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??10月18日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了9月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，GDP、物價(jià)水平保持穩(wěn)定，企業(yè)預(yù)期、消費(fèi)動(dòng)能等保持回升態(tài)勢，整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好。

??房地產(chǎn)行業(yè)來看，優(yōu)化政策作用正在持續(xù)釋放，并有積極的效應(yīng)。銷售面積、金額、新開工等指標(biāo)環(huán)比上漲且同比降幅有所收窄，竣工依然保持高增長，各指標(biāo)均出現(xiàn)底部企穩(wěn)修復(fù)的跡象。

      01

??前三季GDP增5.2%

??經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇

??帶動(dòng)融資需求尤其中長期貸款回升

??前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長5.2%，其中三季度增長4.9%，受到去年基數(shù)抬升的影響，比二季度同比增速回落，若扣除基數(shù)的影響，兩年平均增速是4.4%，比二季度加快了1.1個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比來看，今年三季度增長1.3%，比二季度加快0.8個(gè)百分點(diǎn)。由此可見前三季度國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好。

??當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的積極因素不斷增加，第一，企業(yè)預(yù)期改善，9月制造業(yè)PMI已升至景氣區(qū)間；第二，物價(jià)運(yùn)行也總體平穩(wěn)。9月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，同比持平，工業(yè)品出廠價(jià)格PPI連續(xù)三個(gè)月降幅收窄。第三，消費(fèi)活力增強(qiáng)，9月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長5.5%，比上月加快0.9個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)2個(gè)月加快。

??此外，就業(yè)穩(wěn)定、外貿(mào)降幅低于預(yù)期、服務(wù)業(yè)持續(xù)較快恢復(fù)等都說明中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的基本面依然穩(wěn)固。另外，從9月金融數(shù)據(jù)來看，佐證了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的穩(wěn)步推進(jìn)，主要指標(biāo)整體勢頭良好，融資需求有所回升。

??其中，9月M2增長10.3%，延續(xù)小幅回落的態(tài)勢但增速仍保持相對(duì)高位，且M1M2剪刀差逐步收窄。9月社會(huì)融資規(guī)模增量為4.12萬億元，比上年同期多5638億元，總量創(chuàng)歷史同期新高。信貸投放層面，居民中長期貸款成為亮點(diǎn)。地產(chǎn)行政的推動(dòng)下，居民中長期貸款顯著回暖。9月居民中長期貸款5470億元，同比多增2014億元，增幅為今年4月份以來新高，并結(jié)束了7月、8月縮量態(tài)勢。

       02

??地產(chǎn)新政效果持續(xù)發(fā)酵

??9月商品房銷售面積、金額

??同比降幅連續(xù)四個(gè)月收窄

??1-9月份商品房銷售面積84806萬平方米、商品房銷售額89070億元，累計(jì)同比分別下降7.5%和4.6%，增速延續(xù)3月小陽春后逐步下滑態(tài)勢，其中商品房銷售面積降幅較1-8月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售金額較1-8月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，無論是面積還是金額，累計(jì)增速下降的速率正在放緩，一定程度體現(xiàn)了市場預(yù)期和情緒的修復(fù)，短期行業(yè)處在筑底企穩(wěn)階段。

??隨著核心城市陸續(xù)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、限購松綁等利好新政，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，銷售和市場預(yù)期均出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)。一方面反映在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款保持明顯回升態(tài)勢，另一方面銷售單月數(shù)據(jù)環(huán)比增長、同比降幅連續(xù)收窄亦能佐證。

??其中，9月商品房銷售面積10857萬平方米、商品房銷售金額10912億元，環(huán)比漲幅分別為47%和42%，單月絕對(duì)量僅次于今年3月和6月份，與前八月月均成交相比，9月銷售面積、金額高于均值17%和12%。

??同比來看，市場底部企穩(wěn)、修復(fù)信號(hào)明顯。9月商品房銷售面積、金額同比下降10.1%和12.9%，分別較上月收窄2個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)，同比雙雙連續(xù)4個(gè)月收窄。

??銷售層面低位企穩(wěn)、弱修復(fù)得益于政策的推動(dòng)、供應(yīng)量回暖、結(jié)構(gòu)改善以及部分項(xiàng)目折扣力度加大。

??根據(jù)CRIC全國百城數(shù)據(jù)，9月商品住宅新增供應(yīng)環(huán)增29%，已經(jīng)接近小陽春水平，8、9月份供應(yīng)呈現(xiàn)遞增回暖走勢，且部分城市改善供應(yīng)持續(xù)放量。另，重點(diǎn)城市成交保持輪動(dòng)復(fù)蘇的行情，諸如西安、長沙隨著改善盤集中入市，需求相對(duì)旺盛，而前期深度調(diào)整的南京、武漢、天津等核心二線城市，因部分項(xiàng)目加大折扣力度促進(jìn)以價(jià)換量，成交也出現(xiàn)階段性放量，環(huán)比轉(zhuǎn)正。

