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??中房網訊 5月22日，由上海易居房地產研究院主辦的“2024房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。備受關注的"2024房地產上市公司綜合實力榜"、"2024房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長 丁祖昱

??會上，上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示，從新房市場情況來看，今年壓力較大，是一個弱復蘇的走勢，可能比去年有所下行，但下行幅度相對有限。二手房市場占比在增加，城市分化也在加劇，原先的熱點城市像北京、上海、杭州、成都等都在做相應調整，但原來的壓力城市現在已經調無可調，基本上穩定下來。

??以下為文字實錄：

??尊敬的馮會長、各位領導嘉賓，我們共同在這里對2024年房地產上市公司測評成果做分享。

??上周出臺了三只劍，雖然之前也有三只劍，但是大家都感覺新的劍力度更大一點，2024年整個政策總基調是化風險、穩主體、穩市場，圍繞這幾個方面，從風險化解的角度、主體特別是房地產企業，以及市場穩定各個方面政策也在相關推進當中。當然政策的效果有待于進一步觀察，在市場調整的時候政策邊際效應相對較弱，特別是還沒調完或者市場下行的時候，出臺一些刺激性政策或者推動性政策，可能效果沒那么快顯現出來。

??我們也看到，過去4個月已經出臺了大量地方相關的刺激性政策，限購放松、購買補貼，我們也看到54個城市在推以舊換新，以舊換新每個城市做法都不一樣，我們最近也在觀察一些城市率先做的具體案例，比如說昨天南京安居集團已經有首批50多套二手房拿下，把二手房相應抵扣的房款在買新房過程當中抵扣掉，這是很好的開始，各個城市都在關注以舊換新等相關政策的落實。

??前面講到融資，我們最關注融資協調機制的落地也在加速推進，1247個白名單項目獲取1554.1億貸款發放，這項工作也在推進過程當中，我們希望白名單項目能夠更多更快獲取相應貸款，一方面是保交付問題，另一方面也是穩主體相關的要求。

??大家先關注樣本數量是多少，這次測評研究對象是120家上市房企，有91家在A股上市，28家在港股上市，有1家在海外上市，這些上市公司的業務都在內地。但是120家比去年減少10家，比2019年減少90家，我們做了17年的上市公司測評，現在研究的企業數量越來越少，特別比2019年少了90家，2019年當時上市公司整體發展速度也是最快的階段，現在很多企業有退市的，有的不納入研究范圍當中，因為種種原因。

??前十強變動率在20%左右，50強變動率在12%，經歷兩年調整之后，現在基本上穩定下來，但是排名發生了比較大的變化，這次第一是華潤，華潤把住宅開發和商業運營雙輪驅動，在市場調整時抗風險能力更強一些。第二是保利集團，第三是中海，第四是萬科，第五是招商，后面依次是龍虎、綠城、建發、越秀和新城，建發和越秀是地方國企的優秀代表，這是今年新上榜的。

??資本市場表現，內地和港股的房地產板塊走勢大幅度弱于大盤，這里講的是大盤，A股和港股都不太行，房地產又大幅度弱于不太行的A股和港股。上市房企每股收益率平均值大幅下降，低于全市場平均水平，去年A股每股收益是0.44元，港股是0.39元，這是最近的低值，比平均值低20%。

??上市公司的市盈率和市凈率市場也低于全市場平均水平，原先房地產是優秀的行業，但是這兩年從2021年開始整體調整幅度相對較大。

??上市房企分紅總額也在持續下降當中，股息率創新低，能夠分紅已經非常不錯了，大部分上市房企都是虧損的，去年我們在這些樣本當中看到分紅還有468億元，比前一年下降46%，股息率2.55%，超過2%，已經很不容易。

??有8成上市房企在2023年股價下跌，大家不要認為都跌了，跌了80%，有20%是上升的，但是這是截至到去年年末的數據，今年房企特別是最近兩個月股價有絕底反彈的現象，這至少是一個好的信號，整體房地產股經歷年初一輪調整之后，今年至少到這兩天的股價，大多數比去年年末的股價有所上行，有的股票上行幅度較大，我們也要看到好的信號。

??我們有很多企業退市，2023年有15家房企從A股港股退市，這些房企在過去幾年經歷了一些比較大的挑戰，包括國內債務問題、海外債的問題，可能還會有，還有一些股票可能也會在今年陸續退市。

??從運營規模來說，上市房企房地產開發業務總收入、總資產、營業利潤都是下跌的，但是比2022年的跌幅有所收窄。

??34家上市房企目前總資產超千億，規模集中度與之前持平，說明這些主體經過幾年調整之后，基本上趨于穩定，除了因為退市很多房企都是中等規模的，但是發展速度較快的房企，真正的大型規模房企除了個別出現比較大調整之外，其他的繼續保持。

