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??— 01—

??本月樓市政策聚焦

??中央統(tǒng)籌推進(jìn)樓市去庫(kù)存、保交房，地方鼓勵(lì)住房“以舊換新”和收購(gòu)存量房用作保障房

??2024年6月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，強(qiáng)調(diào)要深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)存量房用作保障性住房；住建部明確表示要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作；住建部與國(guó)家金融監(jiān)管總局提出建立國(guó)家、省、市三級(jí)專(zhuān)班聯(lián)動(dòng)機(jī)制，壓實(shí)地方政府、房企和金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，以時(shí)不我待、只爭(zhēng)朝夕的緊迫感，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策54條，較上月大幅減少，但仍居年內(nèi)高位。其中，寬松性政策51條，中性政策1條，緊縮性政策2條。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，北京在時(shí)隔一個(gè)多月后跟進(jìn)中央“517樓市新政”，對(duì)住房最低首付比例、房貸利率等作出了調(diào)降；珠海橫琴粵澳深度合作區(qū)取消限購(gòu)，全國(guó)住房限購(gòu)區(qū)域還剩北京、上海、深圳、廣州、天津及海南省；二三線城市將推進(jìn)住房“以舊換新”、支持地方國(guó)企收購(gòu)存量房用作保障性住房、加大房票安置力度、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼等作為推進(jìn)樓市去庫(kù)存的主要手段。本期報(bào)告主要對(duì)6月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：有力有序有效推進(jìn)保交房和開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??6月資金面較上月小幅收緊，資金價(jià)格中樞較上月有所上升，跨季資金價(jià)格波動(dòng)放大，但總體可控。公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，央行逆回購(gòu)凈投放1360億元，MLF凈回籠550億元，國(guó)庫(kù)定存凈回籠700億元，公開(kāi)市場(chǎng)僅凈投放110億元；資金利率方面，DR001、DR007、DR014運(yùn)行中樞較5月分別上行4BP、5BP、7BP至1.81%、1.9%、1.95%，資金利差仍處于歷史同期低位。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產(chǎn)方面，央行召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，提出要深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，明確設(shè)立保障性住房再貸款、支持地方國(guó)企收購(gòu)存量房用作保障性住房是落實(shí)統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措；住建部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議明確表示，各地要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作，存量房收儲(chǔ)支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大；住建部與國(guó)家金融監(jiān)管總局召開(kāi)保交房政策培訓(xùn)視頻會(huì)議，提出建立國(guó)家、省、市三級(jí)專(zhuān)班聯(lián)動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保交房工作，要壓實(shí)地方政府、房企、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，更好滿足城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求，加大項(xiàng)目修復(fù)力度等。此外，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》，提出以市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，以單元詳細(xì)規(guī)劃為平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)總量控制、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、區(qū)域平衡、動(dòng)態(tài)平衡，在符合規(guī)劃、確保安全、保障公共利益、維護(hù)合法權(quán)益的前提下，積極盤(pán)活閑置國(guó)有資產(chǎn)用于社區(qū)公共服務(wù)等。

??— 03—

??地方政策：北京調(diào)降最低首付比例和房貸利率，二三線城市鼓勵(lì)住房“以舊換新”和存量房收購(gòu)用作保障房

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 其他政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)北京跟進(jìn)降首付降房貸利率，二三線城市大力推進(jìn)住房“以舊換新”和鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)存量房

