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??導(dǎo)語(yǔ)

??深圳“金三”成色可期，尚可維持當(dāng)前市場(chǎng)熱度，回暖持續(xù)性來(lái)看依舊有待觀察。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，伴隨著房企推盤(pán)積極性大幅回升，各城市“小陽(yáng)春”成色幾何？我們將聚焦當(dāng)前市場(chǎng)明顯回暖的重點(diǎn)城市，進(jìn)行逐一分析。

??第一篇來(lái)看深圳市場(chǎng)，春節(jié)后無(wú)論是二手住宅成交還是新房項(xiàng)目來(lái)訪、去化均呈現(xiàn)出快速反彈，究竟其當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇有何典型特征，3月“小陽(yáng)春”是否可期？

??01

??掛牌量增價(jià)跌、七成業(yè)主降價(jià)
刺激二手房周均成交超去年四季度周均

??春節(jié)之后，二手住宅成交大幅反彈，周均成交量已超去年四季度周均水平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年第8周-第10周（2.19-3.10，下同）周均成交套數(shù)已達(dá)760套，超過(guò)了2023年四季度周均成交749套，達(dá)到了階段性高位。

??深圳二手房市場(chǎng)能快速?gòu)?fù)蘇與節(jié)后掛牌量增價(jià)跌密不可分，業(yè)主對(duì)后市房?jī)r(jià)看跌，在節(jié)后紛紛采取拋售策略，掛牌量激增，第8周-第9周每周新增掛牌量均超2200套，達(dá)到階段高位，且業(yè)主多數(shù)想蹭這一波行情回暖賣(mài)房，七成以上業(yè)主降價(jià)，疊加節(jié)前限購(gòu)優(yōu)化政策及20日貸款利率大幅下調(diào)，二手房成交量呈快速回升勢(shì)頭。

??事實(shí)上，深圳二手住宅成交均價(jià)早在2023年10月開(kāi)始，至2024年3月已經(jīng)連跌半年，目前已跌破6萬(wàn)元/平，回歸至2022年水平。

??而微觀層面來(lái)看，二手小區(qū)降價(jià)消息更是不絕于耳，尤其是學(xué)區(qū)房概念炒作泡沫被擠出，當(dāng)前房?jī)r(jià)與高峰期相比更是有腰斬的情況發(fā)生。典型代表為八卦嶺宿舍，因2020年荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)確定，房?jī)r(jià)一度從5萬(wàn)元/平方米上漲到最高峰的15.54萬(wàn)/平方米，隨著這三年深圳樓市的暴跌加上學(xué)區(qū)房眾多利空，八卦嶺宿舍也成為深圳跌幅領(lǐng)頭羊，目前成交一套32平方米戶型，單價(jià)僅4.22萬(wàn)元/平方米，跌幅達(dá)到驚人的73%，創(chuàng)下深圳跌幅之最。再如諾德假日小區(qū)，89平戶型從最高峰的1500多萬(wàn)元/套跌到現(xiàn)在的800多萬(wàn)元/套，雖然下跌比例只有40%，但是總價(jià)跌了700萬(wàn)元/套。

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??新房回暖程度不及二手
網(wǎng)紅盤(pán)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)飆升暫未在成交端體現(xiàn)

??新房市場(chǎng)節(jié)后也呈現(xiàn)出快速反彈，但回暖程度也不及二手房。主要體現(xiàn)在以下幾方面：

??一是備案情況來(lái)看，新房成交均價(jià)略有回落，當(dāng)前周度成交量尚未達(dá)到節(jié)前2024年1月和2023年四季度周均水平；與2023年春節(jié)后復(fù)蘇情況相比也有明顯差距。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年第8周-第10周周均成交套數(shù)為380套，而2024年1月周均成交為647套，2023年四季度周均成交高達(dá)達(dá)895套。而對(duì)比2023年春節(jié)后新房成交復(fù)蘇情況，2023年第5周-第10周基本呈現(xiàn)出逐周遞增態(tài)勢(shì)，而2024年第10周環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，甚至已低于第8周成交套數(shù)絕對(duì)量。

??二是從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)來(lái)看，平均去化率回升主要還是因基數(shù)較低緣故。2024年1-2月開(kāi)盤(pán)去化率僅8%，已跌至2022年以來(lái)低位，從3月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的3個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，去化率基本回升至30%左右，與去年年末基本持平。

??三是從前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)來(lái)看，節(jié)后快速反彈至高位：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后2周來(lái)訪量分別飆升至3830組和4711組，認(rèn)購(gòu)量也達(dá)到了196套和229套，3月第二周來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量分別為5300組和268套，已處半年來(lái)高位。當(dāng)前流量盤(pán)周成交15-23套，已達(dá)去年小陽(yáng)春水平，樓盤(pán)間兩級(jí)分化嚴(yán)重，只有流量盤(pán)在攀升，其他盤(pán)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)仍處低位。

??03

??預(yù)判：3月熱盤(pán)托舉或帶動(dòng)新房成交維穩(wěn)
二手熱度能否傳導(dǎo)至新房存疑

??深圳樓市在春節(jié)后出現(xiàn)了回升，主要由新政刺激（優(yōu)化住房限購(gòu)政策，深戶購(gòu)房取消社保年限要求，落戶即可買(mǎi)房；非深戶購(gòu)房社保年限由5年改為3年。5年期及以上LPR降25BP，五年期深圳房貸基準(zhǔn)利率3.95%，降至歷史最低位。）、居民陸續(xù)返深、多個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)以價(jià)換量、價(jià)格普降等綜合作用所致，而從前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，“金三”成色可期，尚可維持當(dāng)前市場(chǎng)熱度。不過(guò)若從回暖持續(xù)性來(lái)看依舊存疑：

??一方面二手房成交熱度能否傳導(dǎo)至新房存疑，當(dāng)前業(yè)主普遍看空后市，降價(jià)拋售，更多是爭(zhēng)取快速變現(xiàn)，避免資產(chǎn)貶值，這也意味著其出售了房屋之后，短期內(nèi)或?qū)⒉粫?huì)購(gòu)置新房，因而“賣(mài)舊買(mǎi)新”置換需求對(duì)新房成交支撐作用相對(duì)有限。

??另一方面，當(dāng)前新房成交復(fù)蘇不及預(yù)期，也與經(jīng)濟(jì)低迷，居民購(gòu)買(mǎi)力疲軟等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題密不可分，若后續(xù)無(wú)密集利好政策疊加，擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力，2024年全年新房成交或?qū)⒌陀?023年。