??導(dǎo) 讀 

??超過60家百?gòu)?qiáng)房企布局代建，成熟代建企業(yè)不斷深耕，后起之秀加速擴(kuò)張，代建發(fā)展空間廣闊。

??◎ 克而瑞研究中心

??榜單解讀

??自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出以來，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”一再被重申，此前“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式正逐步轉(zhuǎn)變。代建這種輕資產(chǎn)模式，相比傳統(tǒng)開發(fā)模式，具有高收益率、低杠桿以及逆周期等特性，對(duì)資金要求相對(duì)較低，能使房企在市場(chǎng)下行階段保存實(shí)力，已成為越來越多品牌房企的“必爭(zhēng)之地”。與此同時(shí)，專業(yè)的代建公司緊抓市場(chǎng)機(jī)會(huì)，力爭(zhēng)在市場(chǎng)上站穩(wěn)一席之地。

??在此背景下，克而瑞研究中心以代建業(yè)務(wù)規(guī)模為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮企業(yè)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力，跟蹤分析企業(yè)代建持續(xù)擴(kuò)張潛力，對(duì)企業(yè)代建綜合能力進(jìn)行測(cè)評(píng)，以供參考和借鑒。

??01 行業(yè)現(xiàn)狀：超過60家百?gòu)?qiáng)房企布局
代建成為“必爭(zhēng)之地”

??在當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展背景下，越來越多的企業(yè)開始布局代建，2022年有多家房企成立代建平臺(tái)。如8月18日華夏幸福成立旗下代建公司幸福安基；8月26日，龍湖集團(tuán)首次亮相旗下智慧營(yíng)造品牌——龍湖龍智造；9月，中梁控股宣布成立中梁建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，正式進(jìn)軍代建行業(yè)等等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年底發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過60家。這其中既有全國(guó)化大型房企如綠城、華潤(rùn)、金地等，也有地方性大中型房企如建業(yè)、眾安等。

??除了房企外，還有一些專業(yè)的代建開發(fā)與管理企業(yè)，在長(zhǎng)期的發(fā)展中也逐步形成了自身的影響力與競(jìng)爭(zhēng)力，并占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，如藍(lán)城集團(tuán)等。隨著越來越多的企業(yè)加入，代建賽道已經(jīng)形成，未來的競(jìng)爭(zhēng)格局也將不斷變化。

??狹義的代建一般代建方不占股權(quán)，主要輸出品牌與管理。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，為了加深雙方合作關(guān)系，小股操盤的代建模式也越來越被廣泛運(yùn)用，如萬科就在小股操盤模式上發(fā)展已久。此外，市場(chǎng)下行階段，部分具有代建需求項(xiàng)目的委托方存在資金流短缺的問題，委托方對(duì)代建方的資金需求遠(yuǎn)超品牌需求，帶資代建也成為當(dāng)下主流模式之一。

??02 競(jìng)爭(zhēng)格局：成熟代建企業(yè)不斷深耕
后起之秀加速擴(kuò)張

??代建綜合能力TOP20中有2家代建企業(yè)為上市企業(yè)；有5家代建企業(yè)成立時(shí)間較早，均于2010年前成立；此外還有2家為最近三年來開始布局或加大拓展代建業(yè)務(wù)的行業(yè)新秀。

??我國(guó)的代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段，隨著各方持續(xù)涌入賽道，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，成熟的代建企業(yè)憑借自身產(chǎn)品及體系優(yōu)勢(shì)，不斷加大代建業(yè)務(wù)的深耕力度；而近年來新入局的后起之秀，也在規(guī)模上奮勇直追，未來或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。

??綠城管理、中原建業(yè)先后上市，提供資本化運(yùn)作發(fā)展樣本

??當(dāng)前在眾多代建行業(yè)的參與者中，綠城管理與中原建業(yè)是國(guó)內(nèi)唯二兩家已經(jīng)上市的代建企業(yè)，且規(guī)模均處于頭部位置。

??綠城管理成立于2010年，于2020年7月在港交所上市。2022年綠城管理的合約銷售額已超875億元；截止2022年年底，合約總建筑面積超1億平方米，合約在建面積超4700萬平方米。中原建業(yè)也于2021年5月在港交所完成上市，但與綠城管理全國(guó)化發(fā)展不同的是，中原建業(yè)以大中原為中心深耕布局。截至2022年年底，中原建業(yè)擁有266個(gè)在管項(xiàng)目，總建筑面積為3171萬平方米。2022年全年，中原建業(yè)在管項(xiàng)目合約銷售為213.17億元，合約銷售建筑面積349.84萬平方米。

??綠城管理與中原建業(yè)作為唯二兩家上市企業(yè)代表，通過對(duì)接資本平臺(tái)，進(jìn)一步加速了規(guī)模擴(kuò)張，同時(shí)也為其他代建企業(yè)提供了上市發(fā)展樣本。預(yù)計(jì)隨著代建行業(yè)的不斷發(fā)展，各企業(yè)代建業(yè)務(wù)逐步成熟，上市也將成為越來越多企業(yè)的選擇。

