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??商品房銷售市場(chǎng)下行趨勢(shì)不改

??1—10月，商品房銷售面積92579萬(wàn)平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，按可比口徑計(jì)算同比下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

??1-10月新建商品房銷售面積及金額在去年低基數(shù)基礎(chǔ)下保持下行，銷售面積9月份同比降幅較上期擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)，10月份降幅較上期擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額降幅也進(jìn)一步擴(kuò)大，目前只能看到下調(diào)的速度有收斂的跡象。整體來(lái)看，面對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化這一重大判斷，各地出臺(tái)的積極救市政策依然需要進(jìn)一步深化和優(yōu)化，系統(tǒng)解除阻礙市場(chǎng)運(yùn)行的限制類政策，否則政策效果將大打折扣。從近期數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)看，一、二線城市熱度短期上漲后有所回落，市場(chǎng)回升可持續(xù)基礎(chǔ)不穩(wěn)固。當(dāng)前市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足、需求疲軟，這也意味著房地產(chǎn)的運(yùn)行還將面臨較長(zhǎng)調(diào)整期。

??10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。住建部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹也表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)需要正視困境形成的機(jī)理，重視高質(zhì)量和好服務(wù)發(fā)展，改進(jìn)生產(chǎn)方式、改善資本和治理結(jié)構(gòu)，才能更快解決問(wèn)題促進(jìn)轉(zhuǎn)型。短期來(lái)看，仍需要更多細(xì)化政策加強(qiáng)房企融資支持，降低重點(diǎn)城市購(gòu)房成本及門(mén)檻等政策利好引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，10月商品房銷售面積及金額規(guī)模同、環(huán)比均有明顯下降，未能延續(xù)9月弱修復(fù)趨勢(shì)，市場(chǎng)成交低迷不及預(yù)期，市場(chǎng)信心仍需進(jìn)一步鞏固。未來(lái)兩月企業(yè)年底業(yè)績(jī)沖刺，將加大供應(yīng)和采取更多促銷策略提升成交和回款，市場(chǎng)仍有希望得到一定程度修復(fù)。預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積同比下降5%左右。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅及辦公樓市場(chǎng)持續(xù)下行，銷售面積及金額同比跌幅較上月擴(kuò)大；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)保持下降，同比跌幅較上月均有所收窄。

??從各地區(qū)銷售情況看，東部、中部及東北地區(qū)同比跌幅有所擴(kuò)大，中部地區(qū)銷售面積及金額跌幅最明顯；西部地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)改善，兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅較上月收窄。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國(guó)比重分別為45.7%、61.6%，均較上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

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??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下行

??1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95922億元，按可比口徑計(jì)算同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。

??1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下行，同比跌幅較上月再次擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資持續(xù)低迷，企業(yè)分化趨勢(shì)加劇，多城市放開(kāi)地價(jià)限制、調(diào)整容積率限制等提升企業(yè)投資拿地?zé)崆?，但土地市?chǎng)除了央國(guó)企及少數(shù)頭部民營(yíng)房企外，其他民營(yíng)企業(yè)幾乎“隱身”。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，也抑制相關(guān)上下游制造業(yè)需求和投資，尤其是房地產(chǎn)下游行業(yè)，例如塑料、玻璃、家具、家電等行業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，其后期影響越來(lái)越明顯。數(shù)據(jù)顯示，1-10月民間投資下降0.5%，扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，民間投資同比增長(zhǎng)9.1%。房企出險(xiǎn)事件不斷影響下，除了少數(shù)有政府或國(guó)企背書(shū)的大企業(yè)獲得承諾或真金白銀的資金支持，多數(shù)民營(yíng)企業(yè)很難獲得實(shí)質(zhì)性的融資支撐，市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)也不穩(wěn)固，投資能力和信心短期很難恢復(fù)。行業(yè)從加速回落到觸底反彈，再到回升企穩(wěn)，這一過(guò)程很可能再持續(xù)三年時(shí)間。未來(lái)“城中村改造”和保障房建設(shè)加快，對(duì)房地產(chǎn)投資將有一定程度支撐。

??月度數(shù)據(jù)方面，10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8653億元，較上月減少16.5%，同比減少16.7%，單月同比跌幅有所收窄。未來(lái)幾個(gè)月受到季節(jié)性因素疊加影響，開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)放緩，房地產(chǎn)投資修復(fù)基礎(chǔ)將進(jìn)一步減弱。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅在9.5%左右