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2024年6月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策54條，較上月大幅減少，但仍居年內(nèi)高位。其中，寬松性政策51條，主要涉及優(yōu)化住房信貸、放寬限購(gòu)限售、支持住房“以舊換新”、加大住房公積金政策支持、加大房票安置力度、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、滿足房企合理融資需求等；中性政策1條，主要涉及城市更新過(guò)程中房屋征收有關(guān)事項(xiàng)；緊縮性政策2條，主要涉及住房租賃資金監(jiān)管和存量房交易資金監(jiān)管等。總的來(lái)看，除北京在時(shí)隔一個(gè)多月后跟進(jìn)央行“517樓市新政”、降首付降房貸利率外，本月地方政策調(diào)整主體以二三線城市為主。其中，推進(jìn)住房“以舊換新”、支持或組織地方國(guó)企收購(gòu)存量房用作保障性住房、加大房票安置力度等成為地方推進(jìn)樓市去庫(kù)存的有力手段。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房限購(gòu)和信貸政策、推進(jìn)住房“以舊換新”等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬限購(gòu)限售、推進(jìn)住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼等。其中，典型代表有：江蘇全省13個(gè)地市全部落實(shí)取消首套、二套住房房貸利率下限和降低首套、二套住房商業(yè)貸款最低首付比例政策；蘭州取消購(gòu)房資格限制，取消住房上市交易限制年限，取消對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格備案，優(yōu)化個(gè)人住房商業(yè)貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等；珠海市橫琴粵澳深度合作區(qū)不再審查購(gòu)房人資格，取消商品住房限售年限，調(diào)整商品住房?jī)r(jià)格備案時(shí)間間隔由三個(gè)月縮短為一個(gè)月；北京將首套住房最低首付比例下調(diào)至20%，貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，位于五環(huán)以?xún)?nèi)的二套住房最低首付比例下調(diào)至35%，貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)，位于五環(huán)外的二套住房最低首付比例下調(diào)至30%，貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減25個(gè)基點(diǎn)；蕪湖取消樓層差價(jià)限制，優(yōu)化新建商品住房?jī)r(jià)格備案及網(wǎng)簽備案工作機(jī)制，探索購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售等。此外，北京、無(wú)錫、蘇州、淮安、揚(yáng)州、岳陽(yáng)、石家莊、青島、遼源、咸寧、桂林等多地引導(dǎo)多方合作推進(jìn)或創(chuàng)新住房“以舊換新”，蘇州、宿遷、南通、岳陽(yáng)、石家莊、青島、桂林、黃石市陽(yáng)新縣等多地支持或組織地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)部分存量商品住房用作保障性住房，淮安、揚(yáng)州、常州、南通、河南省濟(jì)源產(chǎn)城融合示范區(qū)等多地加大房票安置力度等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請(qǐng)限制和提取限制等。典型代表有：鄭州將家庭首次使用住房公積金購(gòu)買(mǎi)首套自住住房最高貸款額度調(diào)整為120萬(wàn)元，二套房最高貸款額度調(diào)整為96萬(wàn)元，多子女家庭最高限額按對(duì)應(yīng)限額上浮20%；百色將雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至55萬(wàn)元，單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至50萬(wàn)元；廈門(mén)取消“同一套住房一年內(nèi)只能一個(gè)家庭申請(qǐng)住房公積金用于支付購(gòu)房款”的條件限制，允許符合條件的異地公積金繳存職工申請(qǐng)貸款，多子女家庭最高貸款額度在對(duì)應(yīng)限額基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元；北京將首套住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，五環(huán)內(nèi)二套住房最低首付比例下調(diào)至35%，五環(huán)外二套住房最低首付比例下調(diào)至30%；中山將在中山市購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，單繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至60萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至120萬(wàn)元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶(hù)限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶(hù)限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等。典型代表有：蘇州明確市區(qū)積分落戶(hù)準(zhǔn)入分值從250分下調(diào)至200分，并將在長(zhǎng)三角區(qū)域“三省一市”繳納城鎮(zhèn)職工社保的納入蘇州市繳納年限計(jì)算并賦分；杭州將在市區(qū)自購(gòu)產(chǎn)權(quán)住房且實(shí)際居住的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分值由30分提高至80分；武漢市東西湖區(qū)對(duì)新引進(jìn)在該區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套新建商品住房的高層次人才，給予20萬(wàn)元至200萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)助，對(duì)全日制博士研究生、碩士研究生、本科生購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，分別給予10萬(wàn)元、8萬(wàn)元、5萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)助；武漢市黃陂區(qū)對(duì)在陂購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的博士、碩士、本科畢業(yè)生，每套分別給予15平方米、12平方米、10平方米的獎(jiǎng)勵(lì)；南通對(duì)符合人才引進(jìn)政策的碩士、博士、江海人才、雙創(chuàng)人才、國(guó)家級(jí)人才、院士等在市區(qū)購(gòu)房自住的，分別給予15萬(wàn)元、30萬(wàn)元、40萬(wàn)元、60萬(wàn)元、100萬(wàn)元、150萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼等。

??中性政策主要涉及城市更新中房屋征收有關(guān)事項(xiàng)

??中性政策主要涉及城市更新中房屋征收有關(guān)事項(xiàng)。北京發(fā)布《關(guān)于城市更新過(guò)程中對(duì)國(guó)有土地上私有房屋實(shí)施房屋征收有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，在城市更新工作中，城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)私有房屋物業(yè)權(quán)利人騰退協(xié)議簽約比例達(dá)到95%以上的，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體與未簽約私有房屋物業(yè)權(quán)利人經(jīng)申請(qǐng)項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府調(diào)解后不成，且該城市更新項(xiàng)目實(shí)施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益確需征收私有房屋的，城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體可對(duì)未簽約的私有房屋向項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府提交房屋征收申請(qǐng)。

??緊縮性調(diào)控主要涉及住房租賃資金監(jiān)管和存量房交易資金監(jiān)管等

??緊縮性政策主要涉及住房租賃資金監(jiān)管和存量房交易資金監(jiān)管。典型代表有：廣州要求在市行政區(qū)域內(nèi)通過(guò)受托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，其住房租賃資金應(yīng)按規(guī)定納入監(jiān)管，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定通過(guò)廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)將監(jiān)管賬戶(hù)信息及監(jiān)管協(xié)議推送至市房屋行政主管部門(mén)；成都全面開(kāi)展國(guó)有土地上存量房交易貨款資金監(jiān)管服務(wù)工作，交易雙方當(dāng)事人可以自愿選擇是否將存量房交易貨款資金納入監(jiān)管、是否選擇“帶押過(guò)戶(hù)”模式等，明確首先在成都高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展試點(diǎn)工作，待試點(diǎn)成熟后逐步向全市其他區(qū)（市）縣推廣。

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??6月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

