??導讀

??因城施策落實“三穩”，租賃、保障齊發力緩解大城市住房難題。

??全國“十四五”規劃定調：因城施策落實“三穩”，租賃、保障協同發力緩解大城市住房難題。盤活存量土地資源，探索跨區域交易，實現市場化配置集約化管理。各城市“十四五”規劃都有哪些亮點？哪些城市將進入發展快車道？房地產市場前景更為可期？

??租賃為抓手解決大城市住房難題

??城鎮化仍是制度紅利

??……略……

??一、因城施策落實“三穩”，租賃、保障齊發力緩解大城市住房難題

??“十四五”時期將完善住房市場體系和住房保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

??對于住房市場體系，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，強化城市政府主體責任，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。

??熱點城市繼續堅持調控目標不動搖、力度不松勁，現階段地價、房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現過熱的征兆，短期內城市地價、房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。具體而言，完善房價地價聯動機制，熱點城市或將效仿北京、上海，商品住宅用地出讓實行限房價、競地價，指導開發企業理性拿地。嚴格落實房地產貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴控個人住房貸款投放節奏，并對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經營貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產市場。以稅收調節為主要手段，打壓市場投資炒作氛圍，例如增值稅征免年限從2年提升至5年，延長住房持有年限，規避寄望于短期房價上漲后投資套利。

??壓力二、三線城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。具體而言，土地供應要有供有限，適度降低土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發企業一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費，那些人口長期凈流出的弱三、四線城市仍需在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

??對于住房保障體系，切實增加租賃住房和保障房供應，解決好大城市住房突出問題。

??加快發展住房租賃市場，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，并保質保量完成。探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大城市長期供地壓力。

??地方政府要多渠道籌措保障資金，地方財政更要安排專項資金，并通過提前告知、預撥等方式，加快財政資金撥付進度，全力支持租賃住房和保障房建設，確保保障工程項目都能順利開工、按時完工，順利達成住房保障目標。

??規范市場化租賃住房發展，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。長期來看，租賃市場監管要制度化、常態化，資金監管仍是重點領域，既要加強對租金、押金使用情況的監管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。

??二、盤活存量土地資源、探索跨區域交易，實現市場化配置集約管理

??“健全城鄉統-的建設用地市場,統籌推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革。改革土地計劃管理方式，賦予省級政府更大用地自主權，探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制。”

??推進土地出讓制度改革，實現土地資源市場化配置、集約化管理。一方面，積極盤活閑置的存量土地資源，在堅守18億畝耕地紅線的大前提下，推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革，以期釋放一定數量的供地指標，緩解城鎮建設用地供應壓力，實現土地資源集約化管理。與此同時，農業轉移人口也能獲得一筆相對可觀的補償性收入，使其能免除后顧之憂，更快地融入城市生活。

??另一方面，以市場化配置之手，結構性調節不同規模城市建設用地指標，探索全國建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制，超大規模城市通過跨區域交易可以獲得更多的供地指標，結構性舒緩長期所面臨的供地壓力，中小規模城市也能適度抬升土地出讓價格，最大程度實現土地資源更優化配置。

??三、新型城鎮化仍是房地產行業制度紅利，戶籍制度改革成“助推劑”

??……略……

??四、優化生育政策、高校入學率升至60%，支撐樓市成交整體走穩

??……略……

??五、基本完成21.9萬小區舊改、惠及4千萬戶，或將延緩購房消費

??8月31日，國新辦舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會。會上，住建部表示“‘十四五’期間，我國將基本完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造目標。”

??作為重大的民生工程、發展工程，近年來舊改明顯提速，2017年開始試點探索，總結推廣實踐經驗，2019年全面推進，中央安排財政補助資金支持，2020年《關于全面推進老舊小區改造工作的指導意見》出臺。

??數據顯示，2019-2020年，全國累計新開工改造城鎮老舊小區5.9萬個，惠及1088萬戶居民，2021年，計劃新開工改造的老舊小區5.3萬個，涉及居民900多萬戶，截至7月底，已開工建設4.22萬個小區，涉及764萬戶，占整個年度目標的78.2%。以此推算，“十四五”期間21.9萬個城鎮老舊小區改造預計將惠及超過4000余萬戶家庭。

