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??導語

??市區風貌別墅供應增加、戶型設計注重空間尺度與功能性平衡、公區藝術化的美學設計以及高品質物業服務等方面，構成了此輪上海豪宅市場產品力的重要提升點

??◎  文 / 克而瑞研究中心

?? 01

??上海豪宅產品更為多樣化，產品力提升

??隨著豪宅產品供應放量，可以預見未來上海豪宅市場將面臨分化行情，客戶對于產品會更加挑剔。具體從產品層面來看，市區風貌別墅供應增加、戶型設計注重空間尺度與功能性平衡、公區藝術化的美學設計以及高品質物業服務等方面等方面，構成了此輪上海豪宅市場產品力的重要提升點。

??1、產品類型：上海豪宅產品供應更為多樣化

??對比之前上海的豪宅項目多是平層產品，2024年以來的豪宅供應中，豪宅產品的類型更為豐富多樣化，給高凈值客戶提供更多選擇。

??（1）通過城市更新打造風貌別墅產品

??2024年以來上海豪宅市場有一個重要的特征，就是核心城區風貌別墅類產品的供應明顯增加。上海核心城區舊改區域與歷史風貌區高度重合，為保護歷史風貌，遵循“留改拆”原則，通過城市更新打造風貌別墅區。在保留上海石庫門和傳統里弄建筑肌理的同時，也滿足了市場高端需求。據統計，2024年至2025年上海城市更新類風貌別墅的供應量預期較大。

??如弘安里項目原址虹口區四川北路街道17街坊，作為上海城市更新歷史風貌保護項目，延續原有“一街坊、多組團”的風貌特征，打造121席百年歷史風貌住宅、里弄別墅，與上海海派文化履跡相承。綜合運用新老磚結合、青紅磚拼筑、仿木鋁合金門窗、石材幕墻等，延續原有多樣化建筑立面，力求還原歷史風貌。

??（2）城區低密社區項目打造多樣化產品

??城區低密社區的豪宅項目通過多樣化的產品打造也為上海豪宅市場帶來更多選擇。如位于浦東新區三林濱江南片區的華潤置地前灘潤璟，是“21世紀海派生活實踐區”規劃的一個重要組成部分。以海派風格規劃圍合式社區，融合衡復風貌的建筑形態，打造洋房+疊墅+合院的產品。

??2、戶型設計：更注重空間尺度與功能性的平衡

??上海豪宅產品在戶型設計角度，更注重空間尺度和功能性的平衡。在目前200-300平方米的主流面積段，既要求保證產品整體的空間尺度，也要保證功能性的完善。

??（1）優化建筑結構提升豪宅產品的得房率

??在此輪上海入市的平層豪宅產品中，融創外灘壹號院二期、龍盛灣上、中海順昌玖里等鋼結構超高層項目，通過優化建筑結構提升高層豪宅產品的得房率，一定程度上助力了項目的熱銷。

??如龍盛灣上項目通過核心筒鋼結構的框架核心，將樓體承重放在了核心筒和建筑外圍的框架結構，打造大尺度的自由空間。融創外灘壹號院二期也通過對核心筒結構的精心優化，實現了超過80%的得房率，在目前上海市中心舊改項目中絕無僅有。

??（2）豪宅戶型創新打造差異化產品亮點

??此外，在上海豪宅產品供應井噴、競爭加劇的市場背景下，房企在豪宅項目設計過程中也會通過一定的產品創新打造差異化的產品亮點，為客戶創造需求、提升產品價值。

??如保利世博天悅坐擁一線臨江資源，西邊套打造270度視野、兩面望江。同時，在奇數層中間套的T1戶型設計中，通過挑空打造4米大進深的空中泳池，增加進深空間、實現中間套的雙面采光，以約11-13米超寬L型采光面的戶型創新打造產品差異化。

??（3）產品打造更精細化滿足豪宅客戶需求

??在當前的上海豪宅市場，真正的豪宅產品力不僅體現在全面標配品牌的硬件與家電，更重要的是通過精細化的設計，精確捕捉并滿足豪宅客戶群體的實際生活需求，進一步提升豪宅的產品價值。

??綠城外灘蘭庭經過充分的客戶調研，從目標客群的心理需求、家庭成員組成、生活方式等出發，打造了精細化、定制化的高端收納體系，不僅滿足了高凈值人群對審美的高標準，也迎合了他們對生活品質和細節的特定需求。

