??導(dǎo) 讀

??榮盛謀求二線城市突破，藍光積極下沉三四線城市。

??◎  研究員 / 朱一鳴、王映雪、汪慧、李丹

??當前規(guī)模房企中，按發(fā)源地域劃分，數(shù)粵系、閩系、滬浙系和京津系房企占比最多，在房企競爭格局中占據(jù)主導(dǎo)地位。榮盛和藍光兩家房企分別起家于河北廊坊和四川成都，處于四大派系之外；但憑借各自不同戰(zhàn)略路徑先后于2018、2019年邁入“千億陣營”，其實現(xiàn)規(guī)模突圍的邏輯有何異同，未來發(fā)展?jié)摿Ψ謩e如何？

??本文，我們將圍繞榮盛和藍光兩家房企，從發(fā)展歷程、業(yè)績表現(xiàn)、多元化戰(zhàn)略、土地投資總量與質(zhì)量、土地拓展方向等多角度進行異同點的比較分析，突出兩家房企差異化突圍路徑的出發(fā)點、形成過程及落腳點，并對兩家房企千億之后的發(fā)展空間及可能存在的風險做出提示，對其他有規(guī)模突圍訴求的房企形成一定借鑒意義。 

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??20余年成長，榮盛和藍光晉入千億房企陣營

??1、榮盛：廊坊起步，由點到線形成“兩橫、兩縱、三集群”戰(zhàn)略布局

??榮盛發(fā)展1996年成立于河北省廊坊市，1999年在南京六合啟動第一個住宅項目——方舟花園。2002年起，榮盛逐步在滄州、南京、蚌埠等地設(shè)立分公司，開始了沿“京滬走廊”由點到線的戰(zhàn)略布局。2007年，榮盛成功在深交所上市；2010年，榮盛銷售額首進“百億俱樂部”，同時進駐秦皇島、呼和浩特、成都、唐山、常州等城市，布局全國9省20城。2015年開始，榮盛由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)逐步戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，打造“大地產(chǎn)”、“大金融”、“大健康”以及新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“3+X”戰(zhàn)略布局。2018年，榮盛銷售額首次突破千億，并基本完成了京津冀、長三角、珠三角三大城市群及中西部重點城市的全國化布局。截至目前，經(jīng)過20余年的發(fā)展，榮盛全國開發(fā)項目約300個，基本形成了“兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略布局。

??2、藍光：立足成都，全國化拓展，雙總部疊加雙資本平臺開啟發(fā)展新紀元

??藍光發(fā)展于20世紀九十年代初在成都成立，近30年間主要經(jīng)歷了初創(chuàng)開拓、區(qū)域深耕、全國布局、穩(wěn)健發(fā)展四個時期。1990-2000年為藍光的初創(chuàng)時期，1989年公司前身——成都市西城區(qū)蘭光汽車零配件廠成立；1992年成立“成都蘭光房屋開發(fā)公司”，開始正式涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2000-2008年，藍光開始專注于區(qū)域深耕。2002年首次競得成都第一塊招拍掛土地，2002-2004年間奠定了自身商業(yè)品牌地位，2004年首個住宅項目——御府花都開售，標志藍光正式規(guī)模化進軍住宅地產(chǎn)領(lǐng)域；2005年開始，藍光陸續(xù)開發(fā)“富利”系列產(chǎn)品，占據(jù)成都城北大部分剛需市場；2006年在成都金沙片區(qū)開發(fā)了首個高端別墅項目——藍光雍錦灣。

??2008年，藍光重慶“十里藍山”開盤售罄，自此開啟全國化拓展之路。2012年，藍光全國化進程提速，先后進入青島、無錫、長沙、武漢、蘇州、無錫、西安等重點城市。2015年，藍光正式在上交所上市，同年末旗下物業(yè)公司嘉寶股份掛牌新三板。2019年，藍光啟用上海總部，形成“上海+成都”雙總部發(fā)展格局；同年嘉寶股份在港交所上市，藍光進入“A+H”雙資本平臺時代。