??從物業(yè)類別投資上看，住宅同比跌幅相對(duì)較小，跌幅較上月略有擴(kuò)大；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓同比跌幅上月有所收窄。住宅投資占總投資比重75.9%，與上月持平。

??從地區(qū)來(lái)看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，東北和西部地區(qū)跌幅較大，整體跌幅較上月有所收窄；東部和中部地區(qū)跌幅相對(duì)較小，跌幅較上月略有擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.4%，較上月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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??房屋新開(kāi)工規(guī)模持續(xù)低位

??1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積79177萬(wàn)平方米，同比下降23.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積57659萬(wàn)平方米，下降23.6%。房屋竣工面積55151萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.3 %。

??1-10月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積繼續(xù)低位運(yùn)行，累計(jì)同比跌幅較上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)兩個(gè)月收窄；房屋竣工面積同比增速依然保持高位，在“保交付”相關(guān)政策支持下，今明兩年是竣工高峰期。10月新開(kāi)工面積7054萬(wàn)平方米，單月規(guī)模同、環(huán)比均有明顯跌幅。目前來(lái)看，在銷售市場(chǎng)回暖前新開(kāi)工規(guī)模將持續(xù)低位徘徊，從銷售到投資拿地再傳導(dǎo)至新開(kāi)工的企穩(wěn)回升需要更長(zhǎng)的時(shí)間。除了銷售低迷和資金壓力持續(xù)影響新開(kāi)速度節(jié)奏外，部分北部地區(qū)隨著天氣轉(zhuǎn)冷，受季節(jié)性因素影響，項(xiàng)目新開(kāi)工放緩或停滯。

??從市場(chǎng)存量、消費(fèi)者購(gòu)房意愿及行業(yè)發(fā)展規(guī)律看，商品房新開(kāi)工絕對(duì)量下降是大勢(shì)所趨。2022年下降40%，2023年繼續(xù)下降20%左右，2024年預(yù)計(jì)降幅收窄至10%左右，隨著政策調(diào)整到位，企業(yè)調(diào)整到位，資金緊張局面得到緩解，新開(kāi)工增幅逐步走穩(wěn)，開(kāi)工量則與市場(chǎng)需求量逐步拉平。

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??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面持續(xù)承壓

??1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金10734億元，同比下降13.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款13117億元，下降11.0%；利用外資37億元，下降40.3%；自籌資金34781億元，下降21.4%；定金及預(yù)收款36596億元，下降10.4%；個(gè)人按揭貸款18506億元，下降7.6%。

??1—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)擴(kuò)大，跌勢(shì)有所放緩。所有資金來(lái)源中除利用外資外，企業(yè)自籌資金跌幅最大，整體跌幅較上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；受商品房銷售市場(chǎng)影響，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款跌幅持續(xù)擴(kuò)大，分別較上月擴(kuò)大0.8個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的51.3%，較上月降低0.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占32.4%，較上月提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金跌幅依然較高，反映出企業(yè)在融資方面仍面臨較大困境。近期部分頭部房企資金面出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，也加大了市場(chǎng)悲觀情緒。10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議表示 “促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，將出臺(tái)更加完善的資金監(jiān)管政策保障購(gòu)房者利益，同時(shí)也為企業(yè)融資帶來(lái)積極信號(hào)，“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”相關(guān)規(guī)則或?qū)⑦M(jìn)行調(diào)整，特別是針對(duì)民營(yíng)房企的融資政策需要進(jìn)一步落實(shí)。

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??商品住宅庫(kù)存去化周期增長(zhǎng)

??10月末，商品房待售面積64835萬(wàn)平方米，較上月增加298萬(wàn)平方米。其中，住宅增加176萬(wàn)平方米，辦公樓增加27萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少7萬(wàn)平方米。

??銷售市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，當(dāng)前商品房待售面積的去化周期是7個(gè)月，較上月略有拉長(zhǎng)，庫(kù)存去化壓力不見(jiàn)。與去年同期相比待售商品房依然保持較高增長(zhǎng)，其中住宅待售面積上漲19.7%，與上月持平，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比漲幅分別較上月縮小1.4個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。