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??這家以交通為主業的地方國企——安徽省交通控股集團有限公司（以下簡稱“安徽交控”），通過3年時間突圍，不僅從三四線城市進入到北京、上海一線城市，還成為了上海樓市的“黑馬”，引發市場關注。

??在今年上海第二批次集中供地中，安徽交控旗下兩家房地產企業安徽省高速地產集團（以下簡稱“高速地產”）與安徽安聯高速公路有限公司（以下簡稱“安徽安聯”）聯合競得上海閔行區梅隴社區地塊，地塊成交價54.6億元，溢價率10%，該地塊也是上海本批次土地出讓成交總價最高地塊，建筑面積11.28萬平方米，樓面地價48407元/平方米。

??值得一提的是，安徽交控這兩年還在上海成功打造了上海浦東新區唐鎮板塊“紅盤”項目——安高申宸院，項目3次開盤均熱銷，僅這一個項目，安徽交控實現銷售額80.4億元，使其在上海房地產市場初露鋒芒。

??克而瑞數據顯示，在安高申宸院項目熱銷助推下，2023年安徽交控以85.37億元銷售業績位列上海區域房企銷售榜第32位；今年一季度，安徽交控成功擠入上海區域房企銷售額前十。

??此外，今年1月29日，高速地產還在北京朝陽區拿下一宗商辦用地，成交價近4億元，成交樓面價21421元/平方米。

??“安徽交控此前主要在安徽省內發展，這兩年在上海較活躍，體現出了較好的資金實力與投資能力，但后續發展還需要進一步提升產品質量和品牌聲譽，以實現進一步的發展。” 上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示。

??從三四線城市到深耕一線城市

??6月18日，距離拿地約半個月時間，安徽交控上海閔行區梅隴項目相關人員就對外介紹了項目進展，擬建14棟13~16層住宅與3棟1~3層社區配套用房，預計10月份上市，雖然剛拿地，項目營銷總經理還未確定，但銷售人員已經開始儲客。

??公開資料顯示，安徽交控是安徽省國資委旗下資產規模最大的省屬國企和安徽國有資本投資平臺，下轄19家直屬單位，控股皖通高速和設計總院兩家上市公司，擁有交通運輸、投資與資產管理、房地產和建筑三大主業。

??安徽交控旗下的高速地產為安徽本土區域性房企，2021年前主要項目集中在安徽省內，并以三四線城市為主，曾面臨一定去化壓力。

??“十四五”期間，安徽交控提出“5355”戰略發展目標，即在2025年之前投資3000億元，實現資產規模5000億元，非交通產業利潤貢獻率超過50%，穩步回歸中國企業500強。

??2022年競得上海市浦東新區唐鎮地塊后，高速地產黨委書記、董事長胡為民表示，對上海發展前景無限看好，瞄準政策機遇，布局上海是實施企業“東進戰略”投資理念的核心，也是關鍵一步。

??安徽交控黨委書記、董事長項小龍在走訪安高申宸院時也曾表示，高速地產與安聯公司要通力協作，確保項目高質量運營，快速推進項目開發進度，升級物業服務，提升項目口碑，進一步擴大安徽交控集團在長三角龍頭城市營銷力，不斷增強集團公司房地產板塊綜合實力和核心競爭力。

??上海安高申宸院項目不出所望，連開3期均保持熱銷，成為上海浦東新區的熱門樓盤。

??2023年8月，安高申宸院首推322套房源，認購數1202組，認購率高達337%，開盤即售罄，項目首推成交金額超23.6億元；11月，項目加推308套房源，仍有1091組認購，銷售額25.1億元；今年3月，安高申宸院項目迎來清盤，最后一批451套實現快速去化，銷售額31.7億元。

??至此，上海安高申宸院三批次銷售金額超80億元，安徽交控也在上海初露頭角。

??根據《安徽交控公司債券年度報告（2023年）》，報告期內，安徽交控房地產開發業務實現營業收入70.4億元，毛利率21.54%，同比2022年上升4.6%。

??今年4月，項小龍在文章《整合純量 做優增量 激活變量》中談到，安徽交控通過整合存量、做優增量、激活變量等一系列改革，構建產業布局、資本運營和管控治理“三大體系”，做優做強做大國有資本，實現國有資產保值增值。2022年在全國省級交通企業中營業收入排名第九、凈利潤排名第四、凈資產收益率排名第一，交出專業化整合和國有資本投資公司改革試點優秀答卷。

??上海中原地產市場分析師盧文曦表示，安徽交控及時把重心轉到上海、北京這樣的一線城市是正確而重要的戰略調整，安高申宸院的熱銷也證實企業在上海投資安全性較高，去化較好。

??深陷“借新還舊”漩渦

??時間回到3年前，安徽交控旗下的高速地產曾密集發債“補血”，深陷“借新還舊”質疑中。

??Wind數據顯示，2018年~2020年，安徽高速地產營業收入分別為31.1億元，47.14億元、70.88億元，增速分別為-13.53%、51.58%、50.36%,同期歸屬母公司凈利潤分別為3.73億元、5.37億元、4.7億元，增速分別為-7.78%、43.93%、-12.38%。