??藍光于2019年全口徑銷售金額首破千億，達1015.4億元。2020年，藍光將經(jīng)營策略定調(diào)為“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創(chuàng)新”，基于“人居藍光+生活藍光”雙引擎業(yè)務(wù)模式，開啟新經(jīng)濟下的發(fā)展新征程。

榮盛和藍光分別起家于廊坊和成都，在過去十余年間拓展至全國。整體來看兩家房企發(fā)展時間進程較為相似，榮盛啟動住宅開發(fā)業(yè)務(wù)與上市皆更早，而藍光全國化步伐更快。在新經(jīng)濟時代下，兩家房企均借助資本力量，進軍多元化領(lǐng)域，為房地產(chǎn)主業(yè)賦能。

??3、大本營市場基礎(chǔ)拖累了榮盛與藍光的早期資本積累（略）

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??千億規(guī)模的背后，兩家房企的基本盤與新賽道經(jīng)營

??1、主業(yè)經(jīng)營：全國布局促成長，榮盛和藍光規(guī)模進階

??雖然大本營省份的經(jīng)濟、人口、收入等方面相較發(fā)達省份有一定差距，但榮盛和藍光仍然脫穎而出，其銷售增長均經(jīng)歷了千億前突飛猛進的階段。

??1.1、銷售金額：500億左右增長最快，千億后增速放緩

??整體來看，榮盛2010年以來的銷售業(yè)績規(guī)模保持持續(xù)增長趨勢，大致經(jīng)歷了兩波增速高峰期。第一波出現(xiàn)于2012-2013年，在2010年突破百億大關(guān)之后，得益于榮盛走出廊坊的橫縱布局拓展。2013-2015年，榮盛進入300億元的平臺停滯期，直至2016年，受益于所布局的三四線城市房地產(chǎn)熱度提升，銷售金額突破500億元，同比增長65.8%。2016-2019年榮盛迎來第二波增速高峰期，2015-2019期間年均復(fù)合增長率達39%，并于2018年突破千億大關(guān)，當年增速49.5%。……部分略……藍光自2015年上市之后，受益于全國化高能級城市布局的成效顯現(xiàn)，實現(xiàn)銷售規(guī)模的迅速增長，2015-2019年間年均復(fù)合增長率達53.5%。2019年，藍光實現(xiàn)銷售金額1015.37億元，同比增長18.7%，并突破千億大關(guān)。……部分略……

??1.2、區(qū)域分布：榮盛相對均衡化

??從銷售的區(qū)域分布看，基于榮盛多年來在環(huán)渤海、長三角區(qū)域的深度布局，這些區(qū)域合計銷售貢獻度保持在80%以上；其中環(huán)渤海區(qū)域占比約為50%。從銷售的城市能級分布看，榮盛的銷售主要集中于三四線城市，占比在60%以上。而從均價走勢來看，得益于榮盛近年來向二線城市突圍，整體銷售均價呈現(xiàn)逐步上升趨勢，2020年中期銷售均價達11106元/平方米。

??藍光基于“立足成都，全國化拓展”戰(zhàn)略，早年間銷售份額近五成來自于成都區(qū)域。隨著戰(zhàn)略的持續(xù)推行，成都區(qū)域的銷售貢獻度逐步收窄，而華東、華中區(qū)域的銷售貢獻比重逐步增加。截至2020年中期，藍光的銷售金額主要來自于華東、華中和成都區(qū)域，分別占比28.8%、25.1%和17.3%。由此可見，隨著“雙總部”定位的形成，藍光已逐步將重心向華東區(qū)域轉(zhuǎn)移。同時，華南、華北區(qū)域近年來的銷售貢獻度有擴大趨勢，全國化布局帶動銷售份額的區(qū)域均衡化。