??實施城鎮老舊小區改造，完善水電路氣信等配套基礎設施，增加養老、托育等公共服務，有利于改善居民居住條件和生活環境，增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。但就房地產市場而言，舊改不似棚改貨幣安置，并不創造增量購房需求，恰恰相反，居住條件改善反而會延緩購房需求釋放。

??六、市場份額向城市群和都市圈集中，核心與衛星城市市場價值重構

??……略……

??樣本70城具有

??關注度、可得性和代表性

??……略……

??一、基于城市基本面、市場需求兩大維度篩選70個樣本城市

??……略……

??1、一二線城市近乎全覆蓋，占全國41% GDP、27%常住人口

??一二線城市區域優勢顯著，經濟基礎雄厚，人力資源豐富，市場空間廣闊，強省會戰略加持下，發展前景值得長期看好。數據顯示，37個一二線城市2020年地區生產總值接近42萬億，約占全國GDP比重的41%，常住人口達到38580萬，占全國總人口比重27%。與此同時，一二線城市也是市場關注的重點所在。

??鑒于此，我們著重查找并分析了36個一二線城市的十四五規劃綱要內容，包括4個一線城市和32個二線城市，基本實現一二線城市全覆蓋。僅烏魯木齊由于暫未對外公布規劃綱要全文，未被納入樣本城市范圍。

??2、三四線覆蓋11個城市群，無錫等GDP萬億、臨沂等常住人口千萬

??選擇三四線城市樣本時，我們的考量重心在于城市基本面和市場需求，并據此設置了兩大基礎篩選指標：第一，GDP，直觀反映城市經濟基本面；第二，常住人口總量和增量，間接反映房地產市場需求充裕程度。

??基于上述篩選標準，我們首先選擇了5個萬億GDP三四線城市作為樣本，其中，無錫、佛山、泉州、南通2020年GDP已經突破1萬億，力壓廈門、昆明、沈陽等二線城市，進入全國GDPTOP25城市行列。“準萬億GDP城市”東莞2020年地區生產總值達到9650億元，名列全國第24，GDP高出第25位煙臺近2千億，按照6%左右的增速保守估算，2021年東莞GDP突破萬億幾乎沒有懸念。

??其次，以GDP超過3千億、七普常住人口超800萬或較六普增長50萬人以上為具體篩選標準，篩得了13個強三四線城市。典型如臨沂，是山東省第一人口大市，七普常住人口數多達1102萬，巨量的人口基數為房地產市場奠定了堅實的需求基礎，臨沂樓市發展相較省內其他三四線城市也更為良性。

??又如金華、惠州、中山，由于勞動密集型產業發達，長期吸引外來人口流入，七普常住人口較六普增長超過100萬，金華人口增長更是多達169萬，珠海七普常住人口較六普增長87萬，十年增幅高達55%，增量人口為房地產市場注入了源源不斷的購買需求。

??經過以上兩輪篩選，我們發現，萬億GDP和強三四線樣本城市主要集中在長三角、粵港澳地區，為了增加樣本城市的代表性，我們擴大了篩選范圍，將研究樣本區域覆蓋范圍延展到其他9大城市群。結合各城市十四五規劃綱要的公開情況，最終選擇了欽州、煙臺、襄陽、駐馬店等16個城市作為樣本。

??綜合三輪篩選來看，進入樣本庫的三四線城市總計34個，覆蓋長三角、粵港澳、成渝、長江中游、山東半島、中原、粵閩浙沿海等11個城市群。

??二、廈門等10城GDP進階萬億，濟南等7省會城市提升首位度

??……略……

??1、廈門、昆明等10城GDP進階萬億，深圳更將突破4萬億

??……略……

??2、濟南、鄭州等7省會提高首位度，合肥、武漢等提升全國排名

??……略……

??3、三四線提高省內排名，臨沂、岳陽等發展縣域經濟打造百強縣

??……略……

??共性：住房以租賃為抓手

??保障覆蓋率提高至30%

??……略……

??一、北京新增租賃房超40萬套居首，南京、常州等保障房覆蓋率超30%

??縱觀“十四五”住房發展規劃，絕大多數城市均明確提出：完善住房市場和保障體系，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

