??導(dǎo)讀：為推進(jìn)集體土地租賃住房建設(shè)，近日，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點已完成具體貸款方案的出臺。如果去年的一系列包括“集體土地租賃住房建設(shè)”在內(nèi)的“長效機制”還只是治理高房價頑疾的一個空泛的戰(zhàn)略規(guī)劃，那么，近日出臺的開發(fā)貸款方案無疑就是一個可以落地實踐的“作戰(zhàn)方案”。換句話說，集體土地租賃住房建設(shè)，得到了四家銀行真金白銀的支持，集體土地租賃住房建設(shè)的融資問題，得到解決了。

??長期貸款政策破題

??近日，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點已完成具體貸款方案的出臺。

??對于推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房，北京一直走在全國前列。早在2011年，北京市就已經(jīng)向國土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點申請。同年，國土部批準(zhǔn)北京市開展試點工作，北京市因此成為全國第一個利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點城市。2017年8月28日，國土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，提出將在北上廣等13個城市建立試點，通過對集體建設(shè)用地加蓋租賃住房，實現(xiàn)土地存量進(jìn)一步高效利用。同年11月16日，北京市規(guī)劃和國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》明確，從2017年起五年內(nèi)，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

??集體建設(shè)用地是住房租賃市場的重要土地來源，隨著相關(guān)政策支持到位，開發(fā)節(jié)奏勢必加快。不過，集體土地建設(shè)租賃用房面臨著一些難題，其中之一就是房屋建設(shè)開發(fā)的資金問題。住房保障類貸款的收益沒有商業(yè)貸款高，并且住房租賃市場所需資金的期限長達(dá)十年，成本也較高，貸款配套舉措將有利于解決此類問題。

??中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，此類貸款為住房租賃市場提供更多支持，利用集體土地建長租房，從根本上說有助于構(gòu)建租購并舉的住房制度。從北京市的角度來說，土地相對會少一點，集體土地進(jìn)入到住房租賃市場，持續(xù)的土地供給進(jìn)而增強住房租賃市場供給是有重大意義的。

??業(yè)內(nèi)人士表示，隨著大量的租賃房入市和租賃時代的到來，價格低廉的集體性租賃房對現(xiàn)有商品房價的沖擊將體現(xiàn)在三個方面：其一，大量的集體性租賃住房將減少商品房的客戶需求，并壓低市場租金，進(jìn)而抑制房價。其二，大量低價高品質(zhì)的租賃性住房出現(xiàn)，也會壓低市場的房租租金，而租金走低也會間接抑制市場二手房房價的走高。其三，在銀行眼中，與租賃型租房比，價格高企的商品房將成為高風(fēng)險資產(chǎn)。

??租賃性住房的“藥引子”

??如果集體性租賃住房是破解樓市難題的“長效機制”中的重要一味藥，但這味藥需要個藥引子——即大量的長期資金。

??而商品房相比，集體性租賃住房在向銀行融資上，有著天然缺陷，其一是產(chǎn)權(quán)屬于集體，不像商品房屬于企業(yè)和個人那樣明確；二是貸款期限長，不像商品房項目那樣3-4年就可完成一個開發(fā)周期；三是無法出售變現(xiàn)，即是還不上錢就成了燙手山芋。

??對于集體性租賃住房的開發(fā)企業(yè)來說也一樣，因為房子無法通過銷售回籠資金，前期的融資將直接決定項目能否得到落地實施。

??此次，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點出臺的具體貸款方案恰當(dāng)?shù)钠胶饬思w租賃住房開發(fā)企業(yè)和銀行的各自利益。如華夏銀行的貸款方案，有四大特點:

??一是貸款期限長期，貸款比例高。

??“方案”規(guī)定，符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或與國企合作的聯(lián)營公司可申請此類貸款，貸款主體的資本金比例不低于20%，包括寬限期在內(nèi)的貸款期限最長為25年。

??二是還款方式靈活，還款壓力小。

??在還款方式上，寬限期內(nèi)還款機構(gòu)可只還利息，不需還本；運營期內(nèi)也可按照項目情況設(shè)置靈活的還本付息計劃，可按月或季歸還貸款本息。

??三是貸款利率低，放款快。

??值得關(guān)注的是，聯(lián)營公司原則上執(zhí)行基準(zhǔn)利率，可根據(jù)項目和資金市場情況適當(dāng)浮動；集體經(jīng)濟(jì)組織基準(zhǔn)利率適當(dāng)上浮；此外，在授信審批時效上，貸款內(nèi)部審批時限不長于30個工作日。較于開發(fā)商的融資利率足足便宜了一半。

??四是即照顧銀行對風(fēng)險的顧慮，又不增加開發(fā)負(fù)擔(dān)。

??在華夏銀行的融資方案中，相關(guān)借款的擔(dān)保要求需同時滿足符合銀行要求的抵押或第三方（包括聯(lián)營公司股東或其他有實力的國有企業(yè)等）提供保證擔(dān)保；房屋出租預(yù)期收益質(zhì)押。

??銀行風(fēng)控舉措需跟進(jìn)

??需要指出的是，由于集體用地的特點、貸款期限較長等原因，此類貸款也給銀行風(fēng)控提出了新的要求。

??這類貸款具有一定的風(fēng)險。因為集體用地抵押、處置比較難，對銀行風(fēng)控確實提出了新的要求。政府要提供更多的政策支持，比如說銀行貸款利率相對比較低，是不是考慮更多的政策補償。對抵押物不足或者說難以抵押的項目提供其他擔(dān)保措施等。

??銀行在對此類貸款擔(dān)保、審批等方面也應(yīng)比較謹(jǐn)慎。相關(guān)借款的擔(dān)保要求需同時滿足符合銀行要求的抵押或第三方（包括聯(lián)營公司股東或其他有實力的國有企業(yè)等）提供保證擔(dān)保；房屋出租預(yù)期收益質(zhì)押。此外，針對集體土地建設(shè)租賃住房貸款業(yè)務(wù)的單戶授信審批權(quán)限為8億元，大于此額度需要上報總行審批。

??對于此類風(fēng)控的要求，短期看地方政府也會給予一定的支持。關(guān)鍵是后續(xù)銀行需要從貸款流向的角度來監(jiān)督產(chǎn)品的開發(fā)，防范各類租賃產(chǎn)品出現(xiàn)空置或閑置等現(xiàn)象，抑或是出現(xiàn)租金低迷等現(xiàn)象。對于此類租賃住房來說，未來要關(guān)注社會保障和商業(yè)運作兩個因素。從社會保障角度看，形成不同價格的租賃住房是關(guān)鍵，而從商業(yè)運作角度看，需要防范各類集體建設(shè)用地的收益權(quán)流失，或者不能和發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)掛鉤。

??（內(nèi)容來源：北京商報、鳳凰房產(chǎn)等）