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??導語

??行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)修復，優(yōu)質(zhì)板塊份額仍有望進一步增加

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??當前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一段艱難時期，新房銷售規(guī)模縮量，城市庫存壓力愈加凸顯。整體市場的供需風險加劇，給企業(yè)的戰(zhàn)略部署帶來了更多困難。然而，在房市的普遍低迷中，一些板塊和項目卻能夠逆流而上，展現(xiàn)出與眾不同的韌性和活力，依然能夠得到足夠的購房者青睞，項目去化速度保持穩(wěn)定，在普遍低迷的板塊中脫穎而出。本文將探索這些優(yōu)質(zhì)板塊與項目背后的內(nèi)在邏輯，并分析其共性特征與市占率等相關(guān)指標，從去化速度和銷售規(guī)模角度，為企業(yè)投資決策提供相關(guān)參考。

??01

??行業(yè)進入修復期
壓力城市優(yōu)質(zhì)板塊價值愈加凸顯

??中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整期，各城市都面臨著銷售規(guī)模縮減、房價下跌和庫存壓力增大的挑戰(zhàn)，壓力城市持續(xù)增多，截止2023年末，約六成城市商品住宅去化后期超過24個月，較2021年超過24個月的城市比重增加了兩成，去化壓力明顯增加。在這樣的情況之下，城市優(yōu)質(zhì)板塊的價值愈加凸顯，成為購房者和投資者青睞的選擇。購房者和投資者在選擇房產(chǎn)時，可以考慮優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)勢和特點，以實現(xiàn)更好的投資回報和居住體驗。

??一、典型城市庫存規(guī)模普降，但整體去化壓力依舊有增無減

??2022年以來，全國新房和土地成交面積均經(jīng)歷了大幅度的下挫，在投機需求出清、自住需求入市延遲、保障房建設(shè)加速等多方面因素影響下，在經(jīng)歷了20年的上行大周期后，中國房地產(chǎn)行業(yè)第一次迎來了長時間的規(guī)模下行調(diào)整期，越來越多的城市面臨新房銷售規(guī)模縮量，房價持續(xù)下跌，城市庫存壓力加大的挑戰(zhàn)。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年全年商品住宅交易規(guī)模僅9.48億平方米，較2021年的高點下降39%，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期。

??商品住宅成交規(guī)模來看，各能級城市表現(xiàn)一致，均呈明顯下降趨勢，尤其是二、三線城市，2023年商品住宅成交規(guī)模較2021年降幅均在四成以上，一線城市表現(xiàn)稍佳，同比2021年降幅約24%。

??庫存方面，除一線城市庫存規(guī)模增加外，二三線城市庫存規(guī)模均不同程度地下降。究其原因，主要是受一線城市供應相對充裕的影響，即使其成交情況略優(yōu)于二三線城市，其庫存規(guī)模也在不斷增加。從去化周期來看，庫存壓力均呈加劇之勢，尤其是三四線城市，商品住宅去化周期由2021年的17.6個月增至2023年的29.1個月，去化周期拉長了11.5個月。

??二、壓力城市持續(xù)增多，探尋優(yōu)質(zhì)投資板塊更為關(guān)鍵（略）

??02

??優(yōu)質(zhì)板塊市場份額不容忽視
穩(wěn)定客源促銷售持續(xù)向好

??盡管壓力城市整體庫存壓力仍在增加，但優(yōu)質(zhì)板塊仍然存在較佳的投資機會。根據(jù)CRIC測算，41個壓力城市優(yōu)質(zhì)板塊成交占比超一成。分面積段來看，160-180平方米和180平方米以上面積段產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)板塊占比較一般板塊均高出3個百分點。由此可見，優(yōu)質(zhì)板塊更傾向于高端產(chǎn)品。50個典型優(yōu)質(zhì)板塊，以中高端改善為主，部分發(fā)展期剛改板塊亦客源充足；從具體的項目來看，二線優(yōu)質(zhì)板塊中高端產(chǎn)品去化更優(yōu)異，三四線則是大品牌房企的剛需產(chǎn)品更受青睞。