??此外，從均價走勢看，基于藍光近年來下沉三四線戰(zhàn)略，整體銷售均價從2018年的每平方米萬元之上下滑至2019年的9270.2元/平方米，2020年中期均價進一步下滑至9111.8元/平方米。當前，產(chǎn)業(yè)園板塊已成立榮盛興城公司，進行專業(yè)化運營，實現(xiàn)穩(wěn)定收益，是多元化業(yè)務(wù)中收益占比最高的業(yè)務(wù)。今年上半年，實現(xiàn)收益20.35億元，占總營業(yè)收入7.78%，實現(xiàn)凈利率3.11億元，完成回款 23.81 億元。康旅板塊，也在2015年成立榮盛康旅，以旅游、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生四大產(chǎn)業(yè)為主，通過戰(zhàn)略并購積極推進全國化布局。目前，榮盛建設(shè)運營35個康旅國際度假區(qū)、14家五星級標準度假酒店、9家榮逸溫情酒店、15家特色公寓/民宿，5個特色小鎮(zhèn)、3個滑雪場，項目已覆蓋13個省，成為公司重要的業(yè)務(wù)和利潤來源。今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入3.79億元，新增土地儲備面積77.48萬平方米。

??榮盛和藍光均經(jīng)歷了2015-2019年的業(yè)績規(guī)模快速增長期，以及千億后的增速放緩期。藍光基于更為均衡的全國化布局，以及重點一、二線城市業(yè)績的釋放，2015-2019年間的復(fù)合增長率更高。榮盛基于早期深耕積累的優(yōu)勢，較藍光早一年邁入千億陣營。千億之后兩家房企增速均放緩，2020年1-9月，兩家房企的銷售金額均超700億，較為接近，未來發(fā)展走勢有待觀察。……部分略……

??1.3、盈利表現(xiàn)：榮盛整體更優(yōu)，藍光成本費用管控邊際向好（略）

??2、多元化戰(zhàn)略：藍光聚焦主業(yè)，榮盛多元化已成型

??2.1、榮盛：產(chǎn)業(yè)園區(qū)與康旅業(yè)務(wù)發(fā)展向好，產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同顯優(yōu)勢

??2016年，榮盛啟動“五五”規(guī)劃，并確立了“3+X”（“3”即大地產(chǎn)、大健康、大金融,“X”是互聯(lián)網(wǎng)、金融、產(chǎn)業(yè)園、康旅等新興產(chǎn)業(yè)）戰(zhàn)略，邁入多元化加速期。經(jīng)過五年發(fā)展，榮盛已基本形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與康旅板塊發(fā)展?jié)u成體系，并形成一定規(guī)模。

??當前，產(chǎn)業(yè)園板塊已成立榮盛興城公司，進行專業(yè)化運營，實現(xiàn)穩(wěn)定收益，是多元化業(yè)務(wù)中收益占比最高的業(yè)務(wù)。今年上半年，實現(xiàn)收益20.35億元，占總營業(yè)收入7.78%，實現(xiàn)凈利率3.11億元，完成回款 23.81 億元。

??康旅板塊，也在2015年成立榮盛康旅，以旅游、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生四大產(chǎn)業(yè)為主，通過戰(zhàn)略并購積極推進全國化布局。目前，榮盛建設(shè)運營35個康旅國際度假區(qū)、14家五星級標準度假酒店、9家榮逸溫情酒店、15家特色公寓/民宿，5個特色小鎮(zhèn)、3個滑雪場，項目已覆蓋13個省，成為公司重要的業(yè)務(wù)和利潤來源。今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入3.79億元，新增土地儲備面積77.48萬平方米。

??整體來說，榮盛的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與康旅業(yè)務(wù)已基本步入正軌，規(guī)模持續(xù)擴張。此外，物業(yè)板塊榮萬家也于年內(nèi)赴港IPO，謀求借助資本市場擴充規(guī)模，“五五”規(guī)劃初顯成效，榮盛多業(yè)態(tài)聯(lián)動的多元化布局取得初步成果。

??2.2、藍光：聚焦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，多元化發(fā)展道阻且長

??2015年，藍光發(fā)展通過借殼迪康藥業(yè)上市后，提出“人居藍光＋生命藍光”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略。然而醫(yī)療行業(yè)技術(shù)門檻高、回報周期長，藍光的醫(yī)藥板塊投資并未取得明顯成果，因而藍光已將相關(guān)業(yè)務(wù)出售，發(fā)展戰(zhàn)略也有所調(diào)整。2019年，藍光發(fā)展產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為“人居藍光+生活藍光”，在住宅地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，聚焦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。該版塊以物業(yè)管理服務(wù)、咨詢服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)為三大業(yè)務(wù)線，管理業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、辦公、城市綜合體、總部基地、旅游地產(chǎn)等運營服務(wù)產(chǎn)品。近年來，收入規(guī)模高速增長，2019年達到15.73億元，同比增長53.1%，在企業(yè)總收入中所占比重增加至4.32%。

