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2024房地產(chǎn)上市公司綜合實力50強揭曉

原創(chuàng)測評 2024-05-22 11:50:00 來源:中房網(wǎng)

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??5月22日,“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳成功舉行。本次活動發(fā)布了最新的《2024房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》,這項由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測評研究工作,在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下已連續(xù)開展17年,是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果。

??根據(jù)《2024房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》,10強上市房企排名出現(xiàn)變化,榜單變動率為20%。其中,華潤置地排名升至榜首,保利發(fā)展保持第二名,中國海外發(fā)展第三名,較上年提升了1個位次;萬科A、招商蛇口、龍湖集團、綠城中國、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)和新城控股分列第四至第十名,建發(fā)股份和越秀地產(chǎn)為2024年新晉10強。

??從核心測評指標(biāo)來看,2023年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1429.20億元,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為257.94億元,均較上年小幅下降;盈利能力方面,上市房企凈利潤均值為9.57億元,凈資產(chǎn)收益率均值為1.42%,均較上年有所下降;償債指標(biāo)方面,上市房企凈負債率均值較上年上升3.90個百分點至76.75%;經(jīng)營效率方面,存貨周轉(zhuǎn)率均值同比小幅提升,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。

??本次測評還發(fā)布了2024房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司測評成果。在入榜相關(guān)供應(yīng)鏈行業(yè)表現(xiàn)方面,2023年整體受地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)持續(xù)收窄,竣工數(shù)據(jù)增幅回落等因素影響,裝飾設(shè)計、景觀設(shè)計、幕墻工程、鋼鐵等行業(yè),營收和凈利潤均呈明顯下滑趨勢,電線電纜、軟體家居、智慧停車、消防設(shè)施等行業(yè)營收和凈利潤仍保持平穩(wěn)增長。

??總體看,上市房企整體呈現(xiàn)以下特點:

??資本市場表現(xiàn):
??指數(shù)整體持續(xù)探底,市場信心處于低位

??報告顯示,以2023年12月29日收盤價計算,申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計下跌26.39%,跑輸滬深300指數(shù)15.01個百分點,在申萬31個一級行業(yè)內(nèi)排名靠后。恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌39.63%,跑輸大盤25.02個百分點。內(nèi)地房地產(chǎn)板塊與港股房地產(chǎn)板塊整體走勢均大幅度弱于大盤。2023年A股市場進入調(diào)整的深水期,資金承壓下房地產(chǎn)行業(yè)出清持續(xù),行業(yè)信心處于低位。

??2023年,上市房企的每股收益平均值有所下降。房地產(chǎn)銷售規(guī)模持續(xù)縮水,房企銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入下降,同時在毛利率下降、計提資產(chǎn)減值、投資收益減少等因素共同作用下,營業(yè)利潤減少,房企盈利空間收縮,從而影響每股平均收益。盡管上市房企估值水平與上年基本持平,但市盈率和市凈率指標(biāo)仍低于全市場平均水平,表明市場對于房地產(chǎn)行業(yè)前景較為悲觀。同時,上市房企盈利能力大幅下滑,多家房企仍面臨債務(wù)化解、融資困難等挑戰(zhàn),房企分紅總額繼續(xù)下降,股息率創(chuàng)新低。

??運營規(guī)模:
??規(guī)模指標(biāo)跌幅收窄,房企銷售不斷下滑

??2023年中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中,商品房銷售面積和銷售金額持續(xù)下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2023年全國商品房銷售面積111735萬平方米,同比下降8.5%,銷售面積規(guī)模回落至2012年水平;商品房銷售額116622億元,同比下降6.5%,跌幅較上年收窄20.2個百分點,銷售金額規(guī)模與2016年水平基本持平。

??2023年,上市房企總資產(chǎn)均值為1429.20億元,同比下降2.2%;凈資產(chǎn)均值為412.84億元,同比上漲7.61%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為257.94億元,同比下降5.73%;營業(yè)利潤均值為21.95億元,同比下降17.86%。增速方面,凈資產(chǎn)均值持續(xù)增長,增幅較上年有所擴大,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、總資產(chǎn)、營業(yè)利潤均值繼續(xù)下跌,下跌幅度較上年有所收窄。