??一、壓力城市板塊分化同樣顯著，長沙、中山等優(yōu)質(zhì)板塊市占率超二成

??根據(jù)CRIC測算，上一章節(jié)篩選出的41個壓力城市優(yōu)質(zhì)板塊成交面積占總成交面積的比重達11%，投資機會依然值得關(guān)注。其中，平?jīng)觥⑨橹荨⒋筮B、中山、常熟、長沙等城市優(yōu)質(zhì)板塊的成交面積占全市的比重均超20%。典型如泉州橋南板塊，2023年商品住宅成交建面達32.6萬平方米，占泉州總成交建面的比重高達40%。

??不過，部分板塊雖然銷售數(shù)據(jù)比較好，成交占比已經(jīng)漲至高位，但土地資源較為稀缺，板塊發(fā)展進入末期，后續(xù)發(fā)展空間有限，這類板塊要慎重考慮。

??二、優(yōu)質(zhì)板塊大戶型產(chǎn)品占比更高，140-160㎡去化壓力最輕（節(jié)選）

??研究發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)板塊和一般板塊在不同面積段的分布大體一致，基本呈現(xiàn)倒U型，均是100-120平方米和120-140平方米面積段產(chǎn)品占比最高，均在半數(shù)左右，100平方米以下和140平方米以上面積段產(chǎn)品占比相對較低，占比均在二、三成。

??但優(yōu)質(zhì)板塊和一般板塊在具體面積段產(chǎn)品的占比存在些許差距。總的來看，優(yōu)質(zhì)板塊大戶型產(chǎn)品比較高，尤其是140-160平方米面積段產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)板塊的成交建面達15%，較一般板塊成交建面占比高出4個百分點。此外，160-180平方米和180平方米以上面積段產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)板塊占比較一般板塊均高出3個百分點。相比之下，一般板塊100-120平方米和120-140平方米面積段產(chǎn)品較優(yōu)質(zhì)板塊分別高出5和2個百分點。由此可見，優(yōu)質(zhì)板塊更傾向于高端產(chǎn)品，一般板塊更偏向改善產(chǎn)品。

??三、典型板塊：中高端改善為主，少部分發(fā)展期剛改板塊亦表現(xiàn)較佳（節(jié)選）

??為探究優(yōu)質(zhì)板塊的產(chǎn)品去化情況，我們篩選出了50個優(yōu)質(zhì)板塊，梳理了這些板塊的共性特征：首先，從區(qū)位上來看，這些板塊多位于新區(qū)核心板塊，通常交通便利、配套也比較完善。其次，從產(chǎn)品上來講，這些板塊以中高端改善為主，譬如上海新天地、深圳前海、合肥省府板塊等，典型如上海新天地，城市核心區(qū)頂豪板塊，配套資源齊全，可供地稀缺，在售項目較少，以改善產(chǎn)品為主，價格堅挺，高端產(chǎn)品聚集，客戶認可度高。

??就以北京朝陽區(qū)奶西板塊為例，該板塊位于望京交通路網(wǎng)集中區(qū)，以廣營北路為中心，形成了兩翼放射狀的道路網(wǎng)絡(luò)，覆蓋了多條軌道交通線路，實現(xiàn)了高效便捷的區(qū)域連接，方便前往海淀區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)和順義等城市核心區(qū)域。主要軌道交通線路包括地鐵13號線北苑站、地鐵14號線來廣營站、地鐵15號線崔各莊站以及地鐵17號線清河營（北段正在建設(shè)中）。商業(yè)方面，附近有新薈城、凱德MALL、方恒購物中心、新世界百貨和麒麟新天地等商業(yè)中心。醫(yī)療方面，附近有惠爾康醫(yī)院奶東分院、北京和諧康復醫(yī)院、地壇醫(yī)院、望京醫(yī)院和和睦家醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)。教育方面，地塊緊鄰芳草地國際學校（東洲校區(qū)），北側(cè)原陳經(jīng)綸中學分校目前已經(jīng)進行整改，將重新引入新的優(yōu)質(zhì)教育資源。不僅如此，望京、亞奧商圈已經(jīng)多年沒有新房供應，項目周邊二手房掛牌價在10-15萬元/平方米，存在明顯的價格倒掛。因此，該板塊去化速度較佳，2023年該板塊庫存和去化周期整體呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，至2023年12月，去化周期僅有4個月。