??物業(yè)拆分上市的熱潮下，2019年10月18日，藍光旗下物業(yè)公司藍光嘉寶服務(wù)在港交所成功上市，是我國西部地區(qū)首家在港上市的物業(yè)公司。借助資本市場，嘉寶持續(xù)穩(wěn)步擴張。今年以來，已收并購十余家物業(yè)公司，增加在管面積超過2500萬平方米。11月20日，嘉寶發(fā)布更名公告，將四川藍光嘉寶服務(wù)集團股份有限公司的前綴“四川”去掉，更名意在加速全國化布局。

??此外，藍光的多元化布局涉足生態(tài)、文商旅、英諾等成長性新興產(chǎn)業(yè)。從整體發(fā)展成效來看，嘉寶是藍光多元化戰(zhàn)略價值的集中體現(xiàn)，在分拆物業(yè)管理板塊之后，2020年藍光半年報收入構(gòu)成中，主營業(yè)務(wù)收入占比高達98%，多元業(yè)務(wù)貢獻僅有2%。……部分略……

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??投資策略差異化，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向殊途同歸

??1、土儲總量分析：榮盛儲備適度拿地平穩(wěn)，藍光更加激進

??土地資源是房企長期經(jīng)營的核心，作為千億級房企中的后起之秀，榮盛和藍光依然保持著規(guī)模化擴張的追求，其總土儲均呈上升趨勢，但藍光儲備總量稍顯不足。截止2020年6月末，榮盛的總土儲建面4036萬平方米，按照總土儲建面/19年合約銷售面積計算，去化大約需要3.7年，完全可以滿足未來開發(fā)的需要。同期藍光總土儲建面約為2416萬平方米，僅為2019年銷售面積的2.2倍，藍光的土地儲備與銷售能力相比存在不小的差距。

??從拿地力度看，榮盛拿地平穩(wěn)以補庫存為要，儲備不足的藍光更加激進、拿地波動也更大。藍光持續(xù)大舉投資，每年的購地金額、新增土儲建面均高于榮盛，并且2018年至2020年上半年拿地面積均超過合約銷售面積。2020年上半年，兩家房企銷售受到疫情沖擊，但是拿地態(tài)度更加積極，藍光的拿地銷售比猛增至0.91，榮盛拿地面積超過銷售面積。……部分略……

??2、土儲質(zhì)量分析：固守VS進擊，榮盛和藍光的大本營戰(zhàn)略殊異

??2.1、都市圈布局方向一致，城市能級儲備分化

??榮盛和藍光的全國化布局方向均瞄準發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮木┙蚣健㈤L三角和珠三角三大世界級城市群。榮盛2015年抓住京津冀協(xié)同發(fā)展的政策加大環(huán)渤海區(qū)域的投資力度，之后穩(wěn)步向其他區(qū)域拓展，至2018年已經(jīng)形成 “兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略布局（ 兩橫：長江及隴海鐵路沿線，兩縱：京滬、京廣鐵路沿線，三集群：京津冀、長三角、珠三角）。藍光的全國化布局從2012年開始加快， 2015年確立“東進南下”戰(zhàn)略，2018年升級至“1+3+N”戰(zhàn)略（1是大本營成都，3是三個重點區(qū)域：長三角、京津冀、大灣區(qū)，N是省會城市）。三大都市圈經(jīng)濟總量高、人口集聚效應(yīng)強，是兩家房企布局的核心區(qū)域。榮盛和藍光的全國化方向一致，但是在區(qū)域和城市能級的選擇方面存在較大差異。在區(qū)域分布方面，榮盛六成土儲集中在環(huán)渤海區(qū)域，中西部和長三角區(qū)域占比分別為20%和16%，珠三角區(qū)域占比僅為5%，開拓深度明顯不及其他區(qū)域。藍光在起步的中西部區(qū)域土儲占比過半，長三角、珠三角和環(huán)渤海三大城市群開拓力度相對均衡。在城市能級方面，榮盛和藍光近三年均未在一線城市拿地，主要布局二三四線城市。不同的是，榮盛大力深入三四線，僅有28%的土地儲備在二線城市，其余土儲分布在三線及以下城市，藍光的擴張則優(yōu)先聚焦省會與強三線城市。……部分略……

