??導(dǎo) 讀  

??越秀“軌道+物業(yè)”正式開啟全國化布局，國企合作能否成為規(guī)模發(fā)展突破口。

??◎  研究員 / 朱一鳴、貢顯揚(yáng)

??前言

??近日，廣州市與湖南長沙市簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就加強(qiáng)兩市合作、推動合作項(xiàng)目加快建設(shè)進(jìn)行了考察交流。活動中，長沙軌道集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)、廣州越秀集團(tuán)正式簽署了三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

??此次穗長兩市三家大型國企建立全方位的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在為長沙市的軌道交通建設(shè)及運(yùn)營帶來發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也標(biāo)志著越秀“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式正式開啟全國化的戰(zhàn)略擴(kuò)張、發(fā)展加速。

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??攜手廣州地鐵，越秀“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式日趨成熟

??越秀集團(tuán)自2016年以來就探索實(shí)踐“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，2017年7月聯(lián)合廣州地鐵集團(tuán)發(fā)起設(shè)立首期“廣州軌道交通城市更新基金”，規(guī)模近200億元。2019年4月，越秀地產(chǎn)成功引入廣州地鐵成為第二大股東，約占發(fā)行后總股本的 19.9%。

??在開發(fā)模式上，主要由廣州地鐵集團(tuán)前期獲取土地，越秀金控聯(lián)合廣州軌道交通城市更新基金完成地塊的土地整備與一級開發(fā)。之后，由越秀地產(chǎn)以股權(quán)收購的形式，與廣州地鐵集團(tuán)合作成立項(xiàng)目開發(fā)公司，對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際操盤開發(fā)。開發(fā)完成后，還可以借助越秀旗下的商投和房托平臺，對項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營或資產(chǎn)證券化。

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??提升產(chǎn)品溢價(jià)，“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目業(yè)績貢獻(xiàn)度較高

??截至目前，越秀已有三個(gè)“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目在廣州落地，其中品秀·星圖和品秀·星瀚分別是廣州地鐵13號線和22號線的車輛段上蓋，品秀·星樾毗鄰廣州地鐵6號線香雪站。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，三個(gè)項(xiàng)目2020年以來銷售規(guī)模近20億元，對越秀地產(chǎn)業(yè)績貢獻(xiàn)較高，占到其1-5月258.4億元累計(jì)業(yè)績的7.4%。

??從產(chǎn)品層面來看，“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目與地鐵站點(diǎn)有機(jī)連接，直線距離一般小于500米，更契合該區(qū)域購房者的剛改需求。如品秀·星圖作為廣州東首個(gè)百萬方級的社區(qū)型TOD項(xiàng)目，于2019年4月開盤后持續(xù)熱銷，全年銷售超30億元，單項(xiàng)目業(yè)績占到越秀地產(chǎn)全年銷售總規(guī)模的4.5%。

??同時(shí)，通過融合園林設(shè)計(jì)與車輛段上蓋的高度落差、構(gòu)建綠色生態(tài)的地鐵文化社區(qū)，在提升項(xiàng)目競爭力的同時(shí)也打造了更高的產(chǎn)品溢價(jià)。品秀·星圖自開盤以來成交均價(jià)在25600元/平方米左右，相對周邊項(xiàng)目有一定溢價(jià)、項(xiàng)目利潤率得到保證。

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??廣州經(jīng)驗(yàn)落地長沙，越秀“軌道+物業(yè)”開啟全國化布局

??在2019年度業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)曾表示，“軌道+物業(yè)”模式將會成為越秀地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要模式。2020年6月，越秀地產(chǎn)再次成功收購廣州兩幅新地鐵項(xiàng)目地塊的51%權(quán)益及初期貸款權(quán)益，分別為水西項(xiàng)目和鎮(zhèn)龍項(xiàng)目，預(yù)期將于2020年7月前開工建設(shè)。