??償債能力:
??杠桿規(guī)模小幅回升,債務(wù)重組取得進展

??2023年30強上市房企融資總額為3856.84億元,同比下降34.17%。長期償債能力方面,2023年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率均值為61.05%,與上年基本持平,凈負債率均值為76.75%,較上年上升3.90個百分點。短期償債方面則有小幅下滑,2023年上市房企流動比率均值為1.61,速動比率均值為0.65,兩者與上年相比,基本保持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.15,較上年下降0.04。

??從上市房企“三道紅線”達標(biāo)率來看,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率的達標(biāo)率達到71%,較上年上升2個百分點,凈負債率達標(biāo)率為76%,較上年上升20個百分點,現(xiàn)金短債比達標(biāo)率最低,約為55%,較上年下降2個百分點。2023年房地產(chǎn)行業(yè)面臨新舊模式的轉(zhuǎn)換,政策端支持力度加大,積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險,債券違約規(guī)模有所收縮。2024年以來,出險房企積極自救,多家房企境內(nèi)債務(wù)展期得到有效推進,境外債務(wù)重組也取得重要進展。但房企債券展期、違約風(fēng)險依然存在。對于房企而言,“活下去”的關(guān)鍵在于銷售端的回暖和自身造血能力的恢復(fù)。

??盈利能力:
??行業(yè)利潤空間收窄,房企盈利顯著承壓

??2023年,上市房企營業(yè)利潤均值21.95億元,同比下降17.85%;凈利潤均值9.57億元,同比下降10.98%;凈資產(chǎn)收益率均值1.42%,較上年下降1.09個百分點;總資產(chǎn)報酬率均值1.15%,較上年下降1.03個百分點。總體來看,各項盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

??從絕對盈利能力來看,有6家上市房企凈利潤超過100億,占比4.96%;47家上市房企出現(xiàn)虧損,占比38.84%。從相對盈利能力來看,僅2家上市房企總資產(chǎn)報酬率高于10%,占比1.65%,總資產(chǎn)報酬率介于5%-10%的上市房企占比為6.61%,較上年下降3.39個百分點,介于0-5%的上市房企占比為63.64%,較上年下降6.36個百分點,小于0的上市房企占比為28.10%,連續(xù)三年明顯增加。總體來看,上市房企總資產(chǎn)報酬率主要集中在0-5%區(qū)間,整體盈利水平較上年有所下降。

??成長能力:
??開發(fā)收入降幅收窄,拿地集中核心城市

??2023年上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入和凈利潤均值同比下降,僅凈資產(chǎn)均值有小幅上漲。具體來看,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比下降5.73%,營業(yè)收入均值同比下降2.18%,凈利潤均值同比下降11.02%;凈資產(chǎn)均值同比增長6.85%,增速較上年下降2.56個百分點。總體來看,2023年上市房企利潤規(guī)模延續(xù)下降趨勢,但降幅有所收窄,多家上市房企營業(yè)收入與凈利潤同時降低,“減收減利”現(xiàn)象較為普遍。凈資產(chǎn)規(guī)模有小幅上漲,原因部分在于本次測評對象刪除了有違約行為的房企。

??在拿地策略上,上市房企愿意投資的城市范圍不斷收窄,多數(shù)房企拿地城市不超過20個,且拿地區(qū)域主要向一、二線城市聚集。而在土地市場有意愿、有能力拿地的房企,主要聚焦在頭部的央國企。

??經(jīng)營效率:
??存貨周轉(zhuǎn)效率提升,房企分化態(tài)勢明顯

??2023年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.39,較上年提升0.02;流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.27,較上年下降0.01;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.18,較上年下降0.02。在保交付的壓力下,房企加快了周轉(zhuǎn)速度,同時投資態(tài)度謹慎,存貨總量下降,上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值同比小幅提升。受銷售金額下降影響,流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。

