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??近日，國務(wù)院發(fā)布《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》（下稱“行動(dòng)計(jì)劃”），提出實(shí)施新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化行動(dòng)、潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升行動(dòng)、現(xiàn)代化都市圈培育行動(dòng)、城市更新和安全韌性提升行動(dòng)等4項(xiàng)重大行動(dòng)、19項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)及有關(guān)政策措施。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐，是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要抓手。這一行動(dòng)計(jì)劃的發(fā)布將會(huì)對(duì)我國下一階段經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，隨著我國新型城鎮(zhèn)化的深入實(shí)施，我國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。

??一、新型城鎮(zhèn)化是擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手，預(yù)計(jì)未來5年有望拉動(dòng)8000多億元新增消費(fèi)需求和4萬億元的新增投資需求

??當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，由過去的高速增長階段逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。今年二季度我國經(jīng)濟(jì)增速略低于市場預(yù)期，實(shí)際GDP同比增長4.7%，較一季度下行0.6pct，反映出我國經(jīng)濟(jì)在修復(fù)進(jìn)程中需求仍待提振。而推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需最主要的潛力所在，是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的黃金結(jié)合點(diǎn)，有利于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)更高水平的供需良性循環(huán)和動(dòng)態(tài)平衡，為構(gòu)建新發(fā)展格局、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

??充分釋放新型城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏的巨大內(nèi)需潛力體現(xiàn)為投資與消費(fèi)兩個(gè)方面，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平，伴隨而來的將是基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)容、產(chǎn)業(yè)發(fā)展提質(zhì)以及公共服務(wù)增效等，意味著更大的消費(fèi)和投資需求。至2023年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為66.16%。《行動(dòng)計(jì)劃》提出：經(jīng)過5年的努力，即到2029年，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。也就是未來5年城鎮(zhèn)化率將提升近4個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國家發(fā)改委的測算，我國城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)，可以新增2000多億元的消費(fèi)需求，可以拉動(dòng)萬億元規(guī)模的新增投資需求。預(yù)計(jì)未來5年有望拉動(dòng)8000多億元新增消費(fèi)需求和4萬億元的新增投資需求。

??二、新型城鎮(zhèn)化將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為首要任務(wù)，預(yù)計(jì)在這一過程中可以帶動(dòng)新增居住需求超150億平方米

??《行動(dòng)計(jì)劃》提出了四大重要行動(dòng)，把推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化首要任務(wù)，強(qiáng)調(diào)了深化戶籍制度改革，要求健全常住地提供基本公共服務(wù)制度，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)由常住地供給、覆蓋全部常住人口。促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)，保障隨遷子女在流入地受教育權(quán)利，完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系，并且逐步使租購住房群體享有同等公共服務(wù)權(quán)利，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會(huì)保障覆蓋面，全面落實(shí)持居住證參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)政策等。此前發(fā)布的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》也明確提到“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，并將其作為“健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2023年末中國大陸的常住人口總量為140967萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口為93267萬人，鄉(xiāng)村常住人口為47700萬人。當(dāng)城鎮(zhèn)化率提升1個(gè)百分點(diǎn)，將帶動(dòng)14097萬農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入到城鎮(zhèn)，如果按照人均居住面積30平方米計(jì)算，將帶動(dòng)約42億平方米的城鎮(zhèn)新增居住需求，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，將帶動(dòng)城鎮(zhèn)新增居住需求超150億平方米。當(dāng)然解決農(nóng)業(yè)人口市民化的居住需求更多的是通過保障性租賃住房、保障房以及商品住宅，更多為他們提供一張床、一間房。當(dāng)前我國房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，主要體現(xiàn)在有效需求不足，大量農(nóng)業(yè)人口市民化將促進(jìn)城鎮(zhèn)新增居住需求，這將有利于全國房地產(chǎn)加速去庫存，加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，加快推進(jìn)房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

