??導讀：       

??深耕長三角、拓展大灣區；千億之后提升增長質量是發展重點。

??【累計業績同比增50%，完成全年千億目標43%】禹洲集團2020年上半年累計實現合約銷售金額428.5億元，同比增長50.5%，完成全年1000億元業績目標的42.85%。下半年，禹洲預計將推出可售貨值約1158億元，占到全年近1800億貨量的60%左右。其中超過89%位于一二線城市和準二線城市，預計只需達到50%的去化率即可完成全年千億目標。

??【深耕長三角、拓展大灣區，總可售貨值3800億元】截至2020年上半年末，禹洲集團土地儲備總可供銷售建筑面積達2024萬平方米，總貨值3800億元左右，近90%集中在一二線城市，能滿足未來3-4年的發展需求。上半年設立了深圳總部，成為禹洲雙總部發展戰略的雙核之一，希望大灣區市場能為禹洲帶來20%的業績貢獻。

??【資本運營保持穩健，盈利水平有優化空間】2020年上半年，禹洲集團實現營業收入140.07億元，同比提升20.4%，派發中期股息每股12港仙，派 5息率達36.65%，處于行業較高水平。但毛利率較2019年末降低2.8個百分點至23.4%，凈利率和歸母凈利率水平也處于歷史低位。凈負債率63.72%，融資成本7.22%，財務狀況保持在合理穩健水平。

??【收入提升明顯，物管商管分拆上市按計劃推進】2020年上半年，禹洲錄得物業管理費收入2.89億元，同比增長62.2%，近年整體收入表現明顯提升。未來禹洲在物管商管板塊會更注重外托，通過更多的收并購、合作，注入資源和優勢。同時在已深耕布局的區域作區域聚焦，并盡快構建全業態的服務能力。目前正不斷整合優化，已提交分拆上市建議書。

??1銷售業績

??累計業績同比增50%

??完成全年千億目標43%

??2020年上半年，禹洲累計實現合約銷售金額428.5億元，銷售面積260.9萬平方米，分別同比增長50.5%和40.8%，完成全年1000億元業績目標的42.85%。雖然首兩月受疫情影響，開工和銷售節奏有所停滯。但受益一二線城市和長三角地區的復蘇，4月以來禹洲銷售恢復、單月業績表現較佳，截至7月末已累計完成銷售額近540億元。 

??下半年，禹洲預計將推出可售貨值約1158億元，占到全年近1800億貨量的60%左右。其中超過89%位于一二線城市和準二線城市，預計只需達到50%的去化率即可完成全年千億目標。 

??但值得注意的是，為沖擊千億規模，近年禹洲銷售金額的操盤及權益比例有所降低。根據克而瑞榜單，2020年上半年禹洲地產銷售金額的操盤及權益比例分別為71%和62%。對此，管理層表示對銷售權益的提升已經提出明確的要求，未來力爭達到70%-80%的水平。

??2銷售結構

??長三角、一二線仍是業績貢獻主力

??深耕成果顯著

??從區域業績貢獻來看，長三角區域、一二線城市仍然是禹洲業績貢獻的主力，2020年上半年合約銷售額達267.7億元，占集團整體合約銷售金額的62.5%，深耕成果顯著。其中合肥、蘇州、上海、南京、杭州作為禹洲長三角區域的核心布局城市，業績貢獻合計達214.4億元，合肥也有望成為繼蘇州之后的第二個百億級城市。此外，海西經濟區今年上半年對集團的業績貢獻度也提升至近19%，福州、廈門、泉州、漳州均取得了不錯的銷售業績。

??3土地投資

??深耕長三角、拓展大灣區

??總土儲可售貨值3800億元

??2020年上半年，禹洲通過招拍掛、收并購和產業拿地等多元途徑新增土地投資11幅，主要位于蘇州、無錫、揚州、常州、成都、合肥、寧波和紹興等城市，總建筑面積約136.9萬平方米，權益地價116.8億元，平均樓面價12945元/平方米。截至八月累計新獲取土地15 幅，全部位于一二線的核心城市，總貨值達到700 億元。其中，在業績會上管理層表示，上半年禹洲以收并購方式獲取了長江實業成都南城都匯資產包，用不到15億元的現金流出撬動了其近230億元的貨值，年內就會有銷售貢獻。 

