??熱點回放

??11月份以來，金融支持房地產領域政策頻出，繼國有銀行向優質房企提供超萬億元授信馳援、中債增進公司支持首批三家民營房企發債之后，證監會再度放開上市房企和涉房上市公司的股權融資，各路資金加速入場以保證融資渠道全面打通，身處困境的房企迎來金融支持“三箭齊發”的重大利好時刻。

??支持房企股權融資的“第三支箭”比預期中來得更快、力度更大。結合實際情況和深究政策內容來看，從信貸融資、債券融資再到股權融資，“三支箭”發出的效果究竟如何？能獲得金融政策支持的房企范圍有多大？政策導向的思路到底是保交付還是保市場主體？出險企業能否走出困局，仍是市場關注的焦點。與此同時，在“三支箭”政策引導之下，是否意味著“三道紅線”管控迎來退出時刻?一番救市后又能在多大程度上提振樓市？房地產行業的定位和導向將發生哪些變化？本期內參將作相關分析。

??各方觀點

??易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，近期的支持政策表面在“救”，實則核心仍在于“穩”，支持資金優先流入相對比較優質、穩健的民營房企，使這部分企業得以率先企穩，以免風險繼續蔓延。需要注意的是，政策短期內很難扭轉市場基本面。在政策信號明確的情況下，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到明年二季度可能形成市場底。對于房企來說，在短期銷售依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。

??中國首席經濟學家論壇主席原國務院參事夏斌認為，銀行和政府協調幫助紓困，至于選擇哪些房企，給予哪些不同方式的保交樓救助，不能以頭部企業、非頭部企業劃分，不能以國企、民企劃分，而應該秉持市場原則，按照企業治理和項目公司的經營質量劃分。不要浪費這次防止局部性危機的機會，在守住保交樓、穩社會的前提下，重組、轉型一批房地產公司，必須破產一批早已經經營不善，嚴重資不抵債的房地產公司。

??經濟學者任澤平認為，近期的穩樓市“三箭齊發”傳遞了重要信號：1、部分房企上岸了，增信、展期、續貸、股權融資，這些工具都來了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生現金流，而不是非三好生的資不抵債。3、上岸的房企重組，剩者為王；沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺。大洗牌，大出清，大變局。展望后市，未來有兩大拐點，政策拐點和市場拐點。近期重磅穩樓市政策主要修復優質房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產的政策拐點或已出現。但是，市場拐點未現，短期居民購房信心和能力還未明顯恢復，房企還將面對房地產市場低迷的時間考驗，以及保交樓的良心考驗。

??浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，證監會射出的“第三支箭”政策和所謂的前兩支箭一樣，對于陷入困境的房企來說，這些融資，在某種意義上都是債務的展期。對它們來說，這只是有限度的續命，而不是真正的治病救命。真正的治病救命，需要的是市場復蘇，銷售端帶來的回血。所有這些續命的救市措施，通常只給企業半年到一年的喘息機會，如果市場信心和銷售不能恢復到正常，仍然無法解決陷入危機的房企的根本問題。

??諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，當前房地產行業的資金壓力大，流動性不足，改善資產負債表顯得尤為重要，從而增強現金流的流動性，提高資金使用效率。“第三支箭”相較于“第二支箭”是股權融資，不會增加房企的負債，這有利于降低房企的資產負債率，也是緩解現金流壓力的主要途徑之一。在行業資金偏緊的背景下，對民營房企的融資支持對行業的發展有著重要作用，有利于提升行業的信心，有助于房地產市場活躍度的提升，但對于房地產市場來說，不僅供應端面臨資金壓力，需求端對于未來的收入預期降低也是阻礙市場恢復的原因之一，市場加速恢復需要供需兩端的政策支持。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，目前國內房地產行業信心不足，樓市明顯萎縮，市場回暖存在較大不確定性。之前的各項邊際寬松政策顯效有限，此時如果房企采取公開募資的形式很難獲得市場支持，而市場中房企板塊當前更多的是以作二級市場短線的為多，所以采取定增方式募資則可排除公開增發中的不確定性，提升募資的成功率，這對于增強房企的核心資本、優化資產結構與改善流動性都是十分重要的和非常關鍵的。這也是為何定增成為再融資開閘后首選的方式的主要原因。相比此前，“第三支箭”政策要實在得多，從股權層面強化房企的核心資本，從而改善資產結構和流動性基本面，再發揮杠桿效應和推動同業并購，實際效果就很快產生了。

??申萬宏源研究員袁豪認為，本次房企股權融資放開意味著“既要保項目、更要保主體”政策的持續有力推進，一方面對于短期資金略有困難的房企進行有力的保主體，另一方面推動優質房企收并購出險房企或出險項目，也有利于國企央企進行集團內地產資源整合協同。政策推動下，涉房企業有望迎來并購重組潮，從而加快出險上市房企重組，加快房地產風險出清。

??東方證券首席經濟學家邵宇認為，后續關注核心是“三支箭”涉及資金何時落地，哪些房企能夠恢復重組上市，或是借到更為廉價的并購貸款，才能借力做大做強。目前來看優質民企大概率得到支持，但未來發展空間仍不確定，融資資金能否用于拿地、拓展布局暫不明朗。大方向看，配套資金仍以“輸血”保交樓保民生為主。此外，受疫情反復等影響，房地產需求側及消費者信心恢復仍需時日，這也需要相關政策進一步發力。

??中歐國際工商學院教授盛松成認為，“三支箭”政策試圖解決供求問題，要求金融機構承擔更大責任，允許部分貸款展期，短期內緩解不良貸款快速積累的壓力，幫助開發商穩定營運，有助恢復市場信心，預計房地產市場將可軟著陸。

