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諸葛數據研究中心出品

2023年11月9日

??一、10月新房供應、成交雙雙縮量，昌平、海淀等5個區域成交量環比上升

??（一）成交：新房成交量環比轉降，同比跌幅擴大

??10月北京新房成交活躍度下降，成交量環比轉降，同比跌幅持續走闊。進入10月份，北京新房成交量止升轉降，一方面，可能與供應大幅收緊有一定關系；另一方面，“認房不認貸”政策效應逐漸削弱，市場需求釋放放緩。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年10月北京新建商品住宅成交5177套，環比下降12.1%；同比下降39.6%，同比降幅較上月擴大約21個百分點。從累計成交規模來看，2023年前10月北京新房成交55122套，較2021年、2022年同期分別減少24.1%、上升0.2%。11月起北京公積金執行“認房不認商貸”，預計將會促進一批購房需求的釋放，11月新房成交量有望維穩。

??（二）價格：10月新房成交均價環比上行，同比漲幅“二連”走闊

??10月北京新房價格重拾漲勢，且價格處于歷史較高水平，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年10月，北京新房成交均價為55847元/㎡，環比上漲4.3%；同比上漲18.9%，同比已連續3個月維持上漲態勢，且本月同比漲幅較上月擴大約1個百分點。

??（三）供應、庫存：10月新房供應縮量顯著，庫存量小幅下降

??繼9月房企集中推新后，10月份北京新房供應端大幅收緊，同環比雙雙降超70%。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年10月新房批準上市套數1239套，環比下降78.7%；同比下降70.7%，同比降幅較上月擴大超55個百分點。另外，在供應縮量顯著的情況下，庫存量小幅下降，但去化效果暫不理想，去化周期持續延長，數據顯示，2023年10月北京新房庫存量為85466套，環比小幅下降3.09%，同比下降19.37%，同比呈現“七連跌”。從去化周期來看，10月去化周期為15.7個月，較上月延長0.3個月。

??2023年10月，北京有6個商品住宅項目獲取預售證，較上月減少7個，分布在開發區、大興、豐臺以及昌平4個區域。其中，位于大興區的曉月和風雅苑共164套房源可供銷售，預售面積約2.2萬㎡，是由綠城中國和宇誠集團合作開發的住宅項目，位于大興黃村核心區，項目周邊配套齊全，同時項目以區域罕見的2.0低密容積率，規劃6-11層純粹洋房產品，填補黃村高端改善空白。

??（四）分區：10月昌平區成交量及漲幅雙雙領跑，近7成區域成交環比下降

??從10月北京區域新房成交表現來看，昌平區成交活躍度明顯走高，以980套成交量大幅領先，占比達19.1%；大興、順義、朝陽位居區域成交第二、三、四位，均突破500套，占比均超10%；房山憑借470套躋身區域成交前五。與此同時，延慶、平谷以及東城3區成交量均低于50套，占比不足1%。

??較上月成交變化來看，5個區域成交環比上升，其中，昌平環比漲幅顯著，成交量較上月翻倍，海淀、石景山環比漲幅均超15%；另外，近7成區域成交環比下降，其中，順義、西城、東城以及平谷4區環比跌超50%。

??（五）板塊：12個板塊成交量超百套，海淀溫泉板塊577套居首

??從10月各板塊的成交表現來看，海淀區溫泉板塊成交活躍度提升明顯，以577套成交量位居首位，較上月增加370套，成交均價為53188元/㎡，呈現“量升價跌”特征。昌平回龍觀板塊的成交動力也有所增強，10月成交395套位居第二，較上月增加270余套，成交均價突破6萬元/㎡。順義區勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮板塊與大興區西紅門板塊僅有1套之差分別位居成交第三、四位，成交量分別為199套、198套。此外，本月成交超百套的板塊數量有所下降，共有12個，較上月減少3個。

??（六）房企：10家房企銷售額突破10億，中海地產約36億領先

??從各大房企在北京市場的表現來看，10家房企銷售額突破10億元，較上月持平。其中，中海地產實現35.78億元銷售額領先，銷售表現持續向好，銷售額較上月增加約8億元；華潤置地、大華集團位居第二、三位，銷售額雙雙突破19億元；首開股份穩居榜四，10月實現17.64億元銷售額，較上月減少約1億元。整體來看，品牌國央企以及優質民企在北京房地產市場的銷售表現持續可觀。

??（七）項目：國譽燕園成交量居首，啟宸府斬獲成交金額冠位

??從10月份北京新房成交套數TOP20項目來看，順義區項目上榜率靠前，共上榜4個項目；與此同時，昌平區項目成交更為可觀，上榜的2個項目攬占前二，其中，國譽燕園、啟宸府成交均超300套，分別以328套、303套位居一二位，但2個項目的成交價格卻相差較大，成交均價分別為30227元/㎡、62213元/㎡；大興區的橡樹灣（紅橡潤園）與海淀區的中海·富華里成交表現也不俗，本月成交均超百套，分別以146套、112套位居第三、四位。

??從成交金額來看，啟宸府憑借較高的成交規模拉動收金可觀，10月實現19.35億元銷售額，西城區的中信國安府、朝陽區的融創壹號院2個高端改善項目位居第二、三位，成交金額分別為15.47億元、14.17億元，單價水平均超12萬元/㎡。

??二、10月二手住宅成交量回落，市場均價漲勢堅挺

??（一）成交：二手住宅成交量變化與新房一致，同環比雙雙下降

??北京二手房成交端同樣遇冷，10月成交量止升轉降，同比跌幅擴大。由于前期出臺的松綁政策效應逐步削弱，隨著既有需求逐步釋放殆盡，復蘇的持續性顯露不足，二手房成交量下降。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年10月北京二手住宅成交10653套，環比下降25.3%；同比下降5%，同比降幅較上月擴大4.5個百分點。從累計成交來看，2023年前10月北京二手住宅成交129925套，較2022年同期上升7.2%，較2021年同期下降約19%。

??（二）價格：10月二手住宅市場均價持續上揚，同環比漲幅雙雙擴大

??北京二手住宅市場均價上漲動力較足，10月價格持續上揚，刷新2020年以來月度價格新高。數據顯示，2023年10月北京二手住宅市場均價為65054元/㎡，環比上漲2.17%，同比上漲8.68%，同環比漲幅分別較上月擴大3.3、0.8個百分點，并且截至本月，同比已連續21個月維持正增長。

??（三）調價房源：10月漲價房源占比6.2%，較上月回落5.4個百分點

??從漲降價房源來看，2023年10月北京二手住宅調價房源中漲價房源占比為6.2%，較上月回落5.4個百分點。繼“認房不認貸”下漲價信心短暫回升后，持續性再度顯露不足，本月漲價房源占比再次回落至低位，市場信心提振的持續性仍有待加強。