??2.2、榮盛土儲集中深耕河北，藍光布局版圖相對分散（略）

??2.3、榮盛更易受到局部市場波動影響，藍光成都大本營收縮殊為可惜（略）

??3、土儲拓展分析：踏出舒適區(qū)完善土儲布局，但激烈競爭下突圍成本上升

??3.1、榮盛謀求二線城市突破，藍光積極下沉三四線城市

??在全國化版圖初步實現(xiàn)之后，榮盛和藍光也在不斷完善布局。此外，榮盛在扎根三四線的同時，開始向更高能級的城市進軍；藍光則在下沉更多的低能級城市。榮盛的拿地重心開始向二線城市調(diào)整。2018年，榮盛在二線城市新增土儲建面占比11%，僅在石家莊和合肥兩城市拿地。近兩年，榮盛在二線城市拿地的比重逐年增加，2019年首次進入杭州、蘇州，也在已經(jīng)進入的石家莊、天津、南京、合肥、長沙等城市繼續(xù)布局。今年以來，榮盛繼續(xù)加大二線城市的儲備力度，二線城市拿地建面占比繼續(xù)增加至43%。藍光選擇布局更多的三四線城市。從新增土地的情況看，藍光在三四線城市拿地建面并未增加，但是入駐的城市越來越多。藍光2018年新進入湖州、揚州、洛陽和寶雞等城市，2019年新進入佛山、常州、淄博、上饒等城市，2020年新進入南陽、信陽、阜陽等城市。榮盛加強中西部布局，藍光在長三角拿地漸趨積極。為了降低對京津冀區(qū)域的依賴性，榮盛2020年以來在西安、昆明、武漢、鄭州、南陽及咸陽新增儲備較多。藍光在中西部區(qū)域新增土儲占比一直高于50%，在長三角拿地占比上升。藍光高管對外表示，“未來應(yīng)該更深入地向全國發(fā)展，尤其是東部，其中華東區(qū)域要占到三分一左右的規(guī)模”。由此看來，藍光在長三角區(qū)域的土地儲備仍有較大增長空間。……部分略……

??3.2、發(fā)揮差異化優(yōu)勢，榮盛布局二線中端市場，藍光聚焦低線改善型

??向新的區(qū)域和城市邁進之際，榮盛主要增加二線城市郊區(qū)布局，藍光聚焦三四線改善型市場，以期發(fā)揮自身優(yōu)勢與能力，在新的市場站穩(wěn)腳跟。榮盛的高能級突圍之路偏謹慎。在深耕大本營區(qū)域市場時，榮盛已經(jīng)建立了花語、錦繡、盛景、府邸四大產(chǎn)品系，涉及不同檔次不同標準的產(chǎn)品，囊括了從馨居到奢享的城市生活方式。但是在向高能級城市擴張的時候，榮盛仍然選擇布局最具優(yōu)勢的中端產(chǎn)品，瞄準價格敏感型客群，主要增加次中心及遠郊項目的布局。基于對自身能力的判斷，藍光在三四線城市堅持聚焦改善型產(chǎn)品的發(fā)展戰(zhàn)略。針對市場多元化需求，藍光建立并完善芙蓉、雍錦、黑鉆、長島、未來、商辦六大產(chǎn)品系。其中，代表府第文化的雍錦系熱度較高，藍光在寶雞、張家口、衡水等低線城市都選擇布局這一系列產(chǎn)品，相繼開發(fā)了寶雞雍錦半島、張家口雍錦錦匯、衡水雍錦半島等住宅，通過在三四線城市提供中高檔產(chǎn)品，進擊當?shù)馗纳菩褪袌觥！糠致浴?/p>

??3.3、土地擴充溢價率走高，拿地成本上升擠壓利潤空間（略）

??3.4、“三條紅線”下，資金面承壓影響未來投資規(guī)模（略）