??導(dǎo)讀 

??規(guī)模房企依舊強(qiáng)勢(shì)，銷售TOP10貨值占百?gòu)?qiáng)42%。4月部分房企加大投資力度，二線仍是主戰(zhàn)場(chǎng)。地價(jià)漲幅過(guò)快城市已現(xiàn)政策預(yù)警，投資拿地仍需謹(jǐn)慎。

☉ 文／克而瑞研究中心

??新增土地貨值

??榜單解讀

??前言：4月份房企拿地積極性普遍提升，規(guī)模房企如世茂、新城等企業(yè)投資力度加大，房企的踴躍帶動(dòng)土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)回溫，蘇州、南京等城市接連成交高價(jià)地塊。整體來(lái)看，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)依然明顯，銷售TOP10企業(yè)新增貨值占據(jù)百?gòu)?qiáng)42%，而前4月新增土地在年內(nèi)上市可能性較大，龍頭房企年內(nèi)銷售集中度預(yù)計(jì)還將沖高。從布局情況而言，二線城市仍是房企必爭(zhēng)之地，但部分城市地價(jià)快速上漲后已出現(xiàn)政策預(yù)警，房企投資拿地仍應(yīng)保持理性，警惕部分城市區(qū)域地價(jià)上漲過(guò)快的風(fēng)險(xiǎn)。

??01

??土地市場(chǎng)持續(xù)升溫

??成交價(jià)格達(dá)近一年新高

　　4月份土地市場(chǎng)迎來(lái)了一波成交小高峰，在供應(yīng)量回升帶動(dòng)下，300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交持續(xù)攀升。在二線城市優(yōu)質(zhì)土地大規(guī)模集中成交的帶動(dòng)下，成交價(jià)格也隨之上漲，并達(dá)到近一年來(lái)的最高點(diǎn)，溢價(jià)率更是自2019年開(kāi)年以來(lái)一直保持上漲趨勢(shì)，同比上升9.5個(gè)百分點(diǎn)。此外競(jìng)拍輪數(shù)大幅提升、地價(jià)漲幅過(guò)大、地塊起拍后迅速達(dá)到限價(jià)等現(xiàn)象，也足以證明當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度顯著回升。

??02

??銷售TOP10貨值占百?gòu)?qiáng)42%

??規(guī)模房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障

??截至2019年4月末，新增貨值突破千億房企增至5家，而新增貨值超百億的房企也達(dá)到58家，比3月份增加12家。融創(chuàng)、碧桂園、綠地分列貨值榜前三，但差距在不斷縮小。其中融創(chuàng)有部分地塊在前2月所獲，當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)尚未火熱，因此地價(jià)相對(duì)較低。即便3-4月份出手拿地，對(duì)于成本的控制依然嚴(yán)格。并抓住并購(gòu)機(jī)會(huì)拿下了大量成本合理的優(yōu)質(zhì)土地。

??整體來(lái)看，隨著土地市場(chǎng)熱度回升，企業(yè)拿地積極性有所提高，百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地銷售比為0.38，為2019年以來(lái)最高。但相較2018年來(lái)看，百?gòu)?qiáng)拿地仍然相對(duì)謹(jǐn)慎，部分企業(yè)仍未有新增土儲(chǔ)入賬。

??結(jié)合銷售TOP20和新增貨值TOP20的企業(yè)來(lái)看，貨值TOP20企業(yè)中有16家也位列銷售TOP20，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。而前四月的新增土儲(chǔ)都有可能在今年上市，對(duì)規(guī)模房企而言也是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的有力支撐。此外，藍(lán)光、奧園新增貨值排名高于其銷售，規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力依然強(qiáng)勁。

??03

??中海、綠城、世茂等

??4月拿地力度大幅提升

　　這一輪土地市場(chǎng)行情是從3、4月份開(kāi)始啟動(dòng)，多數(shù)房企也1、2月份偃旗息鼓之后，開(kāi)始加大的投資力度。一方面是不想踏空此輪拿地“窗口期”，另一方面為今年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)夯實(shí)基礎(chǔ)。典型的如中海、綠城等企業(yè)，4月拿地金額均較前三月平均值提升300%以上，單月拿地金額幾乎是前三月的一半以上。其中中海4月接連在蘇州、寧波等二線等高價(jià)拿地，較低的融資成本也是其貫穿市場(chǎng)周期的資本。另外，規(guī)模房企中新城、華潤(rùn)4月拿地力度也顯著提升。

