??導(dǎo)讀：想要在控杠桿的大環(huán)境下維持企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房企必須從自身營運入手提高效率，這成為其未來生存的重要舉措。

??從疫情影響，到“三條紅線”融資管理細則落地，不少房企尤其是紅檔、黃檔企業(yè)融資端承壓，現(xiàn)金流吃緊，“降庫存、抓回款”成為很多房企重要課題。2021年以來兩集中供地政策出臺，商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)管，表外負債逐漸浮出水面，此外試點重點房企被要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。因此想要在控杠桿的大環(huán)境下維持企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房企必須從自身營運入手提高效率，這成為其未來生存的重要舉措。

??為此，我們篩選了80家重點監(jiān)測房企，分析了企業(yè)并表營收和歸母利潤的效率；同時結(jié)合合同負債建立營收保障倍數(shù)，判斷未來營收增長預(yù)期；此外還對房企真實存貨消化周期及存貨周轉(zhuǎn)效率等庫存壓力建立了評價體系。本文通過對上述企業(yè)運營效率指標解讀，以分析運營管理過程中遇到的挑戰(zhàn)，并結(jié)合當下的政策和市場環(huán)境給出建議。

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??房企合作增加

??并表效率和表內(nèi)權(quán)益皆下降

??1、并表效率逐年下滑，房企表外投資增多

??（1）整體并表效率40%上下，且有下降趨勢

??近年來，為平衡規(guī)模與風(fēng)險，越來越多的企業(yè)選擇合作開發(fā)，同一個項目甚至存在4家以上開發(fā)商參與的情況。于是在行業(yè)內(nèi)，房企的規(guī)模攀升迅速，但實際在財務(wù)報表中呈現(xiàn)的營收和歸母利潤差距也越來越大。為真實反應(yīng)房企通過運營，并真正能夠給股東帶來的實際收益情況，我們選取了并表效率1指標以反應(yīng)企業(yè)為股東創(chuàng)造的業(yè)績貢獻度。

??從2021年上半年80家重點企業(yè)并表效率來看，整體區(qū)間在9%-85%，但從平均數(shù)來看從2019年至今都不足50%，且房企的并表效率2019年和2020年持平，2021年上半年下降，平均值只有38%。也就是說，80家重點房企的銷售收入有超6成相當于財務(wù)投資，不計入自己的營業(yè)收入中。

??2）建業(yè)、新城并表效率靠前，規(guī)模與地位匹配度高（略）

??2、表內(nèi)權(quán)益占比呈下降趨勢，強勢房企適度放棄表內(nèi)權(quán)益

??（1）上半年表內(nèi)權(quán)益平均值在61%，呈下降趨勢

??除去表外投資部分，表內(nèi)的權(quán)益占比2也會影響企業(yè)的運營效率，權(quán)益占比越低，對歸母凈利潤的影響越大。從2017年至2021年上半年的時間跨度來看，80家重點企業(yè)的表內(nèi)權(quán)益占比在逐年下降，從2017年的74%下降至2021年上半年的61%，也就是說，到2021年上半年，80家重點房企并表項目中平均有約40%屬于合作部分，在市場下行的壓力及規(guī)避風(fēng)險的考量中，合作開發(fā)成為趨勢。

??（2）新城、恒大對合作把控力強，讓權(quán)益多并表（部分略）

??2021年上半年，通過整理，得出80家重點房企中，表內(nèi)占比較高和較低的10家房企，表內(nèi)權(quán)益最高的10家房企的權(quán)益在87%以上，其中光明地產(chǎn)歸母權(quán)益甚至超過所有者權(quán)益。表內(nèi)權(quán)益占比較低的十家房企，其權(quán)益占比在40%以內(nèi)。

??結(jié)合并表效率和表內(nèi)權(quán)益占比，可以篩選出四類典型企業(yè)。第一類企業(yè)是并表效率高，表內(nèi)權(quán)益占比低，這類企業(yè)通常比較強勢，合作部分基本以自己并表為主，但為保證整體規(guī)模的上升，放棄一部分權(quán)益，代表有新城、恒大、奧園等。第二類是并表效率和表內(nèi)權(quán)益占比都高，這類企業(yè)普遍遵循自身發(fā)展節(jié)奏，項目以自己操盤運營為主，這類企業(yè)有瑞安房地產(chǎn)、天譽置業(yè)、富力地產(chǎn)等。第三類企業(yè)是并表效率低，表內(nèi)權(quán)益占比高，這類房企相對而言規(guī)模不大，話語權(quán)不高，尋求外部合作但合作部分并表不多，并表項目多為自身項目。第四類是并表效率和表內(nèi)權(quán)益占比都低，這類企業(yè)雖然整體銷售規(guī)模上升，但是如果一直保持如此高的合作力度，將影響企業(yè)內(nèi)部團隊運營經(jīng)驗的提升，影響企業(yè)未來營收轉(zhuǎn)化和利潤的保證。