恒大地產(chǎn)：銷量繼續(xù)領跑全國，土地儲備向一二線傾斜

  文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、戴成路、沈曉玲

  下半年可售貨量可達2000萬方，全年銷售目標有望達成

  恒大上半年銷售446億元，在全國排名第五，同比增長27%，完成年度目標45%，進度和去年同期基本同步。集團下半年將新推40個新項目，共 計1600萬平米左右的貨量，主要位于鄭州、武漢、西安、成都等二線城市，均價水平會提升。如果以7,000元/平米的均價及同步于上半年60%的去化率 來計算，該批存貨可以貢獻670億元的銷售業(yè)績。如此，全年1000億元的目標有望達成。

  恒大上半年銷售面積達到665萬平米，繼續(xù)領跑全國。與此形成對照的是，銷售均價僅6,700元/平米，在Top50中排名接近末尾，并且88%的去貨價格在4,000-8,000元/平米。這是因為集團的主要市場在二級及以下城市，產(chǎn)品線也仍以中低端產(chǎn)品為主。

  土地儲備結構優(yōu)化，增持一二線、優(yōu)化三四線

  恒大當期拿地34幅，分布在29個城市，總建筑面積約1500萬平米，同比減少16%；不過，拿地樓板價達到1,687元/平米，同比增 74%。總價108億元，同比大增89%。樓板價的提高主要是因為拿地比例中二級城市的比例從去年的13%提高到了38%。管理層也透露，今年將持續(xù)優(yōu)化 土地結構：一方面新增土地儲備向一二線傾斜，另一方面三四線城市主要選擇核心地段，即離市中心1公里的地塊。在1H13底，集團總土地儲備為1.45億平 米，分布在140個城市，共262個項目，版圖擴張到除臺灣省外的所有省。其中，處于預售狀態(tài)的共197個項目(其中69個未開盤)。

  存貨現(xiàn)金擴資產(chǎn)，合理降低負債率

  恒大的毛利率近兩年來徘徊在30%以下，屬于行業(yè)較低水平。不過，集團在上半年的“增持一二線”和“優(yōu)化三四線”的拿地策略將在不久的未來提升 毛利率。企業(yè)目前主要方針之一便是提升自身盈利水平，一方面適當提高在售項目價格，另一方面通過其標準化的運營及合作流程，對產(chǎn)業(yè)鏈上下游精挑細選，以此 來建造低污染的綠色住宅。該類住宅在建造及選材上都遵循低碳環(huán)保理念，配有節(jié)能玻璃和高質量外立面，以此增加產(chǎn)品附加值。

  集團當期末總資產(chǎn)同比大增39%至2746億元，主要是因為存貨價值增長到1540億元(同比增33%)和持有現(xiàn)金增長到420億元(同比增 70%)，加上未動用借款394.8億元，企業(yè)目前可動用現(xiàn)金達814億元。然而，現(xiàn)金覆蓋短期債務的比值為1.5，和其它龍頭房企相比屬于較低水平，由 于恒大的土地儲備結構正在進行調整，上半年新入的一二線城市項目還無法立即入市，考慮到目前大部分存貨分布在較難去化的三四線城市，因此，一旦遇到項目去 化達不到預期、從而因影響到現(xiàn)金回籠，短期內的現(xiàn)金增長仍將是一個考驗。

  集團當期另一大亮點是負債率從年初的84%大幅度降至58%。這一方面得益于上半年396億元的銷售回款，另一面得益于集團有23個項目是合作 開發(fā)，節(jié)省了近89億元的現(xiàn)金，以及發(fā)行永續(xù)債獲得的60億元。值得一提的是，該筆永續(xù)債來自今年的6個大項目，分別位于北京、重慶、合肥等地，在集團報 表中以股東權益計算。如果把該筆永續(xù)債歸入負債，則負債率為77%左右。