??50強各梯隊權益銷售金額、操盤面積同比持續下降，去年10強銷售均值掉的幅度最小，11-30強掉了17%，30-50強掉了12%，但是今年1-4月份下行的速度較快，基本上百強房企掉了40%左右，所以今年1-4月份的挑戰更大一些。

??償債指標和上一年基本持平，這塊的指標沒有進一步惡化，這和一部分企業不納入到樣本研究有一定關系，最差的企業沒有，剩下的企業相對來說逐步穩定下來。

??上市房企三道紅線達標率有所提升，但是提升之后大家也不再關注三道紅線，銀行可能也不太關注，資本市場也不再關注，至少我們從房企具體的數值上來看，達標率反而提升。最差的現金短債比也有55%，達標率達到55%，從財務指標來說有所進步。

??2023年有一個壓力較大的點，融資總額同比下降超3成，這是去年30強上市房企，今年1-4月份也有繼續下行，現在融資壓力非常大，我們也希望融資協調機制能夠盡快落地之后，給予這些企業正常的融資，能夠維持好相應的業務運營。

??從盈利能力來說，相關的指標下降幅度較大，和前面財務指標正好相反，財務指標趨于穩定，盈利指標大幅度下降，營業利潤下降17%，凈利潤下降10%。超三分之一的上市房企凈利潤為負，這個比重較大，在2023年凈利潤為負數，都是結轉的，賣的基本上都代表2021年甚至之前賣掉的房子，結轉的利潤到2023年，接下來幾年上市房企的利潤壓力更大一些。

??從成長能力上來分析，業務收入、營業收入和凈利潤均值同比下降，這個趨勢還不會馬上得以扭轉。另外上市房企4成不增收不增利，壓力最大的占了40%，但是也有20%的上市房企增收有正利，還是出現了彎道超車的房企，基本上都是一些央國企，在這輪行業出現大幅調整下，還有20%的房企脫穎而出。

??成長能力分檔次情況，營業收入總體變化52%的上市房企同比為負，凈利潤更多一些，三分之二上市房企凈利潤同比是負數，凈資產同比為負的占50%左右，凈利潤的壓力更大一些。

??從投資的角度來說，大家聚焦一二線，基本上集中在十幾個城市當中。從經營效率來說，流動資產周轉率均值、總資產周轉率均值都在下滑，也有不少上市房企停止拿地，一旦停止拿地，資產周轉率都會快速下降。

??房企存貨均值也在下降，因為拿地少，雖然銷售在下降，但是投資下降幅度更大，我們看到三分之二房企存貨同比是下降的，上周政策當中有一個讓國資收購代售房屋相關的政策，代售房屋4.7億平米是指竣工銷售的房子，只代表現房沒賣掉的房子，這次收購是指現房，上市房企還有10%是高盈利高周轉的。

??社會責任情況，納稅肯定是下降的，因為利潤、收入下降，但是有一點，對于踐行ESG這塊反而達成共識，越來越多的央國企更加重視ESG相關的指標，不斷按照有關要求對企業在開發、運營、經營活動過程當中重視ESG相關建設。

??創新能力分析。創新能力主要體現在產品方面，營銷和管控創新相對被動，在產品方面有比較大的突破，多元化收入持續提升，前10強房企基本上都有多元化的探索，部分房企在開發和運營兩個端口都做得相對比較出色，多元化的方向原先是探索，現在部分房企已經變成一個戰略，多元化收入增速較低，原先基數也比較低，我們之前開過代建峰會，現在央國企、民企都介入到代建領域，代建的增長速度很快。

??對于未來的展望有幾個方面，首先政策方面還會持續發力，地方現在除了北上之外，政策基本上都放開了，深圳稍微有點，三大工程整體推進速度也在加快，去庫存這塊也是今天要強力推進的，至少3000億大盤出來之后，加上新的杠桿能夠推動六七千億的金額，對于7.5萬億現房存貨也有比較好的去庫存的推動作用。

??對于新房情況來看，今年壓力較大，是一個弱復蘇的走勢，可能比去年有所下行，下行幅度相對有限。二手房在市場占比增加，城市的分化也在加劇，原先的熱點城市像北京、上海、杭州、成都等等都在做相應的調整，今年年初都出現一些調整，之前還比較穩，但是原來的壓力城市現在基本上已經調無可調，基本上穩定下來。

??對于企業來說，一方面謹慎投資，聚焦投資，另一方面不斷關注產品力的提升，這也是今年所有企業的關注焦點。

??今天我對于測評發布就到這里，謝謝大家。