??導(dǎo) 讀 

??1、百?gòu)?qiáng)房企單月降17%，前3月累計(jì)降21% 2、規(guī)模房企表現(xiàn)較好，11家房企單月超200億 3、百?gòu)?qiáng)房企集中度63%，各梯隊(duì)持續(xù)分化 4、企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率基本處于10%左右 5、房企謹(jǐn)慎樂(lè)觀，目標(biāo)去化率與去年基本持平

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2020年3月，TOP100房企3月單月業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比降低17%，同比降幅較2月有近21個(gè)百分點(diǎn)的收窄。自2月下旬以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)多數(shù)省市疫情得到有效控制，房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)開(kāi)工復(fù)工、線下售樓處恢復(fù)開(kāi)放。房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯回升。TOP10房企的單月業(yè)績(jī)規(guī)模基本達(dá)到了去年的平均水平，3月單月200億以上的企業(yè)有11家。 

??從市場(chǎng)層面來(lái)看，3月房地產(chǎn)市場(chǎng)緩步復(fù)蘇，供求環(huán)比顯著回升，同比跌幅也由上月的7成左右收窄至3成左右。核心二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)似有回暖征兆，成都、杭州、昆明等成交量率先企穩(wěn)回升，同比皆步入上行通道。展望未來(lái)，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)復(fù)蘇，供求跌幅有望進(jìn)一步收窄。不過(guò)，海外疫情形勢(shì)異常嚴(yán)峻，金融風(fēng)暴陰霾下海外經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加劇，或?qū)鲗?dǎo)至中國(guó)經(jīng)濟(jì)共振下行。 

??盡管當(dāng)前市場(chǎng)受到疫情持續(xù)影響，但從規(guī)模房企2020年的供貨安排及目標(biāo)去化率情況來(lái)看，房企對(duì)市場(chǎng)的整體預(yù)期仍保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。規(guī)模房企2020年的業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率基本在10%左右，增幅在合理范圍內(nèi)；貨值目標(biāo)去化率在60%左右，與2019年基本持平。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性，房企想要更好地活下去，必須“穩(wěn)”字當(dāng)頭，提質(zhì)控速也已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。

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??百?gòu)?qiáng)房企3月同比下降17%

??2020年3月， TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額7690億元， 3月單月業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比降低17%，單月業(yè)績(jī)同比降幅較2月有近21個(gè)百分點(diǎn)的收窄。與2月相比，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比大幅增長(zhǎng)136.2%。

??從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，2020年一季度TOP100房企全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降也近20.8%。我們認(rèn)為，雖然疫情對(duì)一季度整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊較大，對(duì)房企銷(xiāo)售、交付、結(jié)算等多方面的影響也將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，但目前市場(chǎng)表現(xiàn)正逐步恢復(fù)正軌。

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??單月銷(xiāo)售200億以上房企11家

??3月，部分規(guī)模房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。TOP10房企的單月業(yè)績(jī)規(guī)模基本達(dá)到了去年的平均水平，3月單月200億以上的企業(yè)有11家。碧桂園3月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額660億元，較去年同期基本持平。疫情之下，碧桂園線上銷(xiāo)售的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也得到進(jìn)一步提升，直至3月線上銷(xiāo)售每天能帶來(lái)的全口徑銷(xiāo)售在6億元以上。招商蛇口3月單月實(shí)現(xiàn)全口徑金額217.4億元，同比增長(zhǎng)22.1%，其中深圳太子灣項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售30億元。華潤(rùn)置地3月受益南京江灣世紀(jì)、杭州橙之華庭、深圳公園九里、濟(jì)南公元九里等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，單月也實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模224億元。

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??百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額門(mén)檻降幅收窄

??2020年一季度，受疫情影響百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻均同比降低，除TOP20房企外，降幅較1-2月均有不同幅度的收窄。截至3月末，TOP10和TOP20房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額的入榜門(mén)檻為296.5億元和173.3億元，分別同比降低17.8%和33.5%。TOP30和TOP50房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻也分別降低23.5%和30.2%至124.2億元和71.1億元。銷(xiāo)售操盤(pán)榜TOP100和TOP200房企入榜門(mén)檻則分別為24.1億元和5.1億元。

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??行業(yè)集中度提升，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)持續(xù)分化