??四、典型項目：壓力二線改善項目去化優(yōu)異，三四線大品牌剛需更受青睞

??進一步細化到項目上，我們篩選出了50個優(yōu)質(zhì)項目，梳理了這些項目的共性特征。

??從產(chǎn)品類型上來看，二線城市中高端產(chǎn)品去化較佳，尤其是與周邊二手房存在倒掛的項目，去化速度更快，譬如廣州的越秀珠實城發(fā)·江灣和樾，是海珠工業(yè)大道板塊望江品改項目，在售均價與周邊二手（光大花園）出現(xiàn)一二手倒掛，有效吸納地緣客戶改善需求，去化保持較快的流速。不僅是這一個項目，自從疫情后，一二線城市改善需求集中顯現(xiàn)，高端市場自2021年開始進入爆發(fā)期，成交量逐年上升，高凈值人群需求覺醒。以廣州為例，2023年總價800萬以上商品住宅成交7613套，再創(chuàng)新高。

??福州的建發(fā)璞云也是如此，項目位于臺江核心位置，周邊社區(qū)建成年份集中于2012年，房齡接近十年且整體產(chǎn)品一般，價格3.7-5.5元/㎡，其中次新二手房價格在4.2-5.5萬/元；而本案為稀缺純商新房，是第四代立體生態(tài)住宅，加之建發(fā)品牌認可度高，對高端改善客戶更具吸引力，項目售價高達47674元/平方米，高出福州平均房價2萬元/平方米，2023年6月29日開盤，共434套，2個月清盤，去化速度十分優(yōu)異。

??相比之下，三四線城市則是大品牌剛需更受青睞。常州、無錫、徐州入圍的9項目，有8個項目是剛需或剛需剛改項目，價格上來看，與本地平均房價相比，基本相當或略低，多在2萬元/平方米以下；典型如徐州港利上城國際項目，首開時為徐州市場最火熱時期，價格較便宜，且為準現(xiàn)房，目前在售新房單價仍不過萬，并有現(xiàn)房及期房可選擇。小區(qū)內(nèi)部園林規(guī)劃較好，距離三環(huán)高架近，自駕便利，周邊在售新房多價格高于該項目，存在一定價格優(yōu)勢。2017年5月1日首開，累計入市5622套，至今成交5058套，備受市場青睞。

??從品牌上來看，三四線城市優(yōu)質(zhì)項目或是萬科、中建、金地這樣的全國布局的大品牌房企，或者是本地知名度較高的龍頭房企，譬如常州鉑悅建設(shè)等，是溧陽當?shù)刂髽I(yè)，口碑較好，2021年1月10日開盤，累計推出2192套，累計銷售1559套，去化速度較相對較佳。

??03

??優(yōu)質(zhì)板塊案例研究

??為了將研究結(jié)論進一步細化，本節(jié)從宜居綠芯、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市配套等三類不同突出優(yōu)勢出發(fā)，選取長沙谷山、昆明泛亞科技、常州市府等板塊進行深入分析，深入探析優(yōu)質(zhì)板塊個性特征及各類產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性機會，以期為企業(yè)決策提供更為細化的參考結(jié)論。