??具體而言，北京、上海、成都、濟南等多個一二線城市皆重點發展住房租賃市場，加大租賃住房供應力度，并提出了明確的租賃住房供應計劃。例如北京，“十四五”期間將新增租賃住房供應不低于40萬套。又如上海，到2025年形成租賃住房供應40萬套以上。而在土地資源異常緊俏的廈門，同樣增加租賃住房供應，到2025年累計新增租賃住房8.5萬套。

??相對而言，三四線城市外來人口基數畢竟有限，租賃市場需求著實平平，個別三四線城市即使提出了租賃住房供應計劃，較一二線城市仍存在數量級的差距。例如濟寧，2025年建成公共租賃住房1040套，較長沙建設1萬套公租房相差甚遠。

??南京、寧波、常州、溫州等二三線城市均著力提高保障性住房覆蓋率，普遍達到30%附近。典型如南京，到2025年城鎮常住人口保障性住房覆蓋率不低于31%，常州更是達到34%。溫州、嘉興略低，到2025年城鎮住房保障覆蓋率同樣達到25%以上。

??鄭州、銀川、淄博等更為聚焦，重點解決新市民和困難群體住房問題。例如鄭州，“十四五”時期新增籌集保障性住房23萬套，解決約50-70萬引進人才和新市民新就業人群住房保障需求。又如銀川，到2025年新增中低收入保障500戶，新增外來務工人員1000戶，新增就業大學生保障1500戶。

??二、廣州、重慶、南通等增加租賃用地供應，利用集體用地改建租賃住房

??……略……

??三、杭州、岳陽等通過補貼提高保障覆蓋率，南寧、蕪湖等降低租賃稅費

??……略……

??四、上海、合肥等堅持房住不炒、完善長效機制，北京因區施策落實三穩

??……略……

??五、因城優化供應結構，上海等增加中小戶型，鞍山等增加改善住房

??……略……

??共性：土地控增量挖潛存量

??發展跨區域市場化交易

??……略……

??一、北京建設用地規模約束性下降，深圳、東莞加大收儲保障土地供應

??“十四五”時期，多數城市并未明確建設用地規模這一約束性指標，僅限于北京、深圳、武漢和東莞4城有所提及。

??具體而言，到2025年，武漢城鎮建設用地規模1200平方公里。2021年，武漢計劃供應國有建設用地4667公頃，較2020年增長約10%。其中，住宅用地計劃供應1200公頃，同比下降21%，直觀反映武漢在適度增加國有建設用地供應的同時，住宅用地供應仍要有所控制，以便將更多的土地資源用于城市基建、工業、公共服務等領域。

??深圳、東莞加大土地收儲力度，利于保障土地供應，維穩市場預期。例如東莞，到2025年實現收儲整備土地超過5萬畝。又如深圳，通過城市更新和土地整備，到2025年實現直接供應用地10平方公里、儲備用地40平方公里、綜合整治用地45平方公里。

??北京則嚴令“十四五”時期城鄉建設用地規模保持下降趨勢。2021年，北京建設用地總供應計劃3710公頃，較2020年基本持平。其中，住宅用地計劃供應1060公頃，較2020年增加60公頃。值得一提的是，商品房用地仍保持600公頃不變，租賃住宅用地則由130公頃提升至300公頃，凈增長170公頃，說明北京土地供應仍向租賃住房建設傾斜，全力支持租賃市場做大做強。

