??一、業績：首8月實現銷售金額671.3億元，目標完成率67%

??萬達商業2016年1-6月份累計完成銷售額達506億元，同比下降17%；銷售面積539.4萬平方米，同比下降17%。從單月銷售情況來看，上半年整體同比下滑，6月份同比下滑幅度最大，達到28%。從目標完成率來看，對照萬達2016年下調后1000億的銷售目標，已完成51%。而根據《2016年1-8月房企銷售流量榜》，首8月，萬達商業實現銷售額671.3億元，已完成全年1000億元銷售目標的67%。未來9-12月，萬達需月均銷售82億元即可達成全年目標，如能保持今年以來銷售速度，完成1000億目標難度不大。但是需要指出的是，上半年房地產市場火爆異常，整體全面向好，多家典型房企業績甚至達到同比翻番，因此在這樣的市場中，萬達業績完成的實際情況一般。

??二、財務：現金儲備充足，凈負債率降至69.1%

??2016年1-6月，萬達商業實現營業收入376.35億元，較上年同比增長22%。毛利潤為147.8億元，同比增長8%；毛利率為39.27%，同比減少5.04個百分點；凈利潤61.75億元，同比增加16%；凈利率為16.41%，同比減少0.46個百分點。

??現金短債比由去年同期1.3上升至3.3，長短債比由去年的2.9上升至7.6，企業現金充足，債務結構良好，短期內無償債壓力。此外，凈負債率同比減少12.43個百分點至69.1%。萬達商業凈負債率進一步降低，在于開源節流：一方面，今年上半年企業在土地市場投入力度有所減弱，拿地銷售比從2015年同期的0.25降至0.15；一方面，作為2014年港股最大的IPO房企，萬達商業從不差錢，融資渠道暢通且利率保持低位。

??三、收入：仍然以銷售物業為主，投資物業表現一般

??2016年1-6月，萬達商業營業收入中，投資物業租賃及管理81.23億元，同比增長28%；銷售物業253.15億元，同比增長21%。從貢獻力度來看，上半年投資物業收入占比為22%，銷售物業占比為67%，與去年同期相比，僅僅有一個百分點的變化。

??雖然投資物業收入增幅明顯，并超過銷售物業，但由于基數仍然較低，對萬達商業的整體收入結構影響不大，被寄予厚望的投資物業部分表現一般，企業目前依然是依靠銷售物業為主要收入來源。不過考慮到萬達商業運營步入輕資產道路，由合作方出資建設萬達廣場，而萬達則只輸出服務，我們認為，未來投資物業的收入會成為萬達業績增長的亮點。

??四、土地：繼續擴容三四線城市，土儲布局存隱憂

??在2015年度的業績發布會上，萬達曾表示已經停止了在三四線城市銷售物業的拿地，根據企業2016年1-6月公告來看，萬達在22個三四線城市斬獲地塊，體量占總新增土地儲備的比重達54%。從土地屬性來看，除桂林文旅1期為綜合用地外，其他三四線城市新增地塊全部用于建設萬達廣場，企業的拿地策略已經彰顯。

??不過，需要注意的是，盡管萬達商業從物業銷售上規避三四線城市布局，但城市市場分化日盛，不少三四線城市同樣面臨商業過剩的困局，招商難成為普遍現象。此外，結合區域分布來看，上半年萬達有近一半新增土地儲備分布在中西部城市，而參考《2016中國城市房地產市場投資前景排行榜》，中西部總體投資前景遠不及長三角、珠三角區域，企業布局存隱憂。

??五、戰略：商業模式升級，全國擴張商旅文綜合體萬達城

??近兩年，從房地產開發向服務業轉型成為萬達戰略重心，文化產業為此次轉型的重點板塊，企業旗下產品系亦迎來變革。為了尋求新的增長點，萬達選擇具有豐富旅游資源的一二線重點城市，對原有商業模式再度升級，開發第四代產品“萬達城”，每個萬達城的投資規模均在200億元以上。

??相比于萬達廣場，萬達城定位于超大型文化旅游項目，加入室外主題公園、酒店區、室內主題樂園、電影主題樂園等，使之成為“商旅文綜合體”，實現從單一商業購物中心向大型商業文化購物公園的轉變。截止到2016年8月，萬達已在全國布局12座萬達城，3個項目開業運營。

??萬達城傳承“以售養租”模式，資源互補帶來可觀利潤。首先，“以售養租”是萬達高速周轉的經典模式，萬達城運營中，主題樂園、主題公園這類大手筆投資提升區域價值，開發住宅項目與之形成互補關系，通過銷售物業為主題樂園輸血，快速滾動開發下確保有利可圖，如南昌萬達城整個體量480萬平方米，其中銷售物業超過280萬平方米，這部分大體量銷售物業去化后可以覆蓋相當一部分資金投入。其次，在主題樂園之外，萬達將商場購物中心、電影院線與之形成搭配配套，實現協同效應，吸附穩定、有效客流，同時也將為項目帶來不錯的利潤空間。可以看到，南昌萬達城于2015年5月底開業運營，據官方數透露據， 6月份即項目接待客流超200萬人次，主題樂園超20萬人次。

??作為企業戰略轉型的中一筆，萬達城集聚了更多的資源及賣點，其文化旅游定位與當下萬達重點發力文化產業高度匹配，萬達愿意花費重金投入開發，董事長王健林曾以萬達城叫板迪士尼，可見其戰略地位。以南昌萬達城為例，萬達城模式已獲得游客買單，隨著后續更多大手筆商旅文綜合體入市，萬達城有望成為萬達規模擴張的跳板。