??7月初，綠地相繼與甘肅蘭州、重慶沙坪壩政府進行戰略會談，簽約了甘肅綠地全球貿易港項目，推動重慶沙坪壩綠地全球貿易港落地。事實上，今年以來綠地在全球貿易港的戰略布局方面態度積極，進展迅速。3月簽約落地貴陽綠地全球貿易港，6月哈爾濱和杭州灣綠地全球貿易港相繼開業。

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??截至目前，綠地全球貿易港開業項目覆蓋城市已從上海輻射至3個，發展中項目覆蓋城市數5個，其中包括天津、西安、濟南的3個已開工項目；未來還計劃向南寧、昆明、成都、武漢、鄭州等重要戰略城市延伸。

??綠地提速全球貿易港的落地與拓展，其內在邏輯是什么？

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       塑造與強化大消費板塊影響力

??帶動相關多元產業發展

??為順應國家中長期下的消費升級趨勢，大消費是綠地集團的重要戰略之一，而“綠地全球貿易港”則是該戰略下的關鍵棋子。

??一方面，綠地積極推動全球貿易港的布局，能夠抓住進博會契機，承接與放大其溢出效應，促進大消費產業收益的增長。以綠地首個貿易港項目——上海綠地全球商品貿易港為例，2019年在第二屆進博會期間，簽約23國40家客商，同時有82家展商攜7000余件進博會同款商品入駐，已成為進博會“6+365”的重要常年交易平臺。在此背景下，2019年綠地商貿產業實現營業收入67億元，同比增長91%。綠地將全球貿易港從上海輻射至全國多個重要戰略城市，有利于擴大進博會的輻射效應，全面提升大消費板塊規模及其在全國范圍內的影響力。

??另一方面，綠地將通過全球貿易港將打造平臺效應，整合上下游業務體系，優化商業模式，聚合資源優勢，同時帶動基建、金融、酒店旅游、康養、科創等相關產業的發展。綠地的全球貿易港主要通過與當地政府對接洽談、取得合作的方式落地，在以貿易港作為主要合作內容的同時，綠地順帶導入自身其他相關產業的優勢資源，與當地政府達成多領域的戰略合作。

??例如，綠地在簽約濟南全球商品貿易港項目的同時展開科創、基建、醫療康養等多領域合作；在哈爾濱·東北亞國際貿易中心簽約啟動的同時與哈爾濱政府簽約包括銀行、科創、會展等領域的戰略合作；在甘肅綠地全球貿易港項目簽約儀式上，與甘肅政府在基建、會展、科創等方面謀求深入合作，以發揮貿易港與多元協同產業的雙向賦能效應。

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      借力全球貿易港項目增儲

??提升地產主業毛利

綠地布局全球貿易港，除了促進大消費產業的提升，對于地產主業也有一定反哺作用。全球貿易港項目的開發建設不管對于綠地集團還是當地的發展都意義重大，通常綠地集團通過與當地政府協商洽談達成合作協議，并獲取土地的開發權。同時，綠地基于自身的地產開發實力以及多元產業優勢，在貿易港的周邊規劃開發住宅、商辦、會展等相關物業。一方面，實現貿易港與地產主業的協同發展；另一方面，多元產業圍繞“地產+商貿”雙向賦能，帶動區域能級的提升，促進住宅項目的熱銷。

??以哈爾濱東北亞國際貿易中心項目為例，綠地通過與哈爾濱政府簽約戰略合作，取得該項目的開發建設權。該項目總用地面積172萬平方米，地上建筑面積約361萬平方米，以綠地全球貿易港的打造為核心，分為三期建設，每一期都涉及部分住宅項目，此外還包含會展、酒店、康養、商辦綜合體等物業，其中住宅地塊總建筑面積62.1萬平方米。該項目本身位于哈爾濱新區核心位置，預計打造成為黑龍江對外開放的重要展示窗口后，區域價值將進一步躍升，帶動住宅項目的升值潛力與吸引力提升。

??通過這種拿地模式，綠地以較低的成交金額獲取較大體量的貿易港相關商住開發地塊，成本優勢凸顯。據不完全統計，2019年2月至今，綠地通過全球貿易港協議附帶的納儲規模近200萬平方米，成交總價約56.6億元，折合平均樓板價僅2832元/平方米。而項目落地城市均為重點二線城市，周邊項目銷售均價基本在15000元/平方米左右，對比之下項目利潤空間充裕。同時，貿易港及相關產業的引入將帶動住宅項目價值的提升，對綠地房地產業務的毛利率起到積極助推作用。

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??“海南免稅”政策下

??綠地分得一杯羹

??6月末，財政部、海關總署、稅務總局聯合發布《關于海南離島旅客免稅購物政策的公告》，“海南免稅”政策正式出臺落地。而就在此前6月20日，2020海南自貿港創新發展大會暨綠地企業服務平臺啟動儀式在海口舉行，標志著綠地將以自身的全球貿易港項目經驗，助力海南自貿港的運營發展。一方面，綠地通過企業服務平臺發揮橋梁作用，促進政企對接以及圈層資源的流動轉換，促進海南自貿港的產城融合；另一方面，綠地早期在海南打造的商辦集群和產業園區也將再添活力，帶來直接受益。

??此外，受益于海南離島免稅政策，海南受疫情影響、旅游業不振沖擊下的經濟在后疫情時期被二次激活，對于綠地布局海南的地產項目起到間接利好作用。從截至2019年年末綠地在海南的土地儲備情況來看，共計25個項目，規劃計容建筑面積超過300萬平方米，主要分布于海口和三亞兩大核心城市。海口與三亞是海南的重點旅游城市，且均已設置離島免稅政策下的特許經營免稅商店。隨著海南經濟在政策利好下復蘇反彈，帶動養老、醫療、酒店、金融、科技等相關產業的全面提升，一方面吸引以“養老、度假、投資”為主的外來購房需求，另一方面吸引常住人口的增長，帶動本地自住購房需求的提升。在此背景下，綠地在海南布局的地產項目也將被利好發展。

??綜合來看，綠地積極推動全球貿易港的布局，有利于其“地產+消費”的協同發展，但同時相關風險需引起關注。其一，全球貿易港的投資建設耗資較大大，約百億起步，且建設期較長，需注意資金的運營周轉狀況。其二，消費產業的毛利率較低，綠地商品銷售及相關產業的歷年毛利率不足5%，規模過大或拉低企業整體利潤率水平；其三，消費產業，尤其是進出口貿易，受政策導向、內外部經濟政治環境的影響較大，需提高風險預警，周密部署風控措施。