??04

??弘陽(yáng)、藍(lán)光、中駿等表現(xiàn)積極

??積極拿地?cái)U(kuò)充土地儲(chǔ)備

??盡管行業(yè)整體投資節(jié)奏偏謹(jǐn)慎，但前四月仍有部分企業(yè)拿地始終保持積極態(tài)勢(shì)。一方面是土儲(chǔ)相對(duì)薄弱的企業(yè)納儲(chǔ)更為積極。例如弘陽(yáng)、濱江、藍(lán)光等，1-4月拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均。其中弘陽(yáng)前四月拿地銷售比已經(jīng)超過(guò)1，但2018年總土儲(chǔ)去化不足2年。積極補(bǔ)充土儲(chǔ)維持業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)是當(dāng)務(wù)之急。另一方面，土儲(chǔ)相對(duì)充裕的金茂、中駿等今年以來(lái)拿地意愿十分強(qiáng)烈，通過(guò)擴(kuò)充土儲(chǔ)來(lái)鞏固自身行業(yè)地位和沖擊更高的規(guī)模目標(biāo)。

??此外，遠(yuǎn)洋、越秀、福晟等企業(yè)前四月拿地保持穩(wěn)健和謹(jǐn)慎，主要是為了防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了主動(dòng)性戰(zhàn)略收縮。當(dāng)然企業(yè)減少拿地的底氣源自自身土儲(chǔ)十分充足，適當(dāng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏并不會(huì)對(duì)自身發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)烈沖擊。

??05

??二線城市新增土儲(chǔ)占比近5成

??西安、重慶更受關(guān)注

??回歸二線戰(zhàn)略驅(qū)使下，房企在二線拿地?zé)岫瘸掷m(xù)攀升、競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。1-4月百?gòu)?qiáng)房企二線新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)49%，較1-3月上升3個(gè)百分點(diǎn)。

??三四線城市占比下滑明顯，1-4月百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)建面占比為45%，較去年全年下降了13個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，在三四線市場(chǎng)熱度逐步衰退的情況下，企業(yè)拿地仍然相對(duì)謹(jǐn)慎。 

??從區(qū)域布局來(lái)看，中西部土地供應(yīng)量充足的影響，依舊是房企拿地布局的要塞，百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)建面占比接近4成，長(zhǎng)三角在規(guī)劃利好的帶動(dòng)下，占比持續(xù)上漲，1-4月占比達(dá)27%，較前三月上漲3個(gè)百分點(diǎn)。

??城市選擇上，百?gòu)?qiáng)房企拿地TOP10的城市全部位于二線，從側(cè)面印證了當(dāng)前企業(yè)對(duì)二線城市重視程度。TOP10城市中7成來(lái)自中西部，其中西安、重慶、武漢最受房企青睞。

??土地投資仍需保持理性

??警惕部分城市地價(jià)升溫過(guò)快

??從土地市場(chǎng)的視角來(lái)看，重點(diǎn)城市群長(zhǎng)三角、珠三角受到戰(zhàn)略升級(jí)的利好，局部熱度維持快速上升的勢(shì)態(tài)，蘇州、南通、無(wú)錫等地區(qū)域均價(jià)接連被刷新，東莞部分地塊接受報(bào)價(jià)后半分鐘內(nèi)達(dá)到最高限價(jià)，提前成交。

??但結(jié)合市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，4月份樓市數(shù)據(jù)環(huán)比回落，政策方面本月中央政治局在會(huì)議上再次提出堅(jiān)持“房住不炒”的定位不動(dòng)搖，對(duì)地價(jià)上漲較快的城市提出了預(yù)警，由此來(lái)看本輪地市熱度的上漲勢(shì)態(tài)不會(huì)維持太久。

??在此背景下土地市場(chǎng)的“瘋狂”面臨更大風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是戰(zhàn)略調(diào)整還是規(guī)模需要，企業(yè)投資布局仍然需要保持謹(jǐn)慎，尤其對(duì)于地價(jià)屢創(chuàng)新高的城市和區(qū)域，盲目追高并不可取。