　　對于目前上海市場的豪宅產品而言，兼顧尺度與功能也很重要。上海融創外灘壹號院二期的286平方米戶型在玄關處巧妙設置了儲藏室。這一空間不僅滿足了收納需求，更可化身為入戶衣帽間，便于日常更換衣物與鞋履，細致入微地關照了豪宅居住者的日常便利。

??3、公區設計：更多的人文藝術風格滿足精神追求

??從公區設計角度來看，上海豪宅之前在公區層面更多的是通過材質和建筑本身來打造豪宅的尊貴感和空間感。但今年以來，上海豪宅項目將人文藝術風格整體融合引入社區空間，特別是像宸嘉發展、香港置地這樣的把文化藝術元素融入豪宅的標桿企業的代表作品入市，大大提升了豪宅的產品力，滿足了高凈值人群對優雅生活、美學享受和人文藝術等精神層面的高品質追求。

??上海宸嘉嘉佰道項目，通過藝術化的公區打造傳達出前衛的設計和藝術理念，將藝術感精致地融入到社區的每一個角落。社區大堂通過勞倫黑金與雅柏白大理石的設計拼接，增強了空間的層次感，賦予了大堂獨特的藝術氣息和視覺沖擊力。漫步在項目中，精美的藝術品與流暢的弧形設計也隨處可見，它們相互輝映，共同營造出一種流動的藝術美感，為公區空間注入了無限的生命力和藝術氣息。

??徐匯濱江香港置地啟元，突破了傳統住宅公區設計的常規，采用了轉角、切割、圓弧等復雜設計手法，巧妙地將藝術美學與公區設計相結合。不僅為高凈值人群提供了一個視覺上的享受，更滿足了他們對人文藝術精神層面的深度需求。

??4、物業服務：高品質物業服務打動豪宅客戶

??高凈值人群對優質服務有著深刻的理解與追求。他們追求高品質生活，不僅對住宅的空間布局、景觀設計及配套設施有著極高的標準，并且在物業服務上，他們期待能夠享受到個性化和定制化的解決方案，以滿足其獨特的生活和商務需求。因此，高品質的物業服務成為贏得高凈值人群認可的關鍵。

??融創以其高端、專業的物業服務贏得了良好的口碑。在外灘壹號院一期，客戶服務滿意度常年保持在98分的高水平。特別是在疫情期間，為了能夠迅速響應居家隔離的的業主們的需求，融創外灘壹號院的物業管家將“家”搬到了業主樓下，提供24小時的貼心陪伴。

??融創外灘壹號院一期物業的用心和周到收獲了業主的廣泛贊譽。融創外灘壹號院二期的服務體系在一期成功經驗的基礎上進行了再度升級，將增加了高品質定制化服務、超級管家一站式服務、星級酒店禮賓標準以及圈層活動等。值得注意的是，在外灘壹號院二期的開盤認購中，外灘壹號院一期業主的復購率達到20%。這一比例充分證明了融創物業服務的卓越品質和業主的高度信賴。

??02

??到底誰在買？
構成此輪上海豪宅客群的四類需求

??誰是這波上海豪宅的主要購買人群？克而瑞研究中心通過房企、中介和機構等渠道，進行多組客戶深訪。

??調研表明，從年齡段看，購房的主力已經從“60/70后”向“80/90后”轉移，這群新貴中大部分資金來源還是父母，但他們具有充分的選擇權，對地段、房型、圈層、風水都有具體的偏好。

??按總價將豪宅進行劃分來看，5000萬以上的奢豪客戶畫像以私營企業主為主，以及他們的“二代”，“二代”基本有海外留學背景，且浙江的企業占比最高，其次是江蘇和安徽，他們偏好保值性更強的核心地段，如：外灘、新天地、陸家嘴，而且具有一定的品牌忠誠度，例如融創外灘壹號院二期復購率達到20%。

??3000萬-5000萬的豪宅客戶畫像更為豐富，年輕創業者、企事業高管、動拆遷“土豪”、財富有一定積累的富裕家庭，這部分客群對總價和區域的敏感度較高，更愿意選擇居住或者工作的區域。