??一、長沙-谷山：承接城市宜居定位，近兩年以來成交金額接近翻番長沙岳麓區(qū)乃至全市宜居性最佳的板塊，當屬城市中央綠軸梅溪湖公園附近，該板塊位于市政府駐地南側(cè)，其中的佳兆業(yè)云頂、中鐵建梅溪青秀、金茂灣等中高端項目，也曾多年處于岳麓區(qū)銷售排行榜前列。但是在經(jīng)歷了多年開發(fā)之后，目前梅溪湖公園一期板塊的可開發(fā)用地已所剩不多，岳麓區(qū)的銷售熱點板塊也由此向外轉(zhuǎn)移。而谷山作為市政府北側(cè)的住宅聚集板塊，毗鄰谷山森林公園及漢王陵公園，宜居性受到較多中高端需求認可，且待開發(fā)地塊較多，2022年來已然成為岳麓區(qū)成交表現(xiàn)最佳的中高端板塊。據(jù)CRIC統(tǒng)計，2023年谷山板塊成交面積達到51.7萬平方米，占岳麓區(qū)當年成交總量的22%，在2022年超過梅溪湖一期板塊之后，連續(xù)第二年成為岳麓區(qū)成交規(guī)模最大的板塊。

??就谷山板塊供求主要指標來看，不同于長沙全市成交規(guī)模較2021年下跌五成，谷山板塊成交面積反而實現(xiàn)了八成左右的上漲，成交金額增幅更是接近翻番。但相比需求側(cè)的優(yōu)秀表現(xiàn)來看，谷山板塊的供給側(cè)表現(xiàn)更佳，在全市降供應去庫存的背景之下，谷山板塊的項目開發(fā)商仍然有底氣“增供應、加庫存”，對于該板塊銷售前景依舊樂觀。2023年末谷山板塊住宅存量規(guī)模達到26萬平方米，較2021年末增加了66%，但是得 益于成交面積的上行，谷山板塊的消化周期較2021年依舊下降了9%，在主打中高端項目的供給結(jié)構(gòu)之下，消化周期不僅遠低于高價盤扎堆的岳麓區(qū)，更低于長沙全市。

??產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，除各面積段產(chǎn)品均價都高于全市之外，谷山突出特征還有以下四點：

??其一，100㎡以下產(chǎn)品“0供求”，主力產(chǎn)品面積段“更大”。長沙本就是以中大戶型產(chǎn)品為主，作為中高端板塊之一的谷山更是所有產(chǎn)品均在100平方米以上。各面積段交易結(jié)構(gòu)方面，谷山主力產(chǎn)品面積段大于全市平均，140-160平方米面積段成交占比最高達到36%，而長沙全市則是100-140平方米成交占比相對較高，分別達到25%和31%。

??其二，140-180平方米產(chǎn)品去化情況顯著好于全市。在谷山，該面積段產(chǎn)品不僅成交份額最高，存量套數(shù)占比也是相對較低的，結(jié)合消化周期來看，140-160平方米和160-180平方米產(chǎn)品分別只有2.7和2.2個月，去化壓力也是各類產(chǎn)品中表現(xiàn)最佳的。

??其三，140平方米以下產(chǎn)品去化稍慢，市場認可度稍遜。值得注意的是，在谷山區(qū)，這類產(chǎn)品也相比全市溢價最大的，較全市平均水平溢價超過4000元平方米。雖然在成交均價1.5萬元/平方米的谷山板塊內(nèi)，140平方米以下產(chǎn)品成交均價已經(jīng)相對較低，其中120-140平方米產(chǎn)品更是低于1.4萬元/平方米。但是對于這一面積段的客群而言，谷山的宜居優(yōu)勢已然不如其他板塊的價格優(yōu)勢，導致谷山板塊140平方米以下產(chǎn)品消化周期反而超過了長沙全市，其中100-120平方米產(chǎn)品消化周期更是達到了13.6個月，超過全市平均的2倍。