??二、重慶、金華等強化土地集約利用，嚴控增量并挖潛存量土地資源

??……略……

??三、煙臺、駐馬店等城鄉建設用地同權同價，過半土地財政支持農業農村

??……略……

??四、廣州、佛山等探索跨區域交易，實現不同規模城市土地資源市場化配置

??……略……

??突出點：8大維度

??詳解70城“十四五”規劃

??……略……

??一、城鎮化：以縣城、特色小鎮為載體，重慶城鎮常住人口增113萬居首

??……略……

??1、重慶、徐州等城鎮常住人口增長皆超50萬，廈門、中山等低于5萬

??依據“十四五”期間各城市城鎮化規劃進程，基本可以劃分為以下三類：

??其一，鄭州、徐州、駐馬店等城鎮化仍處快速增長期，預計“十四五”期間城鎮常住人口增量皆超40萬人。例如徐州，到2025年末城鎮化率將達到73%，較2020年末凈增長7.4個百分點，預計“十四五”期間城鎮常住人口或將增長約66.9萬人。又如重慶，城鎮化率將由2020年末的69.5%穩步提升至2025年末的73%，凈增長3.5個百分點，城鎮常住人口有望增長約113.5萬人。更有甚者如駐馬店、阜陽，到2025年末城鎮化率將分別提升至53%和47.2%，依舊維持在較低水平，預示著城鎮化仍有較大的挖潛空間。

??其二，濟南、南寧、泉州等城鎮化進入平穩增長期，預計2025年末城鎮化率將突破70%，城鎮常住人口增量依舊保持在10-30萬人區間。例如濟南，到2025年末城鎮化率將提升至77%，較2020年末凈增長3.5個百分點，預計“十四五”期間城鎮常住人口或將增長32.6萬人。又如嘉興，“十四五”期間城鎮化率或將提升3.7個百分點至75%，城鎮常住人口或將增長約19.8萬人。

??其三，廈門、太原、中山等城鎮化進入低速增長期，“十四五”期間城鎮常住人口增量或將低于5萬人。例如廈門，到2025年末城鎮化率將達到89.5%，較2020年末僅增長0.1個百分點，“十四五”期間城鎮常住人口或將增長0.5萬人。又如中山，“十四五”期間城鎮化率或將為微增0.3個百分點至87.2%，城鎮常住人口或將增長1.1萬人。

??值得一提的是，武漢、杭州、大連等城鎮化率實現下限區間管控，不再制定具體的增長目標。例如武漢，2020年末城鎮化率達到84.3%，2025年末城鎮化率預期目標高于84%。又如貴陽，2020年末城鎮化率達到80.1%，2025年末城鎮化率預期目標高于80%。主要原因在于武漢、杭州、大連等城鎮化進程早已進入低速增長期，城鎮化率皆超80%，剩余待轉移的農業人口已然不多。人口發展目標逐漸由“量的增長”轉變為“質的優化”，主要涉及優化人口結構、提高人口素質等。

??2、武漢、贛州等放寬落戶限制，推動農業轉移人口帶權、帶資進城

??……略……

??3、合肥、中山等推動教育、醫療、住房等公共服務常住人口全覆蓋

??……略……

??4、石家莊、長春等以縣城、特色小鎮為重要載體推進就近城鎮化

??……略……

??二、人才引進：濟南、溫州等引進高校生超50萬，武漢高達100萬

??……略……

??1、近半城市引進高校生超50萬、高技能人才超20萬，武漢吸納100萬大學生

??“十四五”時期，40個二、三線城市落地人才引進計劃，多管齊下重點引進四大類人才，包括行業領軍人才、創業型人才、高校畢業生和高技能人才。其中，高校畢業生、高技能人才成為重點引進領域。

??在公布引進高校畢業生數量的16個城市中，近半城市引進高校畢業生達到50萬人以上。例如濟南，5年新落戶高校畢業生80萬人以上。又如武漢，吸引大學生留漢就業創業100萬人。三四線城市中的溫州同樣數量可觀，累計新引進大學生60萬人以上。岳陽引進高校畢業生數量相對較低，5年內吸引儲備300名博士生、4000名碩士生、5萬名大中專畢業生在岳就業創業。