??1、資產配置需求

??1）資產配置保守型人群，持幣多年，瞄準核心板塊的稀缺產品

??近年，受行業下行調整及新房限價影響，上海市場10萬+豪宅特別是15萬以上頂豪產品的整體供應量較低。

??這樣的背景下，有相當一部分預算充裕、購買力較強的人群持幣多年，只為等待城市核心板塊更高品質的豪宅項目。將貨幣性資產轉化為優質固定資產，置業行為更側重資產配置需求。2024年至今，上海豪宅限價松綁、集中入市之后，這部分多年積壓的需求得到釋放。

??——“內環內核心地段，產品的話大平層會比較適合”

??53歲，宋先生目前在上海某知名制造業公司擔任高管，目前在上海擁有1套用于居住的房產。過去幾年，通過投資和工作積累了一定資金，對于資產配置比較保守，宋先生認為上海的豪宅是比較優質的資產，未來“可攻可守”，對于子女也是一份保障。在上海豪宅供應增加的背景，有意將手上積累的現金轉化成為房產，目標是內環內的大平層。

??2）富裕家庭多套合一，實現固定資產配置優化

??持有多套房的上海土著，他們中一部分家庭早期實現富裕，購買多套房產；一部分是敢想敢拼，吃到房產紅利的多套房擁有者；一部分動拆遷土著。這些家庭名下擁有多套核心區域“老破小”、“老破大”和動拆遷分得的“遠大新”，這群人面臨房價下跌，加劇財富縮水的風險，另一方面，也希望通過家庭資產再配置，一定程度上也達到了代際財產轉移的目的。

??這部分人群十分關注市場動態和政策變化，價格敏感度高，而且新購入的房產實用價值大于投資價值，他們講究的并非圈層的躍升而是更看重房價倒掛、總價、得房率這些問題。此外，他們地域偏好相對更強，更愿意選擇居住或工作所在的區域。

??——“最好是距離現在居住地近一些，三房、四房便于出租”

??30歲的王小姐，上海“土著”，作為早一批富裕起來的家庭，目前他們家庭除自住外還擁有多套上海核心區域住宅。早年購房時，父母未將其名字寫上房本，隨著父母年事漸高，考慮到繼承時可能產生的政策風險等，有意對現有房產重新規劃。王小姐計劃保留現有自住房產，把距離居住地較遠的幾處房產出售，獲得資金重新配置1套房產。王小姐目前單身暫無組建家庭計劃，購入新房產后短期內也不會居住，主要用于出租。她對產品要求是浦西核心區域的三房或四房，離開現居住地近，便于出租好打理；同時，未來或許會自住，看重套內為多套房設計，滿足其注重隱私的需求。

??2、改善置換需求

??1）核心城區改善置換，更偏好同區域同板塊的豪宅產品

??改善類置換的客群大多數是因為隨著年齡增長而產生的分戶需求。這部分主力客群為90后、00后，對生活半徑有高強度依賴，保持日常生活社交的便利性，也希望與父母保持“一碗湯”距離，在改善置換時會優先選擇同區域同板塊的產品，尤其是同項目的二期、三期更是理想之選。

??如在入圍浦東陸家嘴濱江凱旋門三期的400組310客戶中，來自浦東新區的共有102組，占比逾25%，遠高于上海其他城區客群。在入圍黃浦區凱德茂名公館的190組310客戶中，來自黃浦區的共有31組，占比最高逾16%。

??——“習慣了生活在市中心，今年入市的豪宅產品很合胃口”

??33歲的周女士，留學歸來后在外企工作多年。從小就在黃浦區生活成長，目前和父母在黃浦區共有兩套住房，一套自主、一套出租。對市中心的地段有較深的感情，小時候的同學和朋友也大多在附近生活。看著城市核心區域舊改和城市風貌的日新月異，父母也一直有把出租的那套住房置換升級的想法。今年周女士打算結婚組建家庭，“婚后準備改善置換一套同板塊的豪宅，地段、學區都滿足要求，生活便利、離父母也近”。

??2）追求物業類型升級的豪宅改善客戶

??追求物業類型升級的客群畫像是具有生活閱歷積累，不僅追求物質上的富足，更注重生活品質的提升、個人興趣的滿足，他們在決策時會綜合考慮投資回報和生活品質兩方面的綜合價值。

??他們重視地段的稀缺性和對資產保值的潛力，在滿足較高保值性的同時，升級至更高檔次的物業，如市區別墅，來滿足自身諸如園藝、藝術收藏等特定的個人興趣或愛好的品質生活需求。