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??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類(lèi)政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月30日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購(gòu)方面，執(zhí)行全域限購(gòu)政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、海口；執(zhí)行區(qū)域限購(gòu)政策的有2個(gè)，分別為廣州、天津；其他34個(gè)城市均不限購(gòu)。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有13個(gè)，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門(mén)部分樓盤(pán)限售期最長(zhǎng)達(dá)到5年，廈門(mén)特殊樓盤(pán)限售期最長(zhǎng)達(dá)到8年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣(mài)仍設(shè)定最高限價(jià)的城市有2個(gè)，分別為北京、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）與上月相比，本月40個(gè)重點(diǎn)城市住房限購(gòu)限售政策無(wú)調(diào)整。限價(jià)方面，上海在6月7日發(fā)布的2024年第三批次出讓地塊信息中明確將執(zhí)行“價(jià)高者得”，商品住房用地溢價(jià)率10%的上限取消，土地成交價(jià)格將由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)決定。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月30日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個(gè)人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月北京、南昌住房信貸政策發(fā)生重大調(diào)整。其中，北京將首套住房最低首付比例下調(diào)至20%，貸款利率下限調(diào)整至LPR減45個(gè)基點(diǎn)，五環(huán)內(nèi)二套住房最低首付比例下調(diào)至35%，貸款利率下限調(diào)整至LPR減5個(gè)基點(diǎn)，五環(huán)外二套住房最低首付比例下調(diào)至30%，貸款利率下限調(diào)整至LPR減25個(gè)基點(diǎn)；南昌將首套住房最低首付比例下調(diào)至15%，二套住房最低首付比例下調(diào)至25%，并階段性取消首套住房及二套住房房貸利率下限。

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??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??6月25日，央行貨幣政策委員會(huì)2024年第二季度例會(huì)指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)，但仍面臨有效需求不足、社會(huì)預(yù)期偏弱等挑戰(zhàn)。要穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，精準(zhǔn)有效實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，加大已出臺(tái)貨幣政策實(shí)施力度，引導(dǎo)信貸合理增長(zhǎng)、均衡投放。貨幣政策維持寬松維穩(wěn)預(yù)期。短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究測(cè)算，隨著政府債融資提速，在完全排除MLF及逆回購(gòu)到期的情況下，7月存在約8000億元的流動(dòng)性缺口，央行或?qū)⑼ㄟ^(guò)加大公開(kāi)市場(chǎng)操作力度或再貸款的方式平抑資金面波動(dòng)。同時(shí)，降準(zhǔn)的可能性也在抬升。

??在房地產(chǎn)方面，本月中央先后召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)、收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議、保交房政策培訓(xùn)視頻會(huì)議等重要會(huì)議，明確了房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，強(qiáng)調(diào)了要有力有序有效推進(jìn)收購(gòu)存量房用作保障性住房和保交房等各項(xiàng)工作，后續(xù)或?qū)⒅攸c(diǎn)聚焦協(xié)調(diào)和督促地方推進(jìn)落實(shí)，相關(guān)金融支持有望進(jìn)一步強(qiáng)化。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇走勢(shì)。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4389.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)36.3%、同比下降16.7%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)1046萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11%、同比下降37%；成交1335萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17%、同比下降19%。總的來(lái)看，自“517樓市新政”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得到一定修復(fù)，尤其是上海、廣州、深圳、北京、杭州、南京等部分重點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度均有不同程度提升。但行業(yè)整體仍在低位運(yùn)行，且政策效力往往邊際遞減。結(jié)合此輪救市歷程來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)下行、居民收入預(yù)期不穩(wěn)、人口結(jié)構(gòu)變化等外部環(huán)境無(wú)明顯改善情況下，房地產(chǎn)后續(xù)若無(wú)有力政策跟進(jìn)，市場(chǎng)改善恐難持續(xù)。

??重點(diǎn)一二線城市在限購(gòu)、限售、限價(jià)等行政管控上仍有松綁空間，而大部分二三線及更低能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尚無(wú)明顯起色，仍需在擴(kuò)容和提振購(gòu)房需求、降低購(gòu)房成本和還貸壓力等方面持續(xù)發(fā)力。此外，住建部明確將存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至全國(guó)縣級(jí)以上城市，也為地方緩解商品房庫(kù)存壓力、滿足保障性住房需求等拓寬了渠道，但具體運(yùn)作模式、資金來(lái)源及資金成本、收儲(chǔ)規(guī)模及定價(jià)等細(xì)節(jié)，還需各地因城施策、摸索推進(jìn)。在保交房方面，中央層面要求以高度的責(zé)任感和使命感，以時(shí)不我待、只爭(zhēng)朝夕的緊迫感，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作，地方需更加主動(dòng)介入出險(xiǎn)項(xiàng)目，加強(qiáng)與相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)溝通，或通過(guò)短期金融紓困，或協(xié)助企業(yè)推進(jìn)債務(wù)重整乃至破產(chǎn)重整，或探索其他可行紓困模式，積極作為、擲地有聲，早日推動(dòng)出險(xiǎn)項(xiàng)目重回正軌，維護(hù)好購(gòu)房人合法權(quán)益。