒有大幅貶值的基礎，但短期內的匯兌風險還是存在的，這也影響到不少人的決策。尤其是二季度以來，人民幣兌美元匯率開始突破7：1這一關鍵點位。經(jīng)濟預期、地緣政治和戰(zhàn)爭、美元加息、美國制造業(yè)新政等，各種因素疊加，包括中國在內的新興市場不得不面對資金外流、貨幣貶值、國內資產(chǎn)價值下跌 ，價值中樞回落的問題。對于房地產(chǎn)而言，一線城市的高端二手房拋盤量上升、報價回落，這也是資金外流的表現(xiàn)。目前二手房拋盤的現(xiàn)象已經(jīng)從一線城市向其他城市漫延。房地產(chǎn)價格的回落是市場機制選擇的結果，而且在某種程度上對首套和改善住房的消費者是好事。但也應防止房地產(chǎn)市場進入價格叢林社會，畢竟有日本、臺灣等地房地產(chǎn)市場價格崩盤帶來的經(jīng)濟社會大衰退的前車之鑒。