??——“想置換上海市區的別墅產品，地段很重要，可接受聯排”

??42歲的林先生，為一家處于風口行業的公司高管，去年稅前收入超過500萬。近幾年個人投資事業也順風順水，先后在股票市場、美股和虛擬幣市場獲利近兩千萬，財富的快速積累催生了林先生對豪宅的改善置業需求。

??目前林先生住在新江灣城華潤橡樹灣的大平層產品中，對生活品質感有較高追求的林先生覺得目前大平層的陽臺無法滿足他對日式園林布景的需求，希望能換個帶院子的別墅，但必須是市區別墅，一來市區別墅的稀缺性保證了資產的保值性，二來自己和家人也可以像以前一樣享受到市區的完善配套。

??3、在滬首置人群

??1）非滬籍富裕家庭的“二代”首次置業

??非滬籍“富二代”，在上海購買房產是家庭實力的彰顯，是資產保值的方式，更是年輕人建立人脈和社交的需要。這類群體往往具有留學背景，在社交圈中具有一定的影響力，是時尚和生活方式的引領者。他們大部分是通過父母資助或家族財富的支持購置首套房，重點關注市中心核心地段，希望通過住在市中心，活躍于市中心的社交圈，享受市中心的便利和繁華。

??這類客戶在產品偏好更注重自身內化的需求，首先居住面積不需要特別大，房間數量也不需要很多，套內的動區空間更多的實滿足自身的個性化需求，而非社交需求。從我們訪談中得知，這群年輕人更愿意在家附近的餐廳酒吧進行社交，而非在自己家中。他們不太關注傳統購房標準，如房型和朝向，而是追求定制化居住體驗，希望房屋在結構上減少沉重墻，這樣有利于他們后期的靈活設計，功能上滿足獨特需求。

??——“一定要核心地段，配套好，我需要住在這個位置”

??26歲，高先生英國留學剛回國，之前和父母一起住在一起，父母提出給他買一套房子，他看中了核心地段，房型、朝向包括社區綠化等并不十分在意。“地段對我來說，是社交需要，出門就能享受到市中心的一切配套。除此之外，我不喜歡戶戶一模一樣的裝修，希望開發商能提供定制化裝修標準，尊重個性化的需要，甚至細致到定制香氛。”

??2）長三角富裕階層一家四口為教育資源在上海置業

??這類客群是目前上海豪宅市場的主力客群之一，他們以80后為主，自身是企業主，財富的創造者，多孩家庭，重視子女教育，有經濟能力在大城市購置豪宅。他們往往在老家有房產，追求大城市的優質教育資源是置業的主要動機，同時在選擇房產時，外部環境是否匹配家庭需求是重要考慮因素，綜合考慮地段位置、投資價值和生活品質，確保為家庭提供一個和諧、舒適且具有長遠價值的居住環境。

??——“我們在老家有房子，考慮給孩子更好的教育資源，舉家搬回上海”

??38歲，張女士和先生在長三角做生意，張女士父母居住在上海，張女士夫婦大學畢業后則回老家張羅家族生意，眼看孩子馬上到了上學的年齡，夫婦二人曾經在上海念大學，看重大城市的教育資源，所以決定回上海買房。結合教育、地段、配套張女士選擇了前灘，“豪宅的房型、精裝、社區基本上都盡善盡美了，我們選擇的時候就只考慮外部環境是否能匹配我們的需求。”

??4、投資投機需求

??當前，盡管一些區域的一二手房價格倒掛現象正在逐步消失，但在部分核心地段和熱門板塊，這種現象仍然明顯。如黃浦新天地板塊的中海順昌玖里，均價17.2萬/㎡，周邊二手房成交價格可達到20w+萬/㎡；再如黃浦董家渡/南外灘板塊的融創外灘壹號院二期，均價16.8萬/㎡，該項目一期二手成交達到23w+萬/㎡。價格倒掛提高了購買新房的吸引力，特別是在豪宅市場，促進了交易活躍度。

??但是純投資的心態并不多見，購買頂豪的人群，本身賺錢的速度要快于房子升值的速度，他們依然以自住，享受當下的生活為首要目的，增值保值只是錦上添花。因此，豪宅市場上雖然存在一定的投資和投機需求，但并不是主要目的。