??近日，福州、廈門相繼下發(fā)房貸新政，自7月12日起，福州執(zhí)行住房公積金貸款發(fā)放輪候制度，同時開展個人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。廈門商貸新政規(guī)定：有1筆房貸記錄未結(jié)清，或有2筆及以上房貸記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清，最低首付比例由40%調(diào)整為60%；有2筆房貸記錄未結(jié)清停貸。公積金貸款亦有所調(diào)整：第二次申請公積金貸款，首付比例不低于50%，利率為公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍；暫停第三次以上公積金貸款。

??熱點二線城市房價增速趕超一線，廈門多項目漲幅超50%

??二季度，房地產(chǎn)市場熱度由一線城市向熱門二線城市擴(kuò)散，蘇州、廈門、南京和合肥等熱門二線城市房價環(huán)比漲幅超10%。其中，廈門房價由一季度的22999元/平方米提升至二季度的25897元/平方米，環(huán)比漲幅多達(dá)12.6%。反觀，上海、北京房價雖然仍處上升通道，但漲幅有所收窄，環(huán)比漲幅分別為2.5%和5.7%，房價增速明顯落后于熱門二線城市。

??從項目層面來看，熱門一、二線城市房價普遍面臨較大的上漲壓力。盡管深圳、蘇州和南京持續(xù)加碼調(diào)控政策，但并未從根本上逆轉(zhuǎn)房價上行趨勢，相較于今年3月份，6月份售價漲幅在20%以上的項目明顯增多。值得一提的是，廈門房價上漲動力強(qiáng)勁，保利叁仟棟、中海萬錦熙岸和建發(fā)中央天悅等多個項目售價增長尤為顯著，漲幅都在50%以上。

??廈門二套“限貸”更嚴(yán)格，抑制投機(jī)但也拖累改善自住需求

??廈門是繼合肥之后，第二個收緊房貸的熱點二線城市，與合肥“限貸“政策區(qū)別不大，僅就個別條款內(nèi)容有所調(diào)整，具體如下：在本市有住房且無購房貸款記錄，或有1筆購房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清，最低首付比例合肥為40%、廈門為30%；有1筆購房貸款記錄未結(jié)清，最低首付比例合肥為50%，廈門為60%；第二次申請住房公積金貸款購房，合肥未有涉及，廈門最低首付比例為50%。

??正如我們6月22日評論文章——《合肥收緊房貸給市場降溫，誰最受傷》，廈門限貸政策影響最大的當(dāng)屬投資需求和改善性居住需求。一方面，二套房首付比例由40%升至60%，大幅拉低了投資收益率，投資風(fēng)險明顯抬升；對漸成樓市主流置業(yè)群體的改善需求而言，首付比例的調(diào)整對其影響也很大。

??熱點二線城市應(yīng)清理不適宜行政干預(yù)，可適當(dāng)“限貸”但不“限購”

??截止目前，熱門一、二線城市已在限購、限價、限貸等多個方面持續(xù)發(fā)力。然政策效果不及預(yù)期，甚至引發(fā)了一系列亂象。以土地限價令為例，上周五南京土拍高燒不退，8宗限價地塊，7宗地遭遇熔斷終止出讓，說明限價并未減緩房企高價拿地的熱情，反而觸發(fā)了熔斷機(jī)制，人為制造了土地流拍的窘境。

??我們認(rèn)為：熱門一、二線城市房價過快上漲本質(zhì)上是供需錯位，要解決當(dāng)前一些熱點城市房價、地價過快上漲的問題，一方面亟需增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期，增加土地供應(yīng)、盤活存量土地，引導(dǎo)企業(yè)加快新開工、施工進(jìn)度，各地方要及時廢止不適宜的行政干預(yù)，典型如合肥對項目價格的行政干預(yù)，直接影響了企業(yè)開發(fā)節(jié)奏，進(jìn)一步加劇了市場的供求矛盾；另一方面應(yīng)當(dāng)像合肥、廈門及時、適當(dāng)“限貸”、提高二套及以上投資性購房的首付比例，繼續(xù)抑制過熱的投資需求，從往年的市場經(jīng)驗來看，在需求側(cè)調(diào)控上，房貸調(diào)整甚至比“限購”更有效。