??整體而言，多重利好之下市場已有筑底企穩(wěn)的信號(hào)，接下來考驗(yàn)政策的落地性和有效性，以及供應(yīng)持續(xù)回暖的程度。從微觀層面來看，10月多數(shù)城市來訪、認(rèn)購穩(wěn)中有升，預(yù)期10月成交有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，但幅度有限，當(dāng)前市場仍保持底部修復(fù)、脈沖式上漲的行情。

??03

??9月新開工同比降幅收窄9pcts

??竣工累計(jì)增速年內(nèi)次高

??1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

??隨著各部門、各地方政策措施出臺(tái)落實(shí)，信貸資金對(duì)在建項(xiàng)目建設(shè)竣工和住宅銷售的支持力度持續(xù)增強(qiáng)，帶動(dòng)竣工持續(xù)高增長。1-9月竣工面積增速較1-8月增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，僅次于7月20.5%的高點(diǎn)。

??單月而言，環(huán)比較8月下降6%，與前8月均值相比減少了9%。不過同比來看，竣工面積增速依舊強(qiáng)勁。9月竣工面積同比增長25.4%，較8月增加15個(gè)百分點(diǎn)，增幅維持在相對(duì)高位。而今年以來始終保持低位的新開工增速也開始出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)的信號(hào)。新開工面積降幅連續(xù)3個(gè)月收窄，1-9月新開工面積降幅較1-8月收窄1個(gè)百分點(diǎn)。單月數(shù)據(jù)的變化更能體現(xiàn)底部企穩(wěn)修復(fù)的跡象。9月新開工面積8232萬平方米，環(huán)比增長19%，同比雖然仍下降15%，但降幅較8月份收窄9個(gè)百分點(diǎn)，也是繼1-2月份之后，降幅再度縮小至15%以內(nèi)。

??不可否認(rèn)的是，雖然新開工出現(xiàn)跌幅放緩趨勢，但整體壓力不容小覷，單月開工規(guī)模實(shí)際較前八月平均減少10%。值得注意的是，政策利好帶動(dòng)市場信心同時(shí)，央國企和部分優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒓哟箝_工力度爭搶政策帶來的銷售“窗口期”，四季度新開工低位企穩(wěn)止跌是大概率事件。

??04

??開發(fā)投資降幅逐步趨穩(wěn)

??年內(nèi)繼續(xù)保持低位修復(fù)態(tài)勢

??1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資66279億元，下降8.4%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資壓力頗大，已經(jīng)連續(xù)下降7個(gè)月，降幅已經(jīng)接近去年1-11月水平。從降速來看已有筑底“苗頭”，1-9月開發(fā)投資降速逐步趨于穩(wěn)定。

??單月來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資也有一定的邊際修復(fù)，呈現(xiàn)環(huán)比增長、同比趨穩(wěn)的走勢。其中，9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)10369億元，同比下降11.3%，幾乎與8月相持平，環(huán)比增長13%，絕對(duì)量僅次于2023年3月和6月水平（1-2月不計(jì)入）。

??分季度來看，三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資2.87萬億，較一季度上漲10%，較二季度下降12%。分區(qū)域來看，僅東部區(qū)域累計(jì)投資增速跌幅最小，其余區(qū)域累計(jì)增速降幅呈現(xiàn)東部<中西<西部<東北，東北地區(qū)同比跌幅最大，達(dá)到27.2%，西部降幅略有收窄為19.4%。< p="">

??新開工保持低位、土地市場低迷仍是開發(fā)投資走弱的主要原因。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)300城市土地?cái)?shù)據(jù)來看，9月全國300城土地成交面積、金額同比下降57%和71%，環(huán)比分別下降38%和55%,延續(xù)了今年以來規(guī)模“一降再降”的走勢。且從熱度上來看，溢價(jià)率已經(jīng)回歸到一季度高峰，而流拍率則持續(xù)保持在高位。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??在核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強(qiáng)營銷力度積極自救的背景之下，典型城市出現(xiàn)短期來訪、認(rèn)購上升的跡象，且成交基本也已進(jìn)入筑底階段，我們認(rèn)為10月大概率企穩(wěn)修復(fù)，在供應(yīng)增加情況下，四季度整體環(huán)比小幅回升。

??各城市仍將延續(xù)分化行情：首先，對(duì)于京滬蓉等本就市場熱度較高的供給主導(dǎo)城市而言，熱度能否延續(xù)主要取決于二手房市場能否復(fù)蘇，只有二手房市場活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進(jìn)而對(duì)新房市場形成有效支撐。其次，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場基本面尚佳的武漢、天津等目前已經(jīng)出現(xiàn)了來訪、認(rèn)購上升的情況，短期內(nèi)成交熱度還是有望延續(xù)。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、常州、徐州等，市場修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期。

??行業(yè)規(guī)模下降、房企資金緊缺，預(yù)計(jì)四季度土地購置仍將低位運(yùn)行，僅核心城市能維持熱度。短期新開工意愿提升難度較大，四季度銷售大概率會(huì)有所改善但房企銷售回款重心仍在“保交樓”，因此新開工將持續(xù)低位運(yùn)行，在建施工投資等顯性指標(biāo)持續(xù)修復(fù)也將帶動(dòng)房企開發(fā)投資邊際企穩(wěn)。