??導 讀 

??1、TOP100房企業績環比上升23.9%，增速明顯快過去年；

??2、TOP100房企業績目標完成情況不及去年同期；

??3、超8成TOP50房企業績環比上升，恒大全國促銷收效顯著。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的營銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。

??權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基調下，行業整體規模增速顯著放緩，TOP100規模房企累計業績同比增速在4%左右。9月在推案量上升、促銷力度加大的推動下，百強房企業績較7、8兩月提升明顯，單月權益銷售金額環比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。

??我們認為，四季度是房企沖刺全年業績目標的關鍵期，從房企的中期披露來看，多數企業供貨節點多集中在四季度，將為業績沖刺提供有力保障。相信在企業增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

??同時，在政策調控持續、融資渠道全方位收緊、行業競爭加劇的格局下，四季度房企整體投資將更趨理性，加速去化及回款、降杠桿控負債總量是主流。

??01 整體業績

??9月業績環比上升，增幅較去年同期明顯提升

??2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基調下，行業整體規模增速顯著放緩。按照可比口徑統計，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右，增速較上半年持平。9月，百強房企業績表現較7、8兩月提升明顯，單月權益銷售金額環比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。

??經過上半年集中拿地補庫存，在新開工節奏的影響下房企四季度的供應量將明顯提升；另一方面，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價促銷、以價換量加速項目去化。相信在企業增加貨量供應、加強營銷力度之下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

??02 上榜門檻

??TOP10房企權益金額門檻提升15%

??2019年前三季度，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1217.9億元，同比增幅最高達15%。TOP20房企和TOP30房企權益金額門檻分別為752.1億元和546.5億元，門檻增幅分別為2.9%和4.3%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升10.5%至364.6億元。另截止三季度末，TOP200房企權益金額門檻達到40.1億元。

??03 集中度

??百強房企規模增長分化持續，行業競爭加劇

??2019年前三季度，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展，TOP3房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點。TOP4-10及TOP11-20梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，20強之后房企的權益金額集中度出現一定回落。

??04 目標完成率

??完成情況不及去年同期，千億房企表現較佳

??從目標完成情況來看，截止到9月末，在年內設定了全年銷售目標的房企中，近4成房企目標完成率達到75%以上，其中，陽光城、世茂、寶龍、九龍倉、大發地產等9家房企目標完成率實現80%以上，業績表現突出。另有近4成房企的目標完成率處于65%-75%區間，剩余房企目標完成率未達到65%。規模房企整體目標達成情況不及去年同期。
前三季度，千億房企的整體業績表現優于行業平均水平，14家公布業績目標的千億房企中，超6成房企目標完成率已超過75%，中海、世茂、龍湖、招商、金茂等房企業績完成情況均較為樂觀。總體來看，在行業增速放緩、調控趨嚴的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤去化。

??05 企業表現

??TOP50房企中超過8成單月業績環比提升

??從業績表現來看，受益于供貨力度的加大，9月TOP50房企中有超過8成的企業單月業績環比提升。TOP3房企中，恒大加大營銷力度，9月單月實現全口徑業績規模830億元，較8月環比大幅增長73.6%，相比去年同期增幅提升。世茂和陽光城房企9月實現單月銷售金額320.9億元和271.9億元，分別環比增長49%和60.3%。華夏幸福9月在南潯、固安、嘉善等城市項目去化表現較佳，單月實現業績173億元，環比提升82.1%。

??06 財務表現

??盈利能力進入平穩期，負債率和融資成本上升

??隨著行業增速放緩、集中度上升、規模房企競爭加劇，企業在盈利、融資、周轉等方面都出現了一些變化。復雜的市場環境對企業運營能力的要求也在不斷增加。

??1）房企整體盈利水平進入平穩期，中小規模房企盈利能力承壓

??2019年上半年，受行業整體銷售增速放緩影響，上市房企整體結算收入和利潤規模在保持增長的同時，增速較2018年明顯放緩。同時，行業整體盈利能力也逐步進入到平穩期。截止上半年末，172家上市房企凈利率和歸母凈利率的中位數為12.2%和10.4%，分別較2018年末提升0.5和0.9個百分點。我們認為，雖然短期內受益于行業集中度上升及收并購紅利，規模房企整體的利潤率尚穩定在較高水平。但在目前政策調控常態化、行業增速放緩、房企利潤空間持續受到擠壓的市場周期下，企業要保持目前的盈利水平仍面臨一定的客觀壓力。特別是對于中小規模房企而言，在行業競爭格局加劇、集中度提升的背景下，如何平衡規模增長與增長質量，提升精細化經營的管理水平對經營者提出了更高的要求。

??2）凈負債率與融資成本雙增，債務結構更趨穩健

??2019年初，多數房企在融資窗口期下加大舉債，致使上半年房企整體融資規模上升。截至上半年，21家房企負債規模超過千億；同時，174家典型房企的加權平均凈負債率較年初上升4.29個百分點至91.37%，達到歷史最高值。其中TOP10房企凈負債率增長最為顯著，而TOP31-50房企的凈負債率較2018年末有所下降。從債務結構來看，上半年174家典型房企的長短債務比提升至2.23，較期初上升8.3%，整體債務結構更趨合理。此外融資成本方面，基于近年來境內融資環境持續收緊，加之房企原有的低成本公司債陸續到期，近期新進行的境內外融資成本均有提高。上半年70家重點房企的平均融資成本由去年末的6.68%提升至7.04%。

