??★ 本月關(guān)注 ★

??政府實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策

??加強(qiáng)投機(jī)性房地產(chǎn)貸款控制

??3月9日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)副主席表示，房地產(chǎn)金融是防范風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)格控制，也要防止通過(guò)影子銀行渠道的進(jìn)入房地產(chǎn)。同時(shí)央行也表示將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，引導(dǎo)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。對(duì)于房企融資而言，這意味著短期之內(nèi)房企的融資渠道仍然處于合理收緊的態(tài)勢(shì)，基本維持現(xiàn)狀。

??單月融資較為活躍

??境外發(fā)債成本為近幾個(gè)月最低

??本月85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環(huán)比上升18.5%，同比增長(zhǎng)13.7%。其中，房企境內(nèi)外發(fā)債總量764.6億元，環(huán)比上升11.8%，主要由于2018年年初以來(lái)央行先后五次降準(zhǔn)，房企抓住融資環(huán)境較為寬松的窗口進(jìn)行融資。在發(fā)債成本方面，本月房企發(fā)債融資成本為5.94%，環(huán)比下降1.51個(gè)百分點(diǎn)。

??銀城國(guó)際掛牌上市

??擬上市房企及物業(yè)公司為5家

??本月銀城國(guó)際于3月6日在香港掛牌上市，房企旗下的物業(yè)公司則有奧園健康生活和濱江服務(wù)成功上市。此外，藍(lán)光發(fā)展旗下物業(yè)藍(lán)光嘉寶服務(wù)在3月4日遞交了上市申請(qǐng)。因此截至2019年3月底，排隊(duì)上市中的房企和物業(yè)公司分別為4家和1家。

??3月有多家房企與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作

??本月有多家房企和金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、綠地控股以及正榮集團(tuán)都和金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與大股東中國(guó)人壽的合作框架協(xié)議，對(duì)于改善遠(yuǎn)洋的債務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)其資金靈活性有著一定的幫助。

??克而瑞出品

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境外發(fā)債成本達(dá)2018年下半年以來(lái)谷值

??本月85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環(huán)比上升18.5%，同比增長(zhǎng)13.7%。3月房企融資環(huán)境延續(xù)2018年11月份以來(lái)的氣氛，房企融資活動(dòng)較活躍，房企融資迎來(lái)“小陽(yáng)春”。 2019年3月，融資總量最高的企業(yè)為萬(wàn)科，融資總量127.9億元，主要是于3月27日進(jìn)行的一筆增發(fā)，募集金額77.8億港元，以及3月8日發(fā)行的一筆6億美元的中期票據(jù)。

　　其中，本月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量764.6億元，環(huán)比上升11.8%，主要由于2018年年初以來(lái)央行先后五次降準(zhǔn)，加強(qiáng)銀行間流動(dòng)性，房企抓住融資環(huán)境較為寬松的窗口進(jìn)行融資，以及由于債券陸續(xù)到期，房企發(fā)債意愿較強(qiáng)，特別是境內(nèi)房企的發(fā)債量級(jí)增大，次數(shù)頻繁。具體的融資方式來(lái)看，境外債發(fā)行量最大，為402.9億元，環(huán)比下降25.9%。本月境內(nèi)債方面均實(shí)現(xiàn)了不同程度的環(huán)比上漲，公司債發(fā)行量環(huán)比上升68.7%到186.1億元，其他境內(nèi)債環(huán)比上漲342.0%至132.6億元，境內(nèi)各發(fā)債方式均達(dá)到近半年以來(lái)的較高水平。

　　本月房企發(fā)債融資成本為5.94%，環(huán)比下降1.51個(gè)百分點(diǎn)，降幅較大的原因主要由于境內(nèi)發(fā)債占比增大；同時(shí)房企于境外發(fā)債成本微降，此外，境外發(fā)債方面本月有一些融資能力較強(qiáng)的房企如萬(wàn)科、保利發(fā)債，也進(jìn)一步拉低了發(fā)債成本。具體來(lái)看，境外發(fā)債成本高達(dá)6.77%，環(huán)比下降1.46個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2018年下半年以來(lái)的最低值；境內(nèi)發(fā)債成本5.05%，環(huán)比上升0.58個(gè)百分點(diǎn)，而占比上升27.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，發(fā)債最高的企業(yè)為碧桂園，發(fā)債總量100.6億元，主要為其于3月29日發(fā)行的共計(jì)15億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。本月融資成本最低的為廈門國(guó)貿(mào)發(fā)行的一筆20億元的超短融，利率為3.00%，此外，保利發(fā)展發(fā)行的一筆5億美元的境外債券利率也較低，僅為3.875%。本月房企的融資成本較高的為8%左右，如華夏幸福3月2日境外間接子公司發(fā)行了一筆5.3億美元的美元債，利率8.63%。

??債券期限：本月到期債券類287.5億元

??本月房企有22筆發(fā)債到期，金額共計(jì)287.5億元，到期金額最高為中國(guó)金茂2014年3月10日發(fā)行的一筆5億美元的境外債券及，此外，泰禾集團(tuán)于2016年3月發(fā)行的共計(jì)30億元公司債也到期。金科股份提前于2017年3月和2018年3月分別贖回了部分公司債。 

??提前關(guān)注到2019年4月將有19筆債券到期，金額共計(jì)268.9億元，金額最高的企業(yè)為中海地產(chǎn)于2014年4月發(fā)行的一筆5.5億美元的境外美元債。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及物業(yè)公司為5家