??從總土地儲備規模來看，截至2020年上半年末，禹洲集團的土地儲備總可供銷售建筑面積達2024萬平方米，總貨值3800億元左右，近90%集中在一二線城市。項目合計167個、分布在六大都市圈的37個城市，平均拿地成本約6642元/平方米。土地儲備規模能滿足未來3-4年的發展需求。 

??此外，禹洲于2020年上半年設立了深圳總部。大灣區市場作為禹洲“深耕長三角，拓展大灣區”雙總部發展戰略的雙核之一，雖然相較于長三角區域仍處在起步階段，但目前也已經在進行架構調整和土儲布局。未來隨著戰略布局的不斷深入，管理層希望大灣區市場能為禹洲帶來20%的業績貢獻。

       4盈利

       公允值調整、合聯營凈損失盈利指標大幅下降

??2020年上半年，禹洲集團實現營業收入140.07億元，物業銷售收入136.14億元，均同比提升20.4%，毛利潤32.76億元，同比增長4.3%。業績會上，禹洲宣布派發中期股息每股12港仙，派息率達36.65%，處于行業較高水平。 

??但從盈利指標來看，自2018年以來禹洲集團的利潤率水平有較為明顯的下降趨勢。2020年上半年，禹洲集團實現毛利率23.4%，較2019年末降低2.8個百分點；凈利率和歸母凈利率也分別顯著降低至11.07%和7.28%，均處于歷史低位。其中，毛利率的降低主要是因為部分物業結轉釋放的公允值調整計入銷售成本；凈利率和歸母凈利率的降低則是由于2020年上半年禹洲應占合營聯營公司損益產生了1.76億元的凈損失。我們認為，禹洲在通過項目合作謀求規模增長的過程中還需平衡整體的增長質量。

??5償債

       抓回款、控負債財務穩健性進一步提高

??2020年上半年，禹洲實現并表回款率約90%。截至上半年末，禹洲持有受限制現金、現金及現金等價物、初始期限超過3個月的無抵押定期存款為人民幣429.7億元，較2019年末增長21%。現金短債比1.93、長短期債務比1.88，保持了相對充裕的流動性。凈負債率63.72%，較2019年末下降1.92個百分點，融資成本7.22%，財務狀況保持在合理穩健水平。 

??今年2月，禹洲連續被納入恒生高股息率指數成份股、恒生大中型股價值 50 指數及恒生大中型股價值偏向指數，三大恒生指數。8月，禹洲集團成功發行首筆6年期美元綠色債券，發行規模3億美元。成為在國際市場發行綠色債券最長年期的中資房企，并獲得超額認購，均表現了資本市場對禹洲價值的認可。

??6商業物管
       物管商管板塊收入提升明顯分拆上市按計劃推進

??在商業板塊，截至2020年6月末，禹洲商業已進入深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地，已開業項目26個及籌備期項目11個，共37個項目，覆蓋了購物中心、寫字樓、街區商業等多種業態，重點打造城市綜合體項目超200萬平方米，全國合作品牌超1000個，戰略聯盟品牌約1600個。上半年，禹洲來自物業投資的總收入約為9723萬元，同比減少約34.1%，主要是由于疫情期間為商戶減免租金所致。 

??在物業管理板塊，過去三年禹洲物管和商業管理的整體收入表現出明顯提升。2020年上半年，禹洲錄得物業管理費收入2.89億元，同比增長62.2%。隨著集團已交付物業面積的增加，禹洲物業管理服務公司在管建筑面積約1300萬平方米，合同管理面積約2200萬平方米，服務全國超10萬戶業主。 

??管理層表示，未來禹洲在物管跟商管方面會更注重外托，通過更多的收并購、合作、注入資源和優勢，一起把蛋糕做強做大。力爭在未來三年，提升物管的管理面積達到近1億平方米。目前禹洲正在不斷整合優化現有的物管和商業、商管業務，通過物業分拆上市成立一家獨立的物管公司，并已于近期向聯交所順利提交了分拆的建議書。 

??同時在區域上，禹洲物管和商管還是會優先在地產已經有布局的六大城市群，特別是在已經深耕的城市作區域聚焦，如長三角、合肥、福建等都是目前的重點。并隨著布局的深入，還會再有一些擴大。而從業態上，禹洲希望能夠盡快地構建一個全業態的服務能力，涵蓋住宅物業、商業物業、辦公樓以及政府項目、公建配套項目，包括一些細分的專業領域，陸續都會有一些成果。