??其四，豪宅產(chǎn)品均價低于全市，但去化周期接近全市平均。中高端板塊疊加超大戶型，這類產(chǎn)品已然躋身長沙的豪宅行列，作為“新興”的中高端板塊，谷山豪宅產(chǎn)品的銷售表現(xiàn)仍不顯眼，不僅成交均價“只有”1.6萬元/平方米，低于全市平均2000元，消化周期也只和全市平均水平相近。綜合谷山新房市場發(fā)展趨勢和結(jié)構(gòu)性特征來看，建議現(xiàn)階段重點關(guān)注140-180平方米的中大戶型產(chǎn)品，若要進一步降低庫存壓力，對于140平方米以下的產(chǎn)品可進一步加大價格折讓力度，對于180平方米以上的超大戶型產(chǎn)品而言，這類產(chǎn)品雖然大多具有較強的稀缺性，但預期出讓周期也相對較長，在目前谷山庫存現(xiàn)況之下，建議各項目還是應當審慎控制該類產(chǎn)品的供給占比。

??二、昆明-泛亞科技:地緣剛需剛改客群豐富，關(guān)注后續(xù)城改機會（略）

??三、常州-市府：地標林立配套完善，高端項目量價走勢穩(wěn)健（略）

??04

??展望與建議：促置業(yè)信心復蘇
更應充分發(fā)揮優(yōu)質(zhì)板塊“帶頭”作用

??2024年新春以來，國內(nèi)各項消費數(shù)據(jù)均傳來喜報，春節(jié)期間的出行、旅游、電影票房等數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)出大幅增長態(tài)勢，但樓市交易總量數(shù)據(jù)依舊維持同比低位，各能級城市成交均未見起色，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮更是無聲消逝。不過從個案銷售視角來看，仍有部分項目實現(xiàn)了逆勢熱銷，其共性特征也與優(yōu)質(zhì)板塊的熱點項目相似：或是供應稀缺、配套健全的改善項目，或是地緣客戶豐富的品質(zhì)剛需、剛改項目。

??作為“衣食住行”基本需求之一，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模只是較自身高點出現(xiàn)了較大幅度的下滑，作為單一行業(yè)發(fā)展規(guī)模視角來看，新產(chǎn)品年銷售額達10萬億級別的房地產(chǎn)，仍在國內(nèi)各行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，也是國民大消費中不可或缺的一環(huán)。

??在房價經(jīng)歷了兩年大幅回調(diào)之后，目前在售項目中的現(xiàn)房和準現(xiàn)房占比大大提升，優(yōu)質(zhì)板塊的供求指標特征得以進一步凸顯。厘清優(yōu)質(zhì)板塊的特征和市場份額，不僅有利于穩(wěn)定對于行業(yè)發(fā)展前景的信心，也有助于行業(yè)主管部門、金融行業(yè)、開發(fā)商找準行業(yè)復蘇的典型抓手，在資金、供地、需求等各項指標出現(xiàn)大幅波動的背景下，助力房地產(chǎn)行業(yè)在筑底期中作出更加高效的指標分配。

??一、發(fā)展趨勢：行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)修復，優(yōu)質(zhì)板塊份額仍有望進一步增加

??2021-2023年，壓力城市新房成交金額從2.7萬億元下降至1.15萬億元，降幅接近六成。但是其中的優(yōu)質(zhì)板塊市場份額仍能保持穩(wěn)步上行，成交金額從1000億元上升至1500億元，市場份額也由4%上升至12%，并且在大連、昆山、鐘山、哈爾濱等城市，優(yōu)質(zhì)板塊的成交金額占比更是突破20%。得益于區(qū)位優(yōu)勢和穩(wěn)定客源，優(yōu)質(zhì)板塊的出貨速度得以在逆市行情中保持穩(wěn)定。

