???導(dǎo) 讀

??2月份百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比僅為0.22，其中三成房企未納儲(chǔ)。此外，銷(xiāo)售50強(qiáng)房企單月投資額延續(xù)了自去年六月以來(lái)下跌趨勢(shì)，整體維持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2月土地市場(chǎng)成交表現(xiàn)低迷，市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈、遠(yuǎn)郊地塊流拍嚴(yán)重。

??2月末，共計(jì)8家房企新增貨值總量超過(guò)300億元，保利、綠城、融創(chuàng)、碧桂園等規(guī)模房企排名靠前。

??企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比僅為0.22，其中三成房企未納儲(chǔ)。此外，銷(xiāo)售50強(qiáng)房企單月投資額延續(xù)了自去年六月以來(lái)下跌趨勢(shì)，整體維持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

??審慎的投資態(tài)度下，仍有部分房企今年以來(lái)拿地相對(duì)積極，有超過(guò)三成百?gòu)?qiáng)房企新增貨值排名高于其全口徑銷(xiāo)售排名，如中南、綠城、新城等，一季度充裕的新增貨值將對(duì)全年的業(yè)績(jī)形成支撐。

??在土拍新政以及急需補(bǔ)充今年可上市貨值的催化下，我們認(rèn)為3月份將迎來(lái)一波投資高峰，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒂l(fā)激烈，補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)房企仍需合理控制地價(jià)成本。

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??土地成交規(guī)模下滑

??優(yōu)質(zhì)土地拉動(dòng)地市熱度上漲

??受春節(jié)假期影響，2月份全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積高位回落，僅為9001萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅超四成。在優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈之下，2月土地市場(chǎng)溢價(jià)率達(dá)16.4%。

??從監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市重點(diǎn)地塊來(lái)看，近三成地塊競(jìng)拍超過(guò)百輪，房企補(bǔ)倉(cāng)優(yōu)質(zhì)地塊積極性高；反觀二三線城市的遠(yuǎn)郊地區(qū)，流拍情況較多，企業(yè)拿地意愿弱。整體而言，土地市場(chǎng)整體分化在加劇。

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??近三成百?gòu)?qiáng)房企未納儲(chǔ)

??TOP11-20房企相對(duì)積極

??2021年2月，新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為23.1億，與去年同期持平。總量來(lái)看，8家房企新增土儲(chǔ)貨值超過(guò)300億，保利、融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)科、華潤(rùn)等龍頭房企排名靠前。新增貨值集中度較高，半數(shù)新增貨值被銷(xiāo)售前20強(qiáng)房企所獲。

??2021年前兩月百?gòu)?qiáng)拿地銷(xiāo)售比為0.22，企業(yè)投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎，值得注意的是，截止2月末仍有三成百?gòu)?qiáng)房企尚未納儲(chǔ)。分梯隊(duì)而言，10強(qiáng)房企最為謹(jǐn)慎，拿地銷(xiāo)售比為0.19；而11-20強(qiáng)、51-100強(qiáng)房企投資積極性相對(duì)最高，拿地銷(xiāo)售比分別為0.24和0.26。

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??銷(xiāo)售TOP50房企1-2月投資額同比上漲10%

??受春節(jié)假期影響，銷(xiāo)售50強(qiáng)房企2月投資金額環(huán)比下降20%，延續(xù)了自去年6月份以來(lái)下滑趨勢(shì)。1-2月累計(jì)投資金額近3400億元，較去年同期上漲10%，主要是同期基數(shù)較低所致。整體拿地情緒不高的情況下，諸如越秀、中駿等房企單月投資額環(huán)比增幅較大，而部分1月未拿地的房企也在2月啟動(dòng)了投資計(jì)劃。

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??三成百?gòu)?qiáng)房企貨值排名高于銷(xiāo)售

??今年可上市貨值充裕

??以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一季度內(nèi)拿地能夠?qū)θ昕墒圬浿敌纬芍危虼耍糠址科笤?-2月份補(bǔ)貨積極，超過(guò)三成百?gòu)?qiáng)房企新增貨值排名高于其全口徑銷(xiāo)售排名。

??規(guī)模房企中綠城、中南、新城等1-2月新增貨值超過(guò)250億元，新增貨值排名較全口徑銷(xiāo)售排名高出10位左右，全年充裕的可售貨值，給未來(lái)投資、銷(xiāo)售節(jié)奏的把控預(yù)留出足夠空間，也將對(duì)年終業(yè)績(jī)形成正面效應(yīng)。

??此外，區(qū)域深耕型房企前兩月納儲(chǔ)力度較大，如受益于杭州年初供地較多的浙系房企德信、大家等，1-2月份新增貨值超過(guò)100億，占到2020年全年銷(xiāo)售（全口徑）20%以上。考慮到未來(lái)供地政策的轉(zhuǎn)變，這些房企提前納儲(chǔ)有利于全年業(yè)績(jī)鋪排，接下來(lái)如何把控推貨節(jié)奏則是重中之重。

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??二線城市吸金占比近半

??杭州成主要戰(zhàn)場(chǎng)

??截止至2月末，百?gòu)?qiáng)房企投資中半數(shù)集中于二線城市，尤其以杭州、南京、寧波等長(zhǎng)三角區(qū)域的城市為主，一線、三四線城市分別占13%和38%。

??區(qū)域分布方面，長(zhǎng)三角各能級(jí)城市均為房企投資重點(diǎn)，百?gòu)?qiáng)房企投資金額中有近六成位于長(zhǎng)三角，其次中西部占19%，珠三角和環(huán)渤海分別僅占11%。

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??城市層面，杭州蟬聯(lián)百?gòu)?qiáng)拿地金額最高的城市，拿地房企中浙系房企超過(guò)六成，包含綠城、濱江、德信等，此外萬(wàn)科、榮盛、保利也同樣看中杭州市場(chǎng)熱度和發(fā)展?jié)摿Ψe極落子。截止2月末，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額TOP20城市中，有7個(gè)三四線城市上榜，全部來(lái)自長(zhǎng)三角。

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??政策刺激疊加年內(nèi)可售貨值需求

??3月或迎來(lái)投資小高峰

??整體來(lái)看，2月份企業(yè)投資仍處于相對(duì)低迷狀態(tài)，但部分城市的土拍已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)“過(guò)熱”的情況，企業(yè)扎堆熱點(diǎn)城市，熱度分化進(jìn)一步體現(xiàn)。考慮到未來(lái)供地政策轉(zhuǎn)變以及全年供貨節(jié)奏，預(yù)計(jì)3月份將迎來(lái)一波拿地“小陽(yáng)春”。

??一方面，一季度拿地可以在年末形成有效貨值，因此從過(guò)往來(lái)看，3月份是傳統(tǒng)的拿地高峰期；另一方面22個(gè)重點(diǎn)一二線城市的土地市場(chǎng)政策將迎來(lái)重大改革，未來(lái)土地出讓節(jié)奏將受到調(diào)控，出讓頻次降低至一年3次。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)如何合理的統(tǒng)籌資金參與土拍、提升投資效率將成為較大的考驗(yàn)。整體來(lái)看新政的出臺(tái)將加速行業(yè)洗牌速度，合作、收并購(gòu)等多渠道投資方式重要性進(jìn)一步提升。在新政落地前，預(yù)計(jì)房企投資積極性將有所提高，尤其對(duì)于重點(diǎn)城市的土地或?qū)ⅰ跋认率譃閺?qiáng)”。