克而瑞研究中心  沈曉玲、齊瑞琳

??【銷售增速及目標完成率高于同規模房企】2019年上半年，首創置業實現全口徑合同銷售金額405.4億元，同比增長12.4%；目標完成率為51%，高于TOP50房企45.7%的目標完成率，按照上半年的銷售增長率來看，全年的銷售目標完成問題不大。

??【一二級聯動，低成本獲地優勢顯著】首創置業新獲13個項目，總土地投資額為171.3億元，三大核心城市圈投資額占比達81.3%，首進蘇州、東莞和廈門。一二級聯動優勢進一步顯現，在北京地區低價新獲3個一二級聯動項目，合計土地投資額67.4億元，總建筑面積53.3萬平方米。

??【融資成本僅5.53%，現金首次全覆蓋短債】2019年上半年，首創置業實現營業收入104.8億元，同比增長47.2%。毛利率同比上升了4.8個百分點至38.4%，歸母凈利率為11.3%。存量借貸利率為5.53%，優勢明顯。首創置業持有現金373.87億元，較去年同期大幅上漲72%，現金短債比1.49，這是三年來再次回到現金能夠覆蓋短債。長短債務結構進一步優化，凈負債率較2018年末下降14.3個百分點至145.3%，但仍高于TOP50平均水平，需加強控制。

??【奧特萊斯進入收獲期，單項目平均營收同比翻番】首創奧特萊斯2019年上半年收入為12.66億元，較去年同期有較大的提升，同比增長223%。單項目平均營收為1.3億元，同比翻番。凈利潤扭虧為盈，首創奧特萊斯業務進入收獲期。

??【國企優勢，多元業務與地產業務生態型互動】國企背書為企業融資和資源獲取等方面提供有效支持。推進文創、高科技地產業務和長租公寓等創新業務種子項目落地，與主營業務良性互動，為未來企業良好發展提供支持。

??銷售：踐行“快周轉”策略，業績同比增速高于同規模房企

??2019年上半年，首創置業實現全口徑合同銷售金額405.4億元，同比增長12.4%；銷售面積162.7萬平方米，同比增長19.4%，上半年簽約均價24917元/平方米。上半年首創的銷售金額增長率高于TOP50房企的平均增長率10.99%。 

??合同銷售的上漲主要是得益于集團繼續執行“快周轉”的策略，同時開展“奮進者計劃”，效率提升、新開項目快速去化。首創置業持續推進并升級“首創制造2020”運營體系，打造天閱、禧瑞、禧悅等核心產品體系。同時進一步完善主力產品布局，在三大核心城市圈效果顯著，如上海天閱濱江、昆山悅都項目等開盤去化達100%，帶動銷售業績增長。 

??2019年首創置業提出全口徑銷售目標800億元，目前目標完成率為51%，高于TOP50房企45.7%的目標完成率，按照上半年的銷售增長率來看，全年的銷售目標完成問題不大。

??從銷售分布來看，北京地區銷售貢獻顯著。三大城市圈中，北京地區銷售繼續保持大本營的地位，上半年實現合同銷售215億，占比接近53%。天津及上海的銷售金額提升較快，同比增長率分別達到74%和53%，占比也較2018年分別提升3個和2個百分點。

??投資：一二級聯動幫助企業低成本拿地

??2019年上半年，首創置業聚焦三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，首進蘇州、東莞和廈門。期內，首創置業新獲13個項目，總土地投資額為171.3億元，總建筑面積184.3萬平方米，樓板價為9294.6元/平方米，同比下降21.7%。新增土儲中，三大核心城市圈投資額占比達81.3%，期內首創置業首進蘇州、東莞和廈門，在拓寬長三角、粵港澳大灣區城市版圖的同時，持續深化單核城市布局。 

??今年上半年，首創置業的一二級聯動優勢持續顯現。2019年上半年在北京地區底價新獲3個一二級聯動項目，合計土地投資額67.4億元，總建筑面積53.3萬平方米。根據企業19年中期業績會上表示，目前通過一二級聯動土地獲取率在60%，按照其目前2800萬平方米的一級土地開發規劃，企業未來可有超過1600萬平米的土地轉化。隨著這些土地的轉化完成，企業未來將持續保持土地的低成本優勢。憑借國企的背書，企業在北京未來也將擁有更多獲取舊改和一級土地開發資源的機會。

??2019年上半年首創置業的拿地銷售金額比0.42，TOP50房企2019年上半年拿地銷售金額比平均值為0.4，首創置業的投資與行業平均水平持平，拿地速度較之前有所放緩。但如果考慮未來將有持續的一級土地轉化，企業新增土儲仍有保障。

??土地儲備：總土儲可維持2-3年的開發，權益控制在70%左右

??截至2019年上半年，首創置業總土地儲備建面為1308.9萬平方米，較2018年末上升4%。若按照上半年銷售均價為24917元/平方米來計算，目前的土地貨值約為3261億元，則從目前首創置業的銷售規模和增長速度來看，土地消化周期約為2-3年。 