??步入2021年，是高速地產營業收入，歸屬母公司凈利潤快速增長的一個時期；也是發債高企的一個時期。

??據統計，2021年1月5日至5月12日，高速地產在不足半年時間里先后發布7期超短期融資券和1期短期融資券公告，累計融資總額21.6億元，借款用途皆為“償還到期借款”，為此深陷“借新還舊”質疑漩渦。

??然而，頻繁發債背后，高速地產也面臨較大的短期償債壓力。

??2021年，高速地產第一期短期融資券募集說明書中稱，由于流動資產中存貨占比較大，資金流動性較低，短期有較大的償債壓力與風險。

??聯合資信在高速地產“主體長期信用評級報告”中直指，項目多分布在安徽省內三四線城市，區域集中度較高，部分項目可能存在一定去化壓力，且當地房地產政策變化可能對項目銷售情況和經營情況有較大影響。

??除了面臨一定去化壓力，高速地產還因項目安全和質量問題睬中“環保紅線”，多次引發市場關注。

??公開信息顯示，高速地產旗下的高速御景天地、御景龍湖山莊、銅陵高速銅都天地和阜陽高速時代城等多個項目先后因墻體開裂、鼓包等質量問題遭業主投訴，阜陽高速時代城還因使用虛假消防驗收材料被當地政府部門處罰。

??2020年7月28日，《安徽省通報中央生態環境保護督察“回頭看”及長江和巢湖污水處理治理專項督查移交生態環境損害責任追究問題問責情況》，高速地產因“巢湖市高速云水灣項目整改不力”位列其中。

??根據生態問責情況，位于巢湖風景名勝區內的高速云水灣項目因違反《風景名勝區條例》的規定，先遭查處整改，后被要求項目全面停工。安徽高速地產因項目未經批準，擅自恢復施工建設等原因，黨委副書記、董事總經理黃朝輝被給予政務警告處分。

??2022年7月6日，阜陽市政府網發布消息，高速時代華府辦公樓建設中存在未組織竣工驗收擅自交付使用的違法違規行為，違反了《建設工程質量管理條例》第十六條第一款的規定，依據相關規定，對高速地產給予罰款25.48萬元的行政處罰規定。

??此后，安徽交控對集團戰略進行大刀闊斧的調整與改革。

??2022年起安徽交控集團實行產融、融融協同發展工作機制及“總部+子公司”資金聯動機制，通過資金管理理念、機制、手段等升級迭代，實現上市公司外其他主體資金集中管理和可歸閑置資金能歸盡歸，資源共享，充分發揮集團整體資質信譽優勢。

??隨著長三角一體化的推進，以房地產為主業的高速地產，業務重心從安徽省內向長三角拓展，其中投資重心就是上海。這時，早在上海有所布局的安徽交控集團旗下全資子公司安聯公司成了高速地產拓展上海的重要合作伙伴。

??安聯公司官網資料顯示，安聯公司成立于1998年，早在2003年就在上海設立代表處；2006年，投資控股上海東方公司；2008年，上海東方金融廣場項目開工，均為商業地產項目。

??直到2021年，安聯公司才開始涉足住宅地產，競得上海青浦區朱家角鎮、華新鎮3宗住宅地塊，并正式接管七星物業。

??2022年，安聯公司總資產近180億元，并聯合高速地產成功競得上海浦東唐鎮地塊。唐鎮的項目熱銷，2023年，安聯公司總資產近200億元。

??今年5月28日，高速地產再次聯合安聯公司成功競得上海閔行區梅隴社區85畝優質住宅地塊，擴大安徽交控房地產板塊在長三角區域的市場規模和品牌影響力。

??高速地產與安聯公司在上海的成功合作，也讓高速地產迅速扭轉局面，債務扭轉的同時在上海立足。

??此外，安徽交控還構建“強總部、大產業”的國有資本投資公司新機制和專業化戰略管控模式，集團總部直接管理單位由55個減至20個，精減幅度達63.6%；集團總部管理人員由220人減至143人，精減77人，精減幅度達35%，有效實現“瘦身健體”。

??對安徽交控旗下高速地產的發展，上海師范大學房地產經紀研究中心主任崔光燦認為，在房地產市場供需關系調整過程中，不同企業調整開發布局和重點是企業發展戰略的重要部分。安徽交控旗下高速地產從中小城市開發向大城市開發轉變，希望進一步做強做大的房地產業務，并實現房地產開發戰略轉型，是希望在房地產開發領域繼續發展的企業。

??“大城市房地產開發在產品定位、質量管理、后期服務上與三四線城市會有差異化策略，如果企業能立足長遠發展，以提供‘好房子’為目標，并形成特色樓盤，保障質量和企業穩健經營，未來會贏得行業的認可。” 崔光燦說。

??盧文曦則表示，消費者投訴是行業性問題，不少口碑更好的企業也有投訴，如果安徽交控希望在上海有更好的發展，必須在質量上多下功夫，若只有大體量項目沒有產品質量，消費者可能將逐漸失去對企業的信心。