??截至目前，越秀“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目總建筑面積逾300萬平方米，占到其總土地儲備規(guī)模的近12%。此外，越秀自2019年7月首入長沙并陸續(xù)獲取3宗土地。其中，越秀·悅湖臺、越秀·親愛里已開盤在售，越秀·湘江星匯城毗鄰廣州地鐵4號線月亮島西站、也將于年內(nèi)開盤。

??對于越秀而言，通過國企合作、資源互補(bǔ)，無論是在廣州與廣州地鐵的深度合作，還是聯(lián)合廣州地鐵與長沙軌道集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系、進(jìn)一步加碼在長沙的戰(zhàn)略布局，都為其未來多元化納儲奠定了良好的基礎(chǔ)。特別是此次在長沙簽署的三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，標(biāo)志著越秀“軌道+物業(yè)”模式正走出廣州、向全國其他城市復(fù)制拓展、開啟全國化的戰(zhàn)略布局。

??值得注意的是，繼近年加碼“軌道+物業(yè)”模式后，越秀集團(tuán)于5月28日還與廣州交投集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將基于各自優(yōu)勢，在現(xiàn)代交通基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和金融服務(wù)等領(lǐng)域，圍繞“交通+地產(chǎn)”的發(fā)展理念，高質(zhì)量盤活低效土地、打造可復(fù)制推廣的社區(qū)開發(fā)模式。同樣以國企合作的形式，實(shí)現(xiàn)大型交通工程沿線土地資源價(jià)值的最大化。

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??項(xiàng)目體量大、周轉(zhuǎn)速度慢，“軌道+物業(yè)”風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

??近年來，除了越秀之外，同樣也有不少規(guī)模房企如萬科、龍湖、綠地、綠城等參與“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目的投資開發(fā)，在廣州、上海、杭州、珠海等城市都有項(xiàng)目布局。我們認(rèn)為，“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式在為當(dāng)?shù)卣头科髱戆l(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也對房企的資金實(shí)力和開發(fā)能力提出了較高的要求，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。

??一方面，目前我國城市軌道交通建設(shè)正處于高速發(fā)展階段，軌交線網(wǎng)的建設(shè)擴(kuò)張給房企帶來了發(fā)展機(jī)遇。如廣州在粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設(shè)“一小時(shí)城軌交通圈”的規(guī)劃目標(biāo)下，預(yù)計(jì)到2023年將會形成823公里的城軌超大線網(wǎng)，其中涉及到的“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目地塊都將成為房企納儲的機(jī)會。

??但同時(shí)，“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目也具有項(xiàng)目體量大、開發(fā)周期長以及空間設(shè)計(jì)難度高、業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)雜等開發(fā)難點(diǎn)。且這類項(xiàng)目多布局在一二線城市各區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地段，地塊總價(jià)高、前期投入大、整體回報(bào)較慢，對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力有較高的要求。

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??“軌道+物業(yè)”國企合作，能否成為規(guī)模發(fā)展突破口值得關(guān)注

??近年來越秀充分發(fā)揮國企優(yōu)勢、積極多元化納儲的背后也影射出其對自身規(guī)模增速和資金周轉(zhuǎn)效率的隱憂。

??從銷售規(guī)模來看，越秀地產(chǎn)2020年提出全年銷售目標(biāo)802億元，目標(biāo)增長率11.2%，較2017年提出的“2020年沖刺千億”有明顯放緩。截至5月末，越秀實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額258.4億元，同比降低10.5%。

??財(cái)務(wù)方面，雖然越秀的融資成本和凈負(fù)債率均低于行業(yè)平均水平，現(xiàn)金短債比、長短期債務(wù)比也相對健康。但截至2019年末，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率分別僅達(dá)到0.19和0.23，明顯低于規(guī)模房企的平均水平。

??未來，國企合作以及“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式能否順利落地全國其他城市、復(fù)制廣州經(jīng)驗(yàn)，并持續(xù)為越秀帶來土儲增長、成為越秀規(guī)模發(fā)展的突破口，值得業(yè)界關(guān)注。