??2023年上市房企整體投資態(tài)度謹慎,多家民營房企已停止拿地,企業(yè)資產(chǎn)表持續(xù)收縮,上市房企的存貨均值同比下降6.44%,連續(xù)兩年負增長。2023年存貨同比下降的上市房企占比約為65%,下降幅度大多集中在20%以內(nèi),10強房企中萬科、龍湖、新城存貨同比降幅較大,均超過20%。存貨同比上升的上市房企占比約35%,增幅大多在10%以內(nèi),10強房企中華潤、越秀地產(chǎn)存貨同比增幅超過5%。

??社會責(zé)任:
??納稅金額同比下降,踐行ESG已成共識

??2023年房企積極履行社會責(zé)任,提升綜合交付能力,構(gòu)筑改善時代的核心競爭力。高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展成為房企關(guān)注重點,環(huán)境、社會和治理(ESG)概念也隨之越來越受市場關(guān)注。截至2024年5月10日,10強上市房企全部發(fā)布2023社會責(zé)任相關(guān)報告,50強上市房企中共有44家發(fā)布2023年社會責(zé)任相關(guān)報告。當(dāng)前房企ESG發(fā)展水平尚處于早期階段,龍頭房企在規(guī)模效應(yīng)下有更多的動力與資源投入其中,以提升ESG發(fā)展水平,積極發(fā)布ESG 報告向資本市場展示其貫徹可持續(xù)發(fā)展理念的決心與成果。在稅收方面,房企響應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展號召,積極履行納稅義務(wù)。近年來,房地產(chǎn)市場整體低迷導(dǎo)致房企營業(yè)收入持續(xù)下滑,經(jīng)營層面的壓力直接傳導(dǎo)到了納稅表現(xiàn),上市房企中有超過六成出現(xiàn)所得稅負增長情況。2023年,上市房企納稅額均值為12.25億元,同比下降約8.62%。

??創(chuàng)新能力:
??重視改善住房需求,培育業(yè)績新增長極

??2023年房地產(chǎn)行業(yè)進入新舊模式交替之年,上市房企積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,以客戶為中心建造好的房子,滿足多元化的住房需求。產(chǎn)品創(chuàng)新方面,隨著改善性住房需求的釋放,房企圍繞客戶需求對傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品不斷優(yōu)化,實現(xiàn)產(chǎn)品力的持續(xù)提升。營銷創(chuàng)新方面,多城打通樓市置換鏈條,出臺“以舊換新”政策,多家房企推出“無憂置換計劃”。為穩(wěn)定購房者信心,2023年部分房企還推出了保價、買貴退差價、無理由退房等營銷方案。管控體系創(chuàng)新方面,上市房企積極推動技術(shù)創(chuàng)新和變革管理工具。

??測評研究報告指出,2023年中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)底部調(diào)整,上市公司收入及利潤持續(xù)下滑,融資渠道受限,流動性有所惡化,周轉(zhuǎn)速度下降,企業(yè)間經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營效率、抗風(fēng)險能力和盈利表現(xiàn)等方面持續(xù)分化。進入2024年,全國房地產(chǎn)市場依然面臨下行壓力,但行業(yè)發(fā)展規(guī)模依然存在,核心城市購房政策具備進一步放松的空間。于穩(wěn)健經(jīng)營的房企而言,可以持續(xù)挖掘不同城市、不同需求的結(jié)構(gòu)性機會,提升貨值變現(xiàn)能力。于出險房企而言,隨著多家房企積極自救,債務(wù)展期得到有效推進,對其他出險房企風(fēng)險化解有較強的借鑒意義,2024年房企債務(wù)重組有望取得明顯進展,為房企提供更多的時間空間來恢復(fù)其財務(wù)狀況。

??附一:測評榜單

??一、2024房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜

2

??二、2024房地產(chǎn)上市公司單項榜

2

??附二:測評指標(biāo)體系說明

??房地產(chǎn)上市公司測評從運營規(guī)模、抗風(fēng)險能力、盈利能力、成長能力、經(jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任、資本市場表現(xiàn)八大方面,采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會保障責(zé)任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標(biāo),采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金短債比、市盈率(PE)、市凈率(PB)、每股收益(EPS)等44個三級指標(biāo)來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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