??2020年一季度，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)集中度較去年同期進(jìn)一步提升。截至一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權(quán)益金額集中度分別達(dá)到近30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。分梯隊(duì)來(lái)看，在行業(yè)增速放緩、規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)加劇、疊加疫情影響之下，各梯隊(duì)房企繼續(xù)保持了分化的格局。其中，TOP3房企集中度提升近4.5個(gè)百分點(diǎn)至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)房企的集中度則在前兩年的基礎(chǔ)上繼續(xù)降低。

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??穩(wěn)字當(dāng)頭，提質(zhì)控速成為行業(yè)共識(shí)

??截至目前，多數(shù)房企在2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上都提出了2020年銷(xiāo)售目標(biāo)。當(dāng)前，行業(yè)增速放緩趨勢(shì)下，疊加年初疫情的爆發(fā)，都成為影響房企年度目標(biāo)制定的重要因素。目前整體來(lái)看，企業(yè)目標(biāo)增長(zhǎng)率基本在10%左右，較2019年進(jìn)一步放緩，且均低于2019全年的業(yè)績(jī)同比增速。

??在此形勢(shì)下，雖然多數(shù)房企認(rèn)為一季度業(yè)績(jī)的同比降低對(duì)全年銷(xiāo)售的影響相對(duì)有限。但當(dāng)下市場(chǎng)不確定性積聚，房企想要更好地活下去，必須“穩(wěn)”字當(dāng)頭，特別是頭部房企已經(jīng)率先轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升。總體而言，在行業(yè)增速放緩的背景下，提質(zhì)控速已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，2020年目標(biāo)增長(zhǎng)率的降低也在合理預(yù)期內(nèi)。

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??房企市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎樂(lè)觀，貨值目標(biāo)去化率基本持平

??盡管當(dāng)前市場(chǎng)受到疫情持續(xù)影響，但從規(guī)模房企2020年的供貨安排及目標(biāo)去化率情況來(lái)看，房企對(duì)市場(chǎng)的整體預(yù)期仍保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。多數(shù)房企貨值目標(biāo)去化率在60%左右，與2019年基本持平。我們預(yù)計(jì)，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控及政策預(yù)期將維持平穩(wěn)，但由于市場(chǎng)走向并不明朗，2020年房企在貨值去化上更要注重營(yíng)銷(xiāo)策略的制定，通過(guò)線上與線下相結(jié)合的模式打通銷(xiāo)售渠道，拓展更多的客源，確保全面目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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??一季度重點(diǎn)城市成交下跌三成，疫情沖擊下二季度復(fù)蘇壓力較大

??3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)緩步復(fù)蘇，供求環(huán)比顯著回升，同比跌幅由上月的7成左右收窄至3成左右，27個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)供應(yīng)量同比下降33%，累計(jì)成交量同比下降32%。

??具體而言，一線城市成交量同比全線回落，同比仍下降39%。僅北京成交量加速下滑，同比跌幅超60%，上海、廣州和深圳同比跌幅均收窄，深圳降至10%以?xún)?nèi)。23個(gè)二三線城市成交有序復(fù)蘇，同比仍下降31%。近4成二三線城市成交量同比跌幅回落至30%以?xún)?nèi)，僅寧波、鄭州個(gè)別城市成交持續(xù)低迷，同比跌幅仍在80%左右。核心二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)似有回暖征兆，成都、杭州、昆明等成交量率先企穩(wěn)回升，同比皆步入上行通道。

??分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)成交表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，僅寧波成交繼續(xù)走弱，蘇州、南京、無(wú)錫等成交量跌幅大幅收窄，杭州、合肥更是同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。中西部地區(qū)市場(chǎng)明顯分化，成都、昆明成交率先企穩(wěn)回升，長(zhǎng)沙、南寧等成交跌幅趨緩，但鄭州、武漢等成交量仍處低位。東北地區(qū)市場(chǎng)有序復(fù)蘇，長(zhǎng)春、大連等成交量跌幅明顯收窄。

??展望未來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)疫情逐步得以控制，即使疫情最為嚴(yán)峻的武漢，也在有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)復(fù)蘇，供求跌幅有望進(jìn)一步收窄。不過(guò)，海外疫情形勢(shì)異常嚴(yán)峻，金融風(fēng)暴陰霾下海外經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加劇，或?qū)鲗?dǎo)至中國(guó)經(jīng)濟(jì)共振下行。二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)較難擺脫下降通道。