??本月沒(méi)有房企在港遞交上市申請(qǐng)。截至3月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股以及萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際四家。進(jìn)入2019年以來(lái)，還沒(méi)有一家房企遞交上市申請(qǐng)，房企上市的熱情有所降低。

??在房企旗下物業(yè)管理公司方面， 藍(lán)光發(fā)展旗下的物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)在3月4日向港交所遞交了上市申請(qǐng)。由于，奧園健康生活和濱江服務(wù)的掛牌上市，截至三月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司僅有藍(lán)光嘉寶服務(wù)一家。

??IPO和增發(fā)：銀城國(guó)際于3月6日掛牌上市

??本月6日，銀城國(guó)際在港交所掛牌上市，每股發(fā)售價(jià)2.38港元，按該發(fā)售價(jià)計(jì)算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的承銷費(fèi)、傭金以及預(yù)計(jì)開(kāi)支，全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為7.705億港元。銀城國(guó)際的成功上市，對(duì)于企業(yè)繼續(xù)推進(jìn)深耕長(zhǎng)三角地區(qū)有著較大的幫助。銀城在2018年前10個(gè)月的凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)380.1%，在成功上市之后由于企業(yè)的融資渠道得到了拓寬，財(cái)務(wù)狀況預(yù)計(jì)將會(huì)有所改善，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　　而在房企旗下物業(yè)管理公司方面，本月濱江服務(wù)于15日上市，全球發(fā)售6670萬(wàn)股，所得款項(xiàng)凈額為3.9億港元。此外奧園健康生活也在18日正式掛牌上市，全球發(fā)售1.75億股，所得款項(xiàng)凈額為6.405億港元。

??在增發(fā)配股方面，本月27日萬(wàn)科與配售代理就配售2.63億股新H股股份訂立配售協(xié)議，配售價(jià)為每股29.68港元，配售所得款項(xiàng)凈額總額預(yù)計(jì)約為77.8億港元。這是今年以來(lái)香港資本市場(chǎng)規(guī)模最大的再融資，萬(wàn)科通過(guò)此次增發(fā)配股增強(qiáng)了其H股股份的流通性，同時(shí)配售所得款項(xiàng)凈額也將被用于償還公司境外債務(wù)，對(duì)于企業(yè)的現(xiàn)金流也是一個(gè)較大的補(bǔ)充。

??股權(quán)變動(dòng)：多家房企宣布股份回購(gòu)進(jìn)展

??本月有多家房企宣布了股份回購(gòu)的進(jìn)展，如格力地產(chǎn)、陽(yáng)光城、新城控股、招商蛇口等房企。由于股權(quán)回購(gòu)可以起到幫助房企穩(wěn)定股價(jià)、進(jìn)行員工股權(quán)激勵(lì)、優(yōu)化企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)以及財(cái)務(wù)指標(biāo)的作用，目前已經(jīng)有較多的房企宣布了自己的股權(quán)回購(gòu)計(jì)劃，并且正在實(shí)施。此外，萬(wàn)科H股在增發(fā)之后就獲得了新加坡GIC Private Ltd的增持，企業(yè)H股流通性增強(qiáng)之后未來(lái)的交易動(dòng)向也較為值得關(guān)注。

??股價(jià)變動(dòng)：H股年報(bào)季刺激房企股價(jià)上漲

??本月地產(chǎn)股在H股和A股都保持著強(qiáng)勢(shì)，90%以上的A股地產(chǎn)股繼續(xù)保持著2月份的上漲態(tài)勢(shì)。同時(shí)正值H股年報(bào)季，業(yè)績(jī)較好的房企漲幅都相對(duì)較大，比如時(shí)代中國(guó)在整個(gè)三月份的漲幅達(dá)到了59.61%，是漲幅最大的房企。尤其是在3月13日企業(yè)公布年度業(yè)績(jī)之后，由于其亮眼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，以及在粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)秀表現(xiàn)，當(dāng)日就迎來(lái)了一波15.26%的大漲。此外，摩根大通、瑞銀等機(jī)構(gòu)也紛紛上調(diào)了時(shí)代中國(guó)的目標(biāo)價(jià)，也為企業(yè)之后的連續(xù)上漲提供了利好。 

??在A股房企方面，大名城在進(jìn)入3月份之后就連續(xù)三天封漲停，此后雖有起伏，然而整體趨勢(shì)仍在上漲，最終在3月整體的漲幅達(dá)到了58.11%，是整個(gè)三月份漲幅最大的房企。

??其他資本運(yùn)作

??本月有多家房企與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，其中較為引人矚目的要數(shù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)與其第一大股東中國(guó)人壽的合作。雙方商定，中國(guó)人壽可在2019年4月1日起至2021年12月31日止期間認(rèn)購(gòu)120億元的遠(yuǎn)洋發(fā)行的金融產(chǎn)品。由于有股權(quán)關(guān)系，雙方一直在各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行合作并發(fā)揮著協(xié)同作用。本次中國(guó)人壽對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的合作框架協(xié)議，將會(huì)有利于改善遠(yuǎn)洋的債務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)雙方的資金靈活性。值得注意的是，近期遠(yuǎn)洋集團(tuán)在融資方面動(dòng)作頻頻，本月就發(fā)行了29億元的公司債，兩個(gè)品種的產(chǎn)品利率分別低至4.06%和4.59%，期限則長(zhǎng)達(dá)5年和7年。此外，遠(yuǎn)洋還在一月底發(fā)行了3年期5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率5.25%。企業(yè)較為不錯(cuò)的融資能力將會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。