??從供求關(guān)系角度來看，近年來壓力城市的消化周期固然出現(xiàn)了大幅度的上漲，但這主要還是由于成交面積收窄所致，從庫存規(guī)模的絕對量來看，2023年樣本壓力城市狹義庫存1.2億平方米，較2021年末下降了約12%，再加之2022年以來土地市場成交規(guī)模的大幅收窄，供給端的持續(xù)低位至少將在2-3年內(nèi)持續(xù)。聯(lián)系最新CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2024年1-2月新房成交規(guī)模在近年來處于歷史第二低（略高于2020年同期），但新增供應規(guī)模仍小于成交，新房市場供求關(guān)系仍處于恢復平衡的進程之中。2024年壓力城市仍有望出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)板塊，其關(guān)注度和市場份額增長依舊可期。就供給側(cè)角度而言，建議重點關(guān)注仍有開發(fā)余量的優(yōu)質(zhì)板塊，對于價格出現(xiàn)超跌的高利潤預期板塊也可適度關(guān)注。

??二、投資視角：量價超跌催生中長期投資機會，央國企已提前“抄底布局”（略）

??三、政策建議：繼續(xù)嚴控供地計劃穩(wěn)信心，避免過度發(fā)展保障房造成“誤傷”（略）

??四、優(yōu)中擇優(yōu)：寧波江東、長沙谷山等兼具抗周期性與規(guī)模優(yōu)勢，未來發(fā)展預期更值得關(guān)注

??具體板塊建議方面，本文根據(jù)近年來優(yōu)質(zhì)板塊的指標表現(xiàn)，綜合去化壓力、市場規(guī)模、房價波動以及抗波動能力等指標對壓力城市的120個優(yōu)質(zhì)板塊進行了客觀評分，優(yōu)中擇優(yōu)之下，最終評出了各方面綜合表現(xiàn)更佳的30個板塊，主要集中在寧波、長沙、無錫、福州、南京等城市。

??這些板塊不僅平均去化壓力較輕，且市場規(guī)模多在市內(nèi)處于領(lǐng)先地位，2023年平均新房成交金額達到了60億元，達到了所有優(yōu)質(zhì)板塊均值的3倍，綜合其主力項目定位來看，也多以改善類項目為主。如各項指標客觀評分最高的寧波東部新城東板塊，該板塊為寧波主要豪宅區(qū)，產(chǎn)品多為改善類、高端項目。2023年開盤項目均為千萬豪宅項目，且開盤即售罄，板塊認可度高，2023年末狹義去化周期僅3個月。此外福州的中心城區(qū)、長沙的市政府、谷山板塊等情況也較為類似。

??值得一提的是，南京大校場、河西南、河西中等板塊近年來新房成交規(guī)模雖出現(xiàn)了較大幅度的下滑，二手房交易景氣也出現(xiàn)回落，但是項目去化率依舊全市居于前列，尤其是2023年下半年表現(xiàn)堅挺，比如河西的中北金基涵樾府三次開盤累計去化92%、中寧府南京住宅金額銷售第一。綜合這些板塊的去化壓力、市場規(guī)模等指標來看，依舊能夠在優(yōu)質(zhì)板塊中排在相對前列的位置。

??就穩(wěn)定市場發(fā)展角度而言，建議地方主管部門更加重視這些優(yōu)質(zhì)板塊的精細化調(diào)控，尤其是在板塊土地供應和新盤集中上市方面，一方面要做好供求規(guī)模的調(diào)控，另一方面也要注意土地和新房供給節(jié)奏的銜接，對于近年來土地供應較少甚至斷供的板塊，可以適當加速城改或土地征收的步伐，提高閑置非宅用地的使用效率，為這些優(yōu)質(zhì)板塊留出更多的可發(fā)展空間。而對于那些待開發(fā)土地較多的板塊，也應當適當減緩供地節(jié)奏，并在城市或板塊的供地計劃中予以明示，以此保障開發(fā)企業(yè)和購房者的信心。