2014年樓市風云突變。從年初的樓盤降價，到年中庫存攀升、城市間表現(xiàn)分化，年末又出現(xiàn)政策調(diào)整，全年市場表現(xiàn)與以往迥異。在這樣的背景下，房企應(yīng)該如何拿地？在《逆周期購地更賺錢》的報告中，我們對房企購地策略曾有詳細的闡述。若以業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的標桿房企為考察對象，他們近年來的購地策略是如何演變的？背后又有怎樣的邏輯？讓我們跟隨10家全國性的大型房企進駐城市的步伐，來分析他們城市布局的策略變化。

  房企近6年購地青睞哪些城市？

  我們監(jiān)測并分析48家房企在2009年至2014年購地、銷售等指標，從中篩選出10家各項指標處于第一陣營且信息公開程度較高的全國性房企，包括保利、華潤、金地、恒大、綠城、富力、萬科、雅居樂、招商、中海。

  2009年至2014年間，我們選出這樣的城市：每年至少有這10家房企中的1家在當?shù)刭彽兀@樣我們一共得到23個城市的名單。這23個城市是這些知名房企持續(xù)看好、并穩(wěn)定投入的優(yōu)選城市。

  經(jīng)過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，10家房企購地金額的78%分布在這23城市，購地建筑面積占比則為65%，也就是說，23城市占據(jù)這10家大型開發(fā)商將近三分之二的投資比重。當然，這么多開發(fā)商同時看好的城市，競爭必然也激烈，但另一方面，大型房企集中開發(fā)，也有利于區(qū)域配套的成熟和價值提升。

  整體來看，最近6年間(2009-2014年)在這23個城市中，10家房企購地金額中，一二線城市的比例為42%：58%；而購地建筑面積占比分布為22%：78%。一線城市仍然占據(jù)比較大的比重。

  胡煥庸線東南方始終為10房企布局重點

  從城市分布來看，2009年至2014年的6年間，10家房企的購地重點均在胡煥庸線東南方。

  所謂“胡煥庸線”，即地理學家胡煥庸在1935年提出的劃分我國人口密度的對比線，即“黑河—騰沖一線“。這條線從黑龍江省黑河市到云南省騰沖，大致為傾斜45度基本直線。線東南方36%國土居住著96%人口，以平原、水網(wǎng)、丘陵、喀斯特和丹霞地貌為主要地理結(jié)構(gòu)；線西北方人口密度極低，地理結(jié)構(gòu)以草原、沙漠和雪域高原為主。

  而從具體城市分布來看：

  3城市購地金額超千億，依次排列：廣州、北京、上海；

  6城市購地金額超500億，依次排列：佛山、天津、杭州、南京、深圳、重慶；

  13城市購地金額超200億，依次排列：沈陽、成都、武漢、蘇州、寧波、合肥、福州、大連、青島、長沙、西安、濟南、長春；

  10城市購地金額超100億，依次排列：東莞、無錫、廈門、太原、昆明、南寧、溫州、貴陽、常州、珠海。

  10房企購地金額超百億的32個城市全部為一二線城市，全部分布在胡煥庸線東南側(cè)，以四大經(jīng)濟圈、沿海經(jīng)濟發(fā)達及省會城市為主。

  6年10房企在全國各線城市購地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=32%：56%：12%。

  6年購地未超百億省會城市：南昌、鄭州、西寧、海口、蘭州、烏魯木齊、拉薩、銀川、呼和浩特，這些城市房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展空間，將主要由當?shù)亟?jīng)濟和人口增長決定。

  從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度來看，2014年10家全國規(guī)模第一陣營的房企，僅進入全國102個城市(全國共660個城市)。單純從地域角度來看，胡煥庸線西北側(cè)擁有廣袤的土地和發(fā)展空間，但從城市規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展程度來看，短期內(nèi)大城市仍將是這些大型房企的主要戰(zhàn)場。

  房企近6年全國購地布局發(fā)展趨勢

  而從不同年份房企購地的熱點分布來看，也基本代表了這段時間內(nèi)市場熱點的演變趨勢。

  2009年：樓市火熱催生購地熱潮， 一線城市占據(jù)半壁江山

  2009年，共有6城市購地金額過百億，依次排列：廣州、上海、杭州、重慶、佛山、北京，分布在四大經(jīng)濟圈。

  2009年10房企在全國各線城市購地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=44%：50%：6%。

  2010年：樓市高位運行時，戰(zhàn)略擴張布局轉(zhuǎn)向

  2010年，共有7城市購地金額過百億，依次排列：北京、天津、上海、深圳、南京、杭州、廣州，分布在三大經(jīng)濟圈。

  2010年10房企在全國各線城市購地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=30%：56%：14%，房企在一二線城市布局出現(xiàn)分化，三四線城市占比明顯提高。

  新晉百億城市：南京

  跌出百億城市榜單(較2009年)：佛山、重慶

  2011年：樓市進入冰凍期，收縮戰(zhàn)線過寒冬

  2011年，限購政策大范圍啟動，使得僅有2城市購地金額過百億，依次排列：武漢、上海。

  2011年10房企在全國各線城市購地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=23%：58%：20%，限購影響，三四線城市占比增加。

  新晉百億城市：武漢

  跌出百億城市榜單(較2010年)：北京、天津、深圳、南京、杭州、廣州

  2012年：樓市破冰回暖，深耕為主擴張謹慎

  2012年，共有5城市購地金額過百億，依次排列：上海、杭州、深圳、北京、成都，分布在四大經(jīng)濟圈。

  2012年10房企在全國各線城市購地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=31%：58%：11%，一線回暖速度快，相應(yīng)購地金額占比提升。

  新晉百億城市：成都

  跌出百億城市榜單(較2011年)：無

  2013年：樓市重回高位，大舉購地擴張

  2013年，共有11城市購地金額過百億，依次排列：杭州、北京、上海、重慶、深圳、佛山、寧波、南京、合肥、長沙、大連，房企首次戰(zhàn)略布局深耕二線發(fā)展中城市。

  2013年10房企在全國各線城市購地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=30%：59%：11%，較2012年比例維持不變。

  新晉百億城市：大連，合肥、長沙、寧波，內(nèi)陸經(jīng)濟欠發(fā)達省會城市或沿海經(jīng)濟發(fā)達城市。

  跌出百億城市榜單(較2012年)：成都

  2014年：樓市進入僵持期，一批二線發(fā)展中城市獲青睞

  2014年，共有7城市購地金額過百億，依次排列：廣州、北京、上海、佛山、天津、南京、福州。

  2014年10房企在全國各線城市購地金額的占比分別為，一線城市：二線城市：三四線城市=35%：50%：14%

  新晉百億城市：福州，沿海經(jīng)濟發(fā)達城市。

  跌出百億城市榜單(較2013年)：大連、沈陽、合肥、寧波、成都、重慶