??首創置業合作拿地項目權益占比維持在70%左右。截至2019年上半年底，首創置業權益建面為904.4萬平方米，占總土地建面約69%的比例，相較2018年年末上升1個百分點。考慮到目前的市場環境、項目進展及首創的項目城市布局等方面因素，合作拿地的模式也在資源整合、分散風險和成本方面有較多的優勢。

??盈利表現：存量借貸利率5.53%，融資成本優勢明顯

??2019年上半年，首創置業實現營業收入104.8億元，同比增長47.2%。其中房地產銷售收入73.72億元。歸母凈利潤11.87億元，同比增長61.2%。業績大幅增長主要是由于結算面積較往年有較大的增加，且結算項目利潤率提升。 

??在盈利性指標上面，毛利率同比上升了4.8個百分點至38.4%。主要是通過加強周轉速度、加強項目價格水平，通過一二級聯動的方式降低拿地成本，形成快速周轉快速結利等方面來提升毛利率水平。歸母凈利率為 11.3%，較去年同期上升1個百分點。TOP50房企2018年的歸母凈利率為11.83%，首創置業的盈利水平與平均水平持平。

??融資成本優勢顯著，存量借貸利率僅為5.53%。在融資成本普遍上升的情況下，首創的借貸利率依然保持穩定。根據企業在19年中期業績會表示，存量借貸利率為5.53%，相較TOP50企業的平均融資成本6.43%，仍處于行業低位。這主要是憑借其國企背景，公司多元化融資渠道保持暢通，融資結構進一步優化，多渠道債券和保險融資占比提升，以及其背靠首創集團，能獲得龐大的資金支持。

??償債表現：現金首次全覆蓋短債，凈負債率有所下降

??2019年上半年，首創置業持有現金373.87億元，較去年同期大幅上漲72%，短期負債為24.3億，同比上升13.4%。現金短債比1.49，這是三年來再次回到現金能夠覆蓋短債，超過2018年的TOP50平均水平1.39，償債能力有了較大的提升。主要的原因是首創置業通過提升項目去化率，確保回款工程節點等多項舉措，加快了銷售回款速度點，銷售回款大幅增長。

??從長短債比來看，2019年上半年為3.08，較2018年末進一步優化。2019年上半年，首創置業總有息負債增多，主要為長期負債，達到772.6億元，同比上升55%，長短債務結構優化。

??2019年上半年，首創置業凈負債率為145.3%，較2018年末下降14.3個百分點，但仍明顯高于TOP50企業平均水平，主要是由于近兩年來拿地速度加快。但得益于首創的快周轉策略和加快回款速度，今年凈負債率有所下降。

??商業：奧特萊斯進入收獲期，單項目平均營收同比翻番

??在商業地產方面，商業地產平臺首創鉅大有限公司持續擴大奧特萊斯產業規模。2015年首創鉅大從原有化工業務轉變為在特選城市發展奧特萊斯綜合體物業項目及商用物業項目。公司持續擴大奧特萊斯業務規模。2019年上半年新開業北京房山奧特萊斯二期和濟南奧特萊斯，截至2019年上半年累計布局17座城市，目前已經有10個已開業，擴張速度迅速。2019年上半年已開業奧萊實現營業額36.4億元，同比增長54%，客流量1864萬人次，同比增長103%。首創鉅大2019年上半年收入為12.66億元，較去年同期有較大的提升，同比增長223%。單項目平均營收為1.3億元，同比翻番。凈利潤為0.23億元，扭虧為盈，首創奧特萊斯業務進入收獲期。[財務數據來源：首創鉅大2019年上半年業績公告]

??多元化：國企優勢，多元業務良性互動

??國企背書為企業融資和資源獲取等方面提供有效支持。擁有國企背景的首創置業，一方面通過舊改和一級土地開發更容易獲取低成本土地資源，且60%的轉化率也在業內保持領先。更值得一提的是，其一級開發資源主要集中于競爭激烈的北京，可有效補充企業在核心城市的土儲；另一方面，首創置業在融資成本方面能夠保持一貫的優勢，其借貸成本都在6%以下。且在目前的融資環境下，其在近期發行的私募公司債利率僅為4.26%，創年內房企3年期私募公司債券最低發行利率。 

??創新主航道清晰，文創、高科技地產業務和長租公寓等創新業務與主營業務聯動，實現良性互動。首創的文創項目與產業地產輕重并舉，采取并購、合作、自營等多種方式落地項目，鍛造公司資產管理與價值運營能力，既可通過品牌管理輸出形成穩定收益，也可通過持有資產運營實現物業增值。長租公寓方面，做強做優「和園」長租公寓品牌，打造集體用地長租公寓模式。首創置業的長租公寓已經開業，目前開業項目接近滿租，朝陽十八里店集體用地長租公寓項目已開工。而首創高科平臺已經鎖定種子項目，有望撬動周邊地塊一二級開發。 

??不管從國企背景還是在創新業務的鍛造方面，首創置業將資源與業務結合，通過多元化創新業務各層面的生態型互動，并借助“奮進者計劃”調動各部門積極性，為未來的發展奠定堅實的基礎。

數據來源：企業業績報、CRIC研究中心整理