??而在已經公布引進高技能人才數量的20個城市中，近半城市引進高技能人才超20萬人。例如寧波，新增高技能人才25萬名，占技能人才總數比例超過35%。又如溫州，累計新增技能人才40萬人以上。反觀，徐州、淄博、銀川和煙臺等引進高技能人才均低于5萬人。例如淄博，到2025年新增高級技能人才2萬人。又如煙臺，每年新增高技能人才1000人以上。

??2、上海、南京等強化人才教育、醫療等服務保障，重點解決人才住房難題

??……略……

??3、蕪湖、濟寧等探索柔性引才模式，在科創人才匯集的城市設立“人才飛地”

??……略……

??三、生育：哈爾濱、惠州等降低養育負擔，實現適度生育保障人口自然增長

??……略……

??1、寧波、惠州等降低生育、養育、教育成本，促進人口長期均衡發展

??……略……

??2、上海、哈爾濱等發展普惠托育服務，降低嬰幼兒養育負擔以便提升生育率

??……略……

??四、城市更新：棚改縮水成都僅1萬套，舊改提速重慶達1億平

??……略……

??1、棚改基本進入尾聲成都低至1萬戶，其對樓市拉動力將大幅減弱

??“十四五”期間，絕大多數城市棚改將進入尾聲階段，棚改計劃開工量仍將持續下滑，其對房地產市場拉動力也將大幅減弱。

??從公布“十四五”棚改目標的12個城市來看，成都、銀川、濟寧等棚改規模均顯著縮量，棚改計劃開工量皆不足2萬套，成都更是低至1萬戶。僅限于重慶、溫州個別城市仍有一定的棚改規模，但較“十三五”歷史高峰期相差甚遠。典型如重慶，“十四五”期間將實施10萬戶棚戶區改造，“十三五”期間則累計完成棚戶區改造24.78萬戶，降幅多達60%。

??2、舊改顯著提速重慶多達1億平，延緩購房消費甚至拖累樓市成交

??“十四五”期間，舊改將顯著提速，北京、大連、南寧等均力爭完成2000年底前建成的老舊小區改造任務。

??從公布“十四五”舊改目標的19個城市來看，杭州、濟南、寧波等一、二線城市舊改規模均達到2000萬平方米以上，徐州、淄博等三、四線城市同樣突破1000萬平方米。例如重慶，“十四五”期間將實施1億平方米老舊小區改造。又如上海，到2025年分類實施舊住房更新改造5000萬平方米。

??區別于棚改創造了大量的增量購房需求，成為房地產市場持續轉暖的催化劑，舊改加速推進則將延緩居民購房消費，在一定程度上將拖累樓市成交上行空間。

??五、居民收入：穩步增長廣州升至10萬元，優化收入分配實現共同富裕

??……略……

??1、居民收入保持平穩增長廣州達10萬元，市場購買力將持續提升

??……略……

??2、廣州、石家莊等擴大中等收入群體，縮小城鄉收入差距實現共同富裕

??……略……

??六、產業：杭州、重慶等培育萬億產業集群，深圳、南京等成科創高地

??……略……

??1、成都、杭州等打造萬億級產業集群，臺州、濰坊等主導產業破千億

??……略……

??2、科創驅動增加研發投入促進成果轉化，深圳、南京等將成科創高地

??……略……

??3、武漢、鄭州等服務業占比超60%，重慶戰略新興產業規模萬億

??……略……

??七、交通：南通、瀘州等迎政策紅利，重慶、北京等軌交樞紐突顯

??……略……

??1、南通、蘇州等建設新機場，重慶高鐵里程超2000公里

??……略……

??2、瀘州、濟寧等軌交實現零突破，北京總里程達1600公里

??……略……

??八、城市群：在核心城市輻射下，唐山等衛星城市市場更具潛力

??……略……

??1、北京、上海等核心城市在產業、交通等領域引領區域協同發展

??……略……

??2、唐山、阜陽等衛星城市融入都市圈，承接產業及非核心功能轉移

??……略……

??3、南京等發達地區定向幫扶鞍山等落后地區，縮小區域發展差距

??……略……