??中房分析     

??地產融資的“三支箭”依次落地，保交付和保房企三好生的思路徹底明確

??從放松銀行信貸的“第一支箭”，到放松債券融資的“第二支箭”，再到月底重啟股權融資的“第三支箭”，監管層拿出了壓箱底的政策支持。尤其是時隔多年后房企股權融資的重新開閘，旨在不直接增加房企負債規模的同時，也同樣為房企融資提供充足的渠道，救市的緊迫性由此可見一斑。至此，整個銀行、債券和證券市場針對房企的金融支持路徑相繼打開，高層對于行業的紓困方向也從之前的“保交付”向“保主場主體”轉換。供給側的資金支持將有效遏制未來優質規模房企不斷暴雷的趨勢，一定程度上防止房企債務風險蔓延，穩健經營的優良房企將迎利好，降低金融機構的風險系數，推動行業盡快走上良性循環和健康發展的軌道。

??但透過現象看本質，無論是銀行和債券融資，還是股權融資，都與出險房企和困難的中小房企無關，能受益的仍是央企國企和少數優質的民營企業。從目前已實行的部分融資政策來看，因信貸和債券“前兩支箭”受益的融資主體和融資規模相當有限，且需要開發商提供合格抵押物、擔保和反擔保，這對不少民營房企來說有一定難度。而此次發布的“第三支箭”尺度看似很大，但陷入流動性危機的房企事實上很難再獲得資本市場的認可，這類房企通過市場重組或憑借其股價和市值作股權融資的難度極大。由此可見，“三支箭”帶來的積極影響僅作用于部分房企，經營穩定但短期流動性緊張的央國企開發商勢必率先迎來信用修復，一定程度上避免風險擴散。而其他民企開發商依然如履薄冰，面臨更高的流動性風險，如果沒有進一步更為有力的政策推動，其出險出清還會繼續。因而后續需要關注的核心是融資“三支箭”的落實情況，涉及的資金何時落地，即房企資產負債表和現金流的真實改善情況，避免實際紓困行動跟不上政策出臺初衷。

??“三道紅線”到“三箭齊發”，房地產金融政策導向的徹底扭轉

??兩年前，在防止房地產泡沫化的指導思想下，“三道紅線”政策出臺，將房企幾項重要財務指標同融資規模直接掛鉤，限制了房企融資規模增長空間。可以肯定的是，“三道紅線”在實施的兩年里成效顯著，為防御信貸資金過度流入房地產領域的目標已經完成。如今，行業已發生了重大改變，在市場快速降溫，部分房企因流動性壓力出現債務逾期而引發了系列問題的背景下，穩樓市“三支箭”依次落地，形成了信貸、債券、股權等三大融資政策支持體系。

??從“三道紅線”到“三箭齊發”，這意味著金融政策導向已經徹底扭轉，由之前嚴防死守資金流入房地產轉向了放開房企股權融資，優化房企資產負債結構，也即通過壓箱底的政策爭取保住市場尚存的優質房企，為保障其資金鏈不出現斷裂，助力行業平穩健康發展。但需要注意的是，高層加大對房地產領域的支持，而不是鼓勵房地產行業再重回過快增長的老路，金融支持政策在條文中明確了重點支持優質企業和將資金用于特定領域等。因此，市場主體也應合理運用好系列金融支持政策，并吸取過去行業發展中存在的杠桿率過高、金融化過度等教訓，探索新的發展模式。

??房地產股權融資的重啟短期內對行業整體的刺激作用有限

??隨著房企融資渠道的全面打通，特別是“三箭齊發”涉及的資金及時落地后，房企資產負債表和現金流或迎來實質性改善，國央企開發商與資質優良的大型民營房企后續出險的概率會有所下降，并為行業帶來更多利好，有助于市場信心的加速恢復。但樓市的企穩和預期的改善最終依舊取決于銷售端的復蘇，只有房企能夠恢復自我“造血”才能維持可持續的發展。因此房地產融資的“三支箭”短期內仍無法扭轉行業整體的下行趨勢。尤其是已爆雷的房企仍將經歷行業出清的過程，這些出險房企還是要通過重組債務，并借機引入戰略投資者和金融股權融資，從而優化資產結構和恢復自身流動性，同時通過強力促銷，在改善現金流的基礎上推動債權融資，讓企業運營逐步恢復正常來實現自救。

??短期來看，樓市的整體下行壓力目前仍未止住。在就業和收入的預期并未改善，疊加國內外的經濟下行等因素影響，居民入市意愿很難提振，房地產行業的企穩回暖仍存在很大的不確定性。但值得一提的是，近期廣州率先實質性地放松了疫情管控措施，隨著全國性疫情防控措施的大幅優化和調整，這將對于經濟的復蘇以行業的回暖起至關重要的作用。

??中長期來看，行業將步入新的發展階段，在“房住不炒”“租購并舉”的基調下，未來房地產市場的發展方向將由“購”向“租購并舉”轉變，商品房市場和保障房市場共同發力。聚焦未來房企的命運，必須看到，經過這波洗牌后，房地產開發商數量或將大幅度減少，部分經營不善的房企自然會被淘汰、退出市場，而經營有方的房企或通過并購重組做大做強，有利于房地產市場更好地新陳代謝和健康發展。全國性市場或主要由國央企背景的房企主導，爆雷的民營房企不排除后續將由國央企參與重組而成為混改制開發商，并逐漸收縮投資范圍，深耕區域或細分市場。