??今年是克而瑞編制中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個(gè)年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營及聯(lián)營公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計(jì)中。

??權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。（注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年11月，TOP100房企整體的單月權(quán)益銷售金額較上月環(huán)比增長10.9%。雖然四季度以來百強(qiáng)房企為沖擊全年業(yè)績目標(biāo)逐漸加大供貨力度，但我們認(rèn)為，目前市場(chǎng)整體的去化率水平仍處于相對(duì)低位，市場(chǎng)真實(shí)情況并不像數(shù)據(jù)反映的那么樂觀。 

??隨著2019年臨近尾聲，房企在12月勢(shì)必將繼續(xù)加速推貨、加強(qiáng)營銷以沖刺全年業(yè)績目標(biāo)。但考慮到市場(chǎng)整體的下行壓力猶存，市場(chǎng)期盼的翹尾行情未至，預(yù)計(jì)今年百強(qiáng)房企整體的業(yè)績表現(xiàn)也將維持在目前穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

??01 整體業(yè)績

??單月業(yè)績環(huán)比增長10.9%

??接近年底，為沖擊年末業(yè)績，房企開始逐漸加大供貨力度，整體業(yè)績環(huán)比略有上升。2019年11月，TOP100房企單月權(quán)益銷售金額較10月有所提升，環(huán)比增長10.9%。從累計(jì)業(yè)績表現(xiàn)來看，百強(qiáng)房企1-11月的累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，增速較上月也略有提升。但我們認(rèn)為，目前市場(chǎng)整體的去化率水平仍處于相對(duì)低位，市場(chǎng)真實(shí)情況并不像數(shù)據(jù)反映的那么樂觀，未來在市場(chǎng)上比拼的還是房企的城市布局、品牌效應(yīng)和項(xiàng)目品質(zhì)。

??02 上榜門檻

??TOP50房企權(quán)益金額門檻提升12.8%

??2019年1-11月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)到1559.1億元，同比增幅最高達(dá)15.1%。TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門檻分別為977.9億元和673.9億元，門檻增幅分別為8.3%和4.3%。TOP50房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，權(quán)益金額門檻較去年同期大幅提升12.8%至458.2億元。另截止11月末，TOP100房企權(quán)益金額門檻達(dá)到162.5億元。

??03 企業(yè)表現(xiàn)

??TOP30房企20家業(yè)績環(huán)比提升

??從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，2019年11月，規(guī)模房企整體的業(yè)績表現(xiàn)相對(duì)更為突出。TOP30房企中有20家房企的單月業(yè)績表現(xiàn)為環(huán)比提升。其中，碧桂園11月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額860億元，較上月850億元的業(yè)績規(guī)模進(jìn)一步提升。融創(chuàng)11月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模665.1億元，保持行業(yè)領(lǐng)先水平，操盤榜排名首次超越萬科升至行業(yè)TOP3。萬科11月全口徑銷售金額也較上月顯著提升27.5%至553.2億元。此外，世茂、陽光城、中南11月單月的業(yè)績表現(xiàn)也較為突出，環(huán)比業(yè)績?cè)龇?5%以上。

??04 目標(biāo)完成率

??9家房企提前完成全年業(yè)績目標(biāo)

??從房企目標(biāo)完成情況來看，截至11月末在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的企業(yè)中，近7成房企的目標(biāo)完成率已達(dá)到90%以上。其中，包含世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍?jiān)趦?nèi)的9家房企已提前達(dá)成了全年目標(biāo)。但同時(shí)，也有超2成的房企目標(biāo)完成率尚在80%-90%之間，另有少數(shù)房企目標(biāo)完成率仍不及80%。總體來看，在調(diào)控持續(xù)、行業(yè)增速放緩、整體項(xiàng)目去化率不及預(yù)期的背景下，部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)仍有較大壓力。

??05 市場(chǎng)展望

??供應(yīng)放量、成交持續(xù)走低，市場(chǎng)下行壓力不斷加劇

??隨著年底業(yè)績沖刺季的到來，房企密集加快了供貨節(jié)奏，29個(gè)重點(diǎn)城市供應(yīng)量明顯回升。不過，市場(chǎng)期盼的翹尾行情未至，重點(diǎn)城市成交量同環(huán)比分別下跌12%和1%，市場(chǎng)下行壓力仍較大。

       一線城市本月成交量企穩(wěn)回升，環(huán)比上升6%，同比上升28%。北京市場(chǎng)再度遇冷，成交量同環(huán)比雙降，上海、廣州和深圳市場(chǎng)略有回暖，成交量皆有增長。25個(gè)二三線城市成交量緩步下行，但跌幅明顯收窄，環(huán)比微跌2%，同比下跌15%。各城市市場(chǎng)持續(xù)分化，重慶、昆明、杭州等市場(chǎng)依舊堅(jiān)挺，成交量同、環(huán)比齊增。而長沙、福州等市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交量環(huán)比近乎腰斬。

??分區(qū)域來看，長三角成交表現(xiàn)亮眼，除徐州、南京成交走弱外，上海、杭州等多市成交量明顯提升，寧波同、環(huán)比增幅更是超7成。中西部城市間市場(chǎng)顯著分化，重慶、昆明、成都等成交量企穩(wěn)回升，武漢、鄭州、西安等穩(wěn)中有降，長沙市場(chǎng)急速冷凍，環(huán)比下降63%。隨著供暖季的到來，東北地區(qū)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)銷售淡季，長春、大連等成交量持續(xù)走低。

??展望未來，市場(chǎng)下行壓力正不斷積聚，成交量持續(xù)走低，但并非失速，各城市市場(chǎng)行情波動(dòng)起伏，各區(qū)域、各項(xiàng)目不斷分化。鑒于年底乃是房企沖業(yè)績的關(guān)鍵期，勢(shì)必將加大營銷力度，以價(jià)換量趨于常態(tài)化，成交量有望企穩(wěn)回升。在房企融資環(huán)境持續(xù)收緊的大背景下，唯有抓銷售、促回款，才能更好地抵御市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。