??3）存貨增速收窄，房企去化壓力進一步減小

??2019年上半年，市場的趨冷和融資的收緊促使房企投資更加謹慎，房企存貨總量保持上漲趨勢，但增速較去年同期收窄約3個百分點。截至2019年6月末，有32家房企存貨超過1000億元，較年初增加了3家；20強門檻提高至1600億元。從規模增速來看，174家房企的存貨規模較年初增長8.5%，68家重點房企的存貨增幅為8.9%，均較去年中期下降2.9個百分點。上半年房企整體的存貨周轉率較去年同期微升，主要由于企業前期銷售項目逐步步入結算期，如果企業想要再提升自身的周轉速度，則需要將更多的精力放在加快開發竣工及項目整體流程上。已竣工存貨占比連續4年下降，企業庫存去化壓力得到緩解。2019年上半年，68家重點監測房企的已竣工存貨占比進一步下降1個百分點至11%，延續了近幾年的趨勢。未來企業加強運營管控、加速周轉以提升資金效率仍是關鍵。

??07 四季度投融資策略

??整體投資更趨理性，降杠桿控負債總量是主流

??1）拿地：四季度或出現機會窗口，房企整體仍以理性、謹慎為主

??受土地市場持續低位運行的影響，更多的房企表示會根據市場和企業需求伺機而動，例如，以碧桂園、萬科為代表的房企下半年會更加關注企業現金流狀況，繼續保持理性的拿地態度，其中萬科則明確表示放棄高溢價地塊。我們認為，四季度企業投資將繼續保持理性和謹慎。但土地市場整體繼續下行降溫，也會有投資機會出現，對于現金流狀況良好、財務穩健以及有納儲需求的房企是補倉的不錯時機，最終“逆周期”抄底拿地關鍵還是在于價格是否合理。例如，旭輝集團在半年度業績會明確表示未來會關注四季度的投資機會，8、9月份會適當減少投資，為四季度拿地做準備。中駿集團盡管自身拿地計劃不會發生變化，下半年維持95億預算，但也認為下半年是拿地的好時機，并判斷11、12月是一個窗口機會。此外，拿地方式方面，拓寬拿地渠道以降低綜合拿地成本成為主旋律，更多房企將通過合作、舊城改造等方式獲得更為核心的地塊，尤其對于部分核心一二線城市來說，參與舊改已經獲取城市中心地塊的方式。

??2）融資：房企融資渠道全方位收緊，降杠桿控負債總量成為主流

??從企業融資層面來看，多數房企在2019年初出現的融資窗口期加大了融資力度，上半年企業整體融資規模進一步上升。而自5月發布23號文限制信托貸款后，下半年以來政府加強了對境外債、信托、開發貸及海外債等融資方式的監管力度，開啟了房地產融資的新一輪調控。特別是隨著8、9兩月融資限制政策的密集出臺，企業融資規模急劇下降。目前，隨著融資渠道的全方位收緊，多數房企對未來的預期進行了調整。一方面，在融資環境保持低位運行的背景下，企業將更加重視項目銷售回款，降杠桿控負債總量成為主流。另一方面，企業將加強與金融機構的合作、關注資產證券化等創新型融資產品的搭建，積極拓展融資渠道。同時，企業將更著力于對境外債的匯率風險進行主動管理，控制融資成本。

??08 市場展望

??政策調控主基調未變，城市市場走勢將繼續分化

??從政策調控層面來看，三季度政治局會議明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，表明“四限”調控仍將從緊執行。部分熱點城市調控政策再升級，大連、洛陽等加碼調控。我們認為，“房住不炒、因城施策”政策主基調未變，調控措施仍圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，夯實地方主體責任。
城市市場成交層面，今年以來各城市房地產市場波動頻繁。在政策持續發酵的背景下，銷售轉冷基本符合預期，但不同城市依然呈現出顯著的分化。一方面，部分城市樓市、地市成交明顯下滑，庫存風險再次浮出水面且有加劇趨勢；另一方面，也有一些城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日光，供求矛盾仍相對突出。我們預計：一線城市四季度市場將繼續小幅回調，不過介于剛需面仍有支撐，預期2019年總體成交規模仍有望超出2018年水平。二線城市整體成交規模會穩中有升，中西部剛需和改善需求仍有待進一步釋放。其中，諸如重慶、武漢、鄭州等去化周期較短的中西部核心城市，四季度供給會相對充足、需求仍較為旺盛，預計四季度成交仍會沖高；而西安、貴陽、青島等近兩年房價快速上漲的城市，居民購買力透支、后續需求或無以為繼。而三四線城市整體來看需求已經有所透支，再加上棚改政策的整體“收緊”，貨幣化安置比例下降，未來市場回落也在情理之中。僅部分環一線和熱點二線的三四線城市，受核心城市市場外溢需求影響，成交熱度或將繼續維持。

??來源：克而瑞地產研究