??三、新型城鎮(zhèn)化人口將向都市圈進(jìn)一步集聚，“軌道上的都市圈”將改變房地產(chǎn)發(fā)展格局，TOD大有可為

??《行動(dòng)計(jì)劃》提出，依托中心城市輻射帶動(dòng)周邊市縣共同發(fā)展，培育一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈，推動(dòng)通勤便捷高效、產(chǎn)業(yè)梯次配套、生活便利共享，引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。

??軌道交通是現(xiàn)代化都市圈發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)設(shè)施，《行動(dòng)計(jì)劃》提到要穩(wěn)步推進(jìn)都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。這對(duì)于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、提升居民生活質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。在這一過程中，圍繞著軌道交通站點(diǎn)進(jìn)行的綜合開發(fā)（TOD）將大有可為。TOD模式通過以公共交通站點(diǎn)為核心進(jìn)行土地開發(fā)，有助于形成高密度、混合用途的城市布局，減少城市無序擴(kuò)張，提高城市土地利用效率。TOD模式將促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，有助于打破行政區(qū)劃限制，推動(dòng)都市圈內(nèi)的資源共享和經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)區(qū)域間的聯(lián)系和協(xié)作，提升整個(gè)都市圈的競爭力。TOD模式有助于實(shí)現(xiàn)城市更新和再生，作為城市更新的重要模式，通過公共交通投資帶動(dòng)舊城區(qū)和郊區(qū)的復(fù)興，從而促進(jìn)城市空間的優(yōu)化和再開發(fā)。最后隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，TOD模式為應(yīng)對(duì)人口增長、資源進(jìn)展和環(huán)境壓力等挑戰(zhàn)提供了有效的解決方案。可以說在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中必然會(huì)形成現(xiàn)代化都市圈，軌道交通在這一過程中將起到至關(guān)重要的作用，而TOD模式對(duì)于推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展、提升城市競爭力和改善居民生活質(zhì)量具有重要作用和意義。

??四、新型城鎮(zhèn)化要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，加快推進(jìn)“三大工程”，建立可持續(xù)的城市更新模式

??《行動(dòng)計(jì)劃》提出，實(shí)施城市更新和安全韌性提升行動(dòng)。以人口規(guī)模大密度高的中心城區(qū)和影響面廣的關(guān)鍵領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是抓好城市地下管網(wǎng)等“里子”工程建設(shè)，加快補(bǔ)齊城市安全韌性短板，打造宜居、韌性、智慧城市。重點(diǎn)任務(wù)包括推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造，加強(qiáng)城市洪澇治理，實(shí)施城市生命線安全工程、推進(jìn)綠色智慧城市建設(shè)等重點(diǎn)任務(wù)。

??城市更新是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平的重要手段。當(dāng)前我國正在穩(wěn)步推進(jìn)城市更新，政策體系也在逐步完善中。但是，需要認(rèn)識(shí)到城市更新面臨著資金投入大、項(xiàng)目周期長、經(jīng)濟(jì)效益平衡難等痛點(diǎn)，相關(guān)的創(chuàng)新政策仍待加強(qiáng)，其中投融資模式的創(chuàng)新尤為關(guān)鍵。這也是二十屆三中全會(huì)提出：要建立可持續(xù)的城市更新模式。可持續(xù)其中很關(guān)鍵的點(diǎn)就是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)。《行動(dòng)計(jì)劃》提到：加大中央財(cái)政性建設(shè)資金對(duì)符合條件的保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等支持力度；中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金對(duì)符合條件的保障性住房、城中村改造項(xiàng)目予以積極支持。地方政府專項(xiàng)債券支持符合條件的保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造項(xiàng)目。支持符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，落實(shí)相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠減免政策。研究完善城市更新的土地和規(guī)劃政策，允許土地用途兼容、建筑功能混合。可以說，通過中央財(cái)政、地方政府專項(xiàng)債、基礎(chǔ)設(shè)施REITs、稅費(fèi)減免、土地復(fù)合利用上充分保障城市更新的深入推進(jìn)，這些目標(biāo)都在于建立可持續(xù)的城市更新模式，相信隨著這些支持和舉措的深入落地，將推動(dòng)我國城市更新進(jìn)入新階段，促進(jìn)城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平的全面提升，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。