??藍(lán)城集團(tuán)深耕代建多年，產(chǎn)品力成就行業(yè)領(lǐng)先

??除了兩家上市企業(yè)外，還有一些老牌代建企業(yè)入行時(shí)間較早，同樣具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如藍(lán)城集團(tuán)，其介入代建可追溯至2005年，創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在杭州江干區(qū)首次介入城中村改造暨安置房代建，是最早介入國(guó)內(nèi)代建領(lǐng)域的企業(yè)之一。

??經(jīng)過多年發(fā)展，藍(lán)城集團(tuán)已形成完整的產(chǎn)品體系，立足理想小鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)代建管理服務(wù)輸出，以多年地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈資源為基礎(chǔ)，以農(nóng)業(yè)、頤養(yǎng)、健康、教育為核心配套產(chǎn)業(yè)，為業(yè)主提供以房產(chǎn)品為依托的一站式綜合服務(wù)。

??截至2022年12月，藍(lán)城集團(tuán)為各類委托方代建項(xiàng)目492個(gè)，總建筑面積9558萬平方米，筑就了桃李春風(fēng)、宿遷農(nóng)居房、葛衙莊安置房等優(yōu)秀案例。其中，商業(yè)代建（委托代建）占比48.5%，政府代建占比47.9%，兩種代建模式并駕齊驅(qū)。

??后起之秀快速擴(kuò)張，旭輝建管2022年獲取建面超900萬方

??除了老牌代建企業(yè)，近年來一些新進(jìn)入的代建企業(yè)也發(fā)展較快，如龍湖龍智造、旭輝建管等等。其中旭輝建管成立于2021年，當(dāng)年就取得280萬平米的合約面積，預(yù)估代建費(fèi)收取4.7億，可實(shí)現(xiàn)銷售貨值145億元；2022年旭輝建管進(jìn)一步新增管理項(xiàng)目47個(gè)，新增管理總建面超900萬方；其中，在售項(xiàng)目超10個(gè)，累計(jì)銷售額超50億。截止2022年年底，旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目突破50個(gè)，分布在上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、蘇州、西安、長(zhǎng)沙、武漢、成都等重點(diǎn)城市，累計(jì)在管總建面超1000萬方。

??旭輝建管發(fā)展迅猛，一方面得益于地產(chǎn)母公司擅長(zhǎng)合作的基因，另一方面也與地產(chǎn)母公司的產(chǎn)品力和品牌影響力息息相關(guān)。當(dāng)前越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商加入代建行業(yè)，原先地產(chǎn)開發(fā)累積的產(chǎn)品力和運(yùn)營(yíng)管理能力將轉(zhuǎn)化為先天優(yōu)勢(shì)，助力其成為代建行業(yè)的后起之秀。

??03 發(fā)展前景：城投拿地、紓困提速
為代建迎來新機(jī)
未來國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化代建增長(zhǎng)空間巨大

??代建從委托主體來看，可以分為政府代建、商業(yè)代建和資本代建。政府代建承接的絕大部分項(xiàng)目為公共住房物業(yè)和各類公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)開發(fā)，幾乎占據(jù)了代建行業(yè)的一半規(guī)模，也是當(dāng)前多數(shù)代建企業(yè)的發(fā)展重心所在。2022年1月發(fā)改委等部門聯(lián)合印發(fā)《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》，提出“十四五”期間（2021-2025年）40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬套（間）保障性租賃住房；2022年8月中旬住建部表示，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房870萬套(間)。這也為政府代建業(yè)務(wù)尋求到了新的增量市場(chǎng)。

??而在市場(chǎng)化代建（商業(yè)代建和資本代建）方面，當(dāng)前在集中供地潮中，國(guó)進(jìn)民退，地方國(guó)資或城投積極拿地為市場(chǎng)托底，但卻缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為商業(yè)代建帶來發(fā)展機(jī)遇。而暴雷房企數(shù)量增長(zhǎng)，行業(yè)急需出清，隨著不良資產(chǎn)的增多，接手出險(xiǎn)項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)或AMC也需要尋找代建，為項(xiàng)目品牌背書同時(shí)完成保交付任務(wù)。

??此外，從七普城鎮(zhèn)家庭戶住房現(xiàn)狀來看，目前中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房已經(jīng)超過一間，已經(jīng)基本達(dá)成了人均“不缺房”的需求，但與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平或國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)省份相比，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積仍有進(jìn)一步上升的空間和需求。另一方面，大量與城市發(fā)展規(guī)劃不匹配的老舊“城中村”存在，也使得城鎮(zhèn)中依舊存在這大量舊改需求。保守估算，未來十年住房改善和舊改將為中國(guó)帶來61億平方米的新增住房需求；若七普后一個(gè)十年仍可保持年均1000萬左右的城鎮(zhèn)家庭戶人口增加，十年間需求增長(zhǎng)仍可超過90億平方米。未來中國(guó)居民住房的需求仍然存在，而從目前代建參與程度來看，整體開發(fā)市場(chǎng)的滲透率很低，對(duì)標(biāo)歐美代建參與度可達(dá)20%-30%，國(guó)內(nèi)代建行業(yè)未來增長(zhǎng)空間巨大。