??導 讀 

??8月市場繼續下滑，百強整體保持平穩，TOP30中11家房企單月業績環比下滑，預計9月房企銷售將隨著供應上升而回暖。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。

??權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年8月，TOP100房企單月業績表現相對平穩，8月單月權益口徑的業績規模較7月環比微降1.7%，略低于1-7月均值。企業表現來看，8月TOP30房企中有11家房企單月業績環比下降，多數企業8月業績仍表現為環比上升。這主要是由于今年8月份企業加大供貨力度，但我們認為市場并不如總量數據體現的這么好，項目總體去化率并不佳。 

??另外，截止目前多數規模上市房企均已披露了2019年上半年的經營業績。相較于2018年同期行業利潤規模的大幅增長，今年上半年房企整體的利潤增速顯著放緩，僅同比增長不到20%。同時，2019年上半年規模房企的盈利能力經歷了前兩年的快速增長，已經進入平穩期。 

??市場層面，8月房地產市場持續轉冷，重點監測城市累計成交量持續走低，同、環比跌幅分別為-4%和-6%。其中，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。但其中也有近半數二三線城市成交量企穩回升，成都、無錫和廈門等城市環比漲幅皆超30%。預計隨著傳統“金九銀十”銷售旺季的到來，9月份供應量有望大幅反彈。企業也勢必進一步加大營銷力度，市場整體成交量有望企穩回升。

??01 整體業績

??百強房企8月業績環比基本持平

??2019年8月，百強房企單月業績表現相對平穩，單月權益金額同比增長2%。相比7月，8月單月權益口徑的業績規模較7月環比微降1.7%，略低于1-7月的均值。1-8月，按照可比口徑統計，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右。我們認為，為實現全年業績目標，8、9月特別是第四季度之后房企將提高貨量供應，加大推案及營銷力度。相比去年“金九銀十”的爽約，今年百強房企的整體銷售或將會有一定幅度的提升。

??02 上榜門檻

??TOP50房企權益金額門檻提升11.7%

??2019年1-8月，除TOP30房企外，TOP100各梯隊房企的權益金額門檻較去年同期都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1033.3億元，同比提升6.5%。TOP20和TOP100房企的權益金額門檻分別為642.1億元和115.4億元，均同比提升近3%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升11.7%至324.2億元。

??03 企業表現

??11家TOP30房企單月業績環比下滑

??從企業業績表現來看，2019年8月，TOP30房企中有11家房企單月業績環比下降。TOP3房企中，萬科8月單月實現全口徑業績規模451.3億元，較7月環比降低6.3%，相比去年同期降幅收窄。另外，旭輝和招商蛇口8月實現單月銷售金額137.4億元和180.9億元，分別環比下降5.6%和6.4%。 

??同時，也有不少規模房企銷售業績環比提升，這與企業推案節奏和城市布局有很大關系。比如，融創8月單月銷售金額502.9億元，環比上升22.2%。保利發展和華潤置地8月實現單月銷售金額298.4億元和207.3億元，分別環比增長10.4%和63.9%。我們認為，雖然多數企業8月業績仍表現為環比上升，但市場并不如數據體現的這么好。業績上升的原因主要是由于今年下半年企業加大供貨力度，項目總體去化率并不佳。

??04 半年報

??規模房企利潤增速放緩，整體盈利能力進入平穩期

??截止目前，大部分規模上市房企均已披露了2019年上半年的經營業績。通過分析64家典型上市房企1的業績，我們發現相較于2018年同期行業利潤規模的大幅增長，今年上半年房企整體的利潤增速放緩顯著，僅同比增長不到20%。另一方面，2019年上半年規模房企的盈利能力經歷了前兩年的增長，也已經進入平穩期。而在目前行業利潤空間受到擠壓的背景下，未來房企的盈利能力將更取決于企業自身的精細化運營管控及產品力的打造。

??1]64家典型上市房企:萬科地產、大悅城、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口、榮盛發展、濱江集團、保利地產、建發股份、北京城建、華發股份、華夏幸福、首開股份、金地集團、藍光發展、綠地控股、信達地產、光明地產、新城控股、北辰實業、金隅股份、朗詩集團、保利置業、越秀地產、瑞安房地產、北大資源、中海地產、合生創展、世茂房地產、中國金茂、建業地產、旭輝控股、龍湖地產、路勁基建、當代置業、華潤置地、時代地產、寶龍地產、禹洲地產、佳兆業、合景泰富、景瑞控股、融創中國、中駿集團、弘陽地產、碧桂園、富力地產、首創置業、融信中國、中國恒大、遠洋集團、龍光地產、雅居樂、中國奧園、綠城中國、正榮地產、仁恒置地、美的置業、大發地產、德信中國、力高集團。

??05 市場預判

??市場持續轉冷，成交量同環比雙降，9月或將出現變局

??8月份，房地產市場持續轉冷，重點監測城市累計成交量持續走低，同、環比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量。

??具體而言，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調，北京成交遇冷，環比跌幅多達-42%。二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，近半二三線城市成交量企穩回升，環比均實現一定比例的增長，成都、無錫和廈門等環比漲幅皆超30%。反觀，西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在-50%附近。 

??分區域來看，中西部地區整體成交表現尚可，武漢、成都成交量仍處高位，重慶、鄭州環比皆增，僅長沙市場寒潮來襲，成交量環比腰斬。長三角市場明顯分化，僅上海、合肥、無錫等成交量環比有所回升，多數城市成交明顯放緩。徐州、南京等更是顯著回落，顯示市場觀望情緒愈加濃重。粵港澳核心城市房地產市場略有降溫，廣州、深圳成交量環比均小幅回落，周邊三四線城市市場熱度猶存，佛山、東莞等成交量環比皆升。 

??展望未來，相較去年同期，當下房企依舊面臨較大的供貨壓力，但8月份供應層面已有改善的跡象，重點城市累計供應量企穩回升，6成以上城市環比均有不同程度的增長。隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，房企勢必進一步加大新推案以及營銷力度，屆時市場或將出現變局，持續下滑的指標或將企穩并回升。相較而言，我們更為看好中西部地區房地產市場，尤其是武漢、成都這類中西部地區核心